（2016）京0111民初1204号

裁判日期: 2016-10-09

公开日期: 2016-12-31

案件名称

潘宗顺与李茂源返还原物纠纷一审民事判决书

法院

北京市房山区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

潘宗顺,李茂源

案由

返还原物纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第五十八条

全文

北京市房山区人民法院民事判决书（2016）京0111民初1204号原告（反诉被告）潘宗��，男，1957年8月27日出生。委托代理人白如静，北京市景运律师事务所律师。被告（反诉原告）李茂源，男，1977年4月16日出生。委托代理人刘晓野，北京市博天律师事务所律师。委托代理人刘媛媛，北京市博天律师事务所实习律师。原告（反诉被告）潘宗顺与被告（反诉原告）李茂源返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘宗顺及其委托代理人白如静、被告李茂源的委托代理人刘晓野、刘媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘宗顺诉称：我系北京市房山区××镇××村村民。2007年8月18日，我将位于北京市房山区××镇××村东街13号内3号院内的西房四间卖与被告。后经北京市房山区人民法院（2015）房民初字第09719号民事判决书确认，我与被告关于涉诉房屋的买卖合同无效。我基于以上判决多次与被告协商返还房屋事宜，均遭拒绝，故诉至法院，请求法院判决被告将位于北京市房山区××镇××村东街13号院内3号的房屋及院落返还给原告；诉讼费由被告承担。被告李茂源答辩并反诉称：同意返还涉案房屋，但是是在原告合理赔偿被告损失情况下，我们予以返还，对于这部分合理损失我们已经提起反诉，对于腾退，要求考虑我们的搬家时间。同时，被告提出反诉要求法院判令：一、依法判决被反诉人返还购房款56000元；二、依法判决被反诉人赔偿反诉人房屋价值及区位补偿价价值等经济损失，其中房屋重置成新价、装修及附属物成新价损失45278元，区位补偿价损失172461.6元，以上两项合计273739.6元；三、诉讼费、评估费由被反诉人承担。理由如下：2007年8月18日，潘宗顺将北京市房山区××镇××村东街13号内3号院的西房四间及院落出售给我，我支付购房款56000元。我购房后，对房屋进行了装修、扩建及翻建。因我装修、扩建、翻建加上房价上涨、土地增值等因素影响，现上述房产已价值100余万元。2015年10月19日，北京市第二中级人民法院做出（2015）二中民终字第10490号民事判决，维持一审“房屋买卖合同无效”的判决，并认定潘宗顺应对合同无效承担主要责任。为维护我的合法权益，故依法提起反诉，要求潘宗顺赔偿我相关经济损失。原告（反诉被告）潘宗顺针对被告（反诉原告）李茂源的反诉辩称：不同意李茂源的反诉请求。一、涉案房屋不涉及拆迁，潘宗顺给予李茂源的补偿不应当包含区位补偿部分。评估项目是根据被告申请进行的，但所有项目中，与本案有关的才能作为参考依据。根据评估报告第四页《估价的假设和限制条件》第1条第（3）项：“政��宅基地房屋拆迁补偿标准可以按照替代原理使用，且其有关数据可以结合当前房地产市场情况适当调整”，根据这一假设条件可知，只有在涉诉房屋涉及拆迁的情况下，才存在区位补偿。另外，根据评估报告第八页估价方法，区位补偿的依据全部以拆迁为前提，因此，区位补偿一项，与本案无关；二、潘宗顺出售给李茂源的，是其宅基地上的房屋，双方的买卖合同也只是对于房屋的出售，价款也仅是房屋价款。因此，返还的购房款应当仅包括房屋及装修及附属物的现值，并减去反诉人多年实际居住的占有、使用费，且不应当包含区位补偿；三、李茂源对导致合同无效应承担主要责任，潘宗顺返还补偿款时应按责任比例确定，且不应该按照李茂源所认为的责任分配80%，应当是相反的，李茂源承担主要责任。经审理查明：2007年8月18日，潘宗顺和李茂源双签订了房屋买卖合同，双方约定：潘宗顺将其位于北京市房山区××镇××村东街13号内3号院内的西房四间及院落卖与李茂源，双方商定房款56000元。合同签订后，李茂源向潘宗顺支付了房款56000元，潘宗顺将房屋交付给李茂源。后潘宗顺以房屋买卖违反法律规定为由，要求法院确认该房屋买卖合同无效，本院于2015年7月17日作出（2015）房民初字第09719号民事判决书，认定该房屋买卖合同无效。后李茂源不服上诉至北京市第二中级人民法院，经（2015）二中民终字第10490号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，经李茂源申请，北京市高级人民法院随机确定由北京华天通房地产评估有限公司对涉诉房屋及附属物、其他设备（含装修等）重置成新价、区位补偿价进行评估。2016年5月12日，北京华天通房地产评估有限公司出具《房地产司法鉴定估价报告》，认定：涉诉房屋的宅基地房屋房地产价值316855元，其中区位补偿价215577元；房屋重置成新价69211元；装修及附属物成新价32067元。在诉讼中，经本院主持调解，双方各持己见，不能达成一致意见。上述事实，有双方当事人的陈述、（2015）房民初字第09719号民事判决书、（2015）二中民终字第10490号民事判决书、《房地产估价报告》等证据在案佐证。本院认为：原、被告之间签订的房屋买卖合同已被生效判决确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。现潘宗顺主张李茂源返还诉争房屋，李茂源当庭表示同意予以返还，对此本院不持异议。李茂源返还潘宗顺诉争房屋，潘宗顺理应退还李茂源相应的购房款，且潘宗顺应依照房屋重置成新价、装修及附属物成新价对李茂源予以补偿。潘宗顺辩称其返还李茂源购房款时应扣除李茂源对诉争房屋的占用、使用费，无法律依据，本院不予采信。考虑到潘宗顺作为出卖人出卖房屋，后又以违法出售房屋为由主张合同无效，违反诚实信用原则，潘宗顺应当对合同无效承担主要责任，李茂源应对合同无效承担次要责任，故潘宗顺应当对因合同无效给李茂源造成的信赖利益损失依责赔偿，具体数额，本院参照评估确定的宅基地区位补偿价的数额酌情予以考虑，李茂源反诉请求中过高部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李茂源于本判决生效后三十日内将位于北京市房山区××镇××村东街13号内3号院内的房屋及院落返还原告（反诉被告）潘宗顺。二��原告（反诉被告）潘宗顺于本判决生效后三十日内给付被告（反诉原告）李茂源购房款五万六千元。三、原告（反诉被告）潘宗顺于本判决生效后三十日内赔偿被告（反诉原告）李茂源经济损失十九万六千一百八十二元。四、驳回被告（反诉原告）李茂源的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七十元，由被告（反诉原告）李茂源负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费五千四百零六元，由原告（反诉被告）潘宗顺负担五千零八十三元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）李茂源负担三百二十三元（已交纳）。评估费二千元，由原告（反诉被告）��宗顺负担一千四百元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）李茂源负担六百元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　韩　玉人民陪审员　　李忠华人民陪审员　　李正伶二〇一六年十月九日书　记　员　　李　爽来自：