（2016）浙04民终1569号

裁判日期: 2016-10-09

公开日期: 2016-11-03

案件名称

浙江省二建建设集团有限公司与张振华、余斌等返还原物纠纷二审民事判决书

法院

浙江省嘉兴市中级人民法院

所属地区

浙江省嘉兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

浙江省二建建设集团有限公司,张振华,余斌,平湖市城市物业管理有限公司

案由

返还原物纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省嘉兴市中级人民法院民事判决书（2016）浙04民终1569号上诉人（原审原告）：浙江省二建建设集团有限公司。住所地：宁波市镇海区城关车站路256号。组织机构代码：72049720-3。法定代表人：蒋莹，董事长。委托诉讼代理人：陈忠华、王勤康，浙江匠造律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张振华，男，1965年12月9日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：李守满，浙江德名律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：余斌，男，1972年8月1日出生，汉族，住平湖市当湖街道园丁新村*幢*单元***室。公民身份号码3623291972********。被上诉人（原审被告）：平湖市城市物业管理有限公司。住所地：平湖市当湖街道九龙广场**幢***室。组织机构代码：79209571-3。法定代表人：项伟建，总经理。委托诉讼代理人：顾逸峰，男，1980年2月23日出生，汉族，住浙江省平湖市，系该公司员工。上诉人浙江省二建建设集团有限公司（以下简称二建建设公司）、张振华因与被上诉人余斌、平湖市城市物业管理有限公司（以下简称城市物业公司）返还原物纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2015）嘉平民初字第1383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。二建建设公司上诉请求：撤销原判第二项，改判张振华、余斌、城市物业公司共同赔偿二建建设公司自2011年6月1日起至实际腾退之日止的经济损失（2011年6月1日至2012年5月31日的损失为22000元，2012年6月1日至2013年5月31日为23100元，自2013年6月1日起按每天66.45元标准计算损失）。事实和理由：一审判决城市物业公司、张振华、余斌共同赔偿自2014年1月7日起因其侵权行为给二建建设公司造成的损失，存在错误，该损失应当自2011年6月1日起算。二建建设公司系平湖市当湖街道三港路108号房屋的所有权人，2011年6月1日城市物业公司未经二建建设公司同意，擅自将案涉房屋出租给张振华、余斌，并签订《房屋租赁协议》，约定租赁期间自2011年6月1日至2014年6月1日，第一年租金为22000元，第二年租金为23100元，第三年租金为24255元。因此，城市物业公司、张振华、余斌侵占房屋的起始时间系2011年6月1日，且于同日给二建建设公司造成经济损失，参照城市物业公司、张振华、余斌签订的合同，该经济损失自2011年6月1日至2012年5月31日为22000元，2012年6月1日至2013年5月31日为23100元，自2013年6月1日起按每天66.45元标准计算。一审酌定从2014年1月7日起计算损失，缺乏依据。针对二建建设公司的上诉，张振华二审答辩称：租赁合同未到期前张振华即搬离了涉案商铺，之前的租金已经支付给城市物业公司。张振华向城市物业公司支付了22000元租金及押金2000元，后来因无法办理营业执照，张振华未支付过租金。二建建设公司要求张振华从2011年6月赔偿损失缺乏依据。另外，张振华未缴纳的租金，应当由城市物业公司向张振华来主张。针对二建建设公司的上诉，城市物业公司二审答辩称：二建建设公司的徐总口头委托城市物业公司对外出租商铺，以收取的租金折抵二建建设公司欠缴的物业费。徐总答应两个星期内提供房产证，但一直未提供，故城市物业公司也未向张振华收取租金，城市物业公司没有义务代为二建建设公司出租，其收取的租金也是折抵物业费。张振华上诉请求：撤销原判，改判驳回二建建设公司对张振华的诉讼请求。事实和理由：一审并未审查张振华是否非法占有房屋即判决张振华承担腾退房屋、赔偿经济损失的责任，存在错误。城市物业公司原系世纪名苑小区的物业服务企业，该小区的经营性用房均由城市物业公司对外出租。2011年6月1日，张振华与城市物业公司签订《房屋租赁协议》，张振华取得案涉商铺承租权，并支付房租22000元和押金2000元。张振华承租房屋系为商业用途，其当即要求城市物业公司及时提交房产证复印件，但城市物业公司并未提交，故合同到期前张振华已另行租赁其他房屋并腾退案涉房屋。针对张振华的上诉，二建建设公司辩称，张振华系与城市物业公司签订租赁合同，二建建设公司从未委托城市物业公司出租房屋，故张振华与城市物业公司构成共同侵权。另外，关于腾退时间的确定，二建建设公司没有收到张振华退回的钥匙，也未收到张振华要求交还房屋的通知，故租金损失应计算至现在，一审判决正确。针对张振华的上诉，城市物业公司答辩称其是接受二建建设公司平湖分公司徐总的口头委托代为出租房屋。余斌在二审未作答辩。二建建设公司向一审法院起诉请求：张振华、余斌立即腾退位于平湖市当湖街道三港路108号房屋；城市物业公司、张振华、余斌赔偿二建建设公司损失（自2011年6月1日起计算至2015年10月29日止的损失为101691元，以后按每月2021元的标准计算至实际腾退之日止）；案件诉讼费用由城市物业公司、张振华、余斌负担。一审法院认定事实：二建建设公司以折抵工程款的形式取得了平湖市当湖街道三港路108号房屋的产权，并于2008年6月24日办理了产权登记手续，上述房产属世纪名苑小区的沿街商铺。城市物业公司系世纪名苑小区的物业服务公司，于2006年8月22日起为该小区提供前期物业服务。2011年6月1日，城市物业公司与余斌签订《房屋租赁协议》1份，协议约定城市物业公司将平湖市三港路108号商铺出租给余斌使用，租赁期限自2011年6月1日至2014年6月1日，第一年租金为22000元，第二年租金为23100元，第三年租金为24255元，城市物业公司收取张振华、余斌房屋押金2000元。协议签订后，城市物业公司将上述房屋交付给张振华、余斌使用。协议到期后，张振华、余斌既未与城市物业公司续签租赁协议，也未归还房屋。城市物业公司收取房屋押金后未将押金交付给二建建设公司。2014年1月7日，二建建设公司向一审起诉要求城市物业公司及张振华返还涉案房屋并赔偿二建建设公司因占有使用涉案房屋而造成的损失，2015年7月22日，二建建设公司向一审撤回对城市物业公司及张振华的起诉。一审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，城市物业公司主张其是征得二建建设公司同意后代为出租涉案房屋，用房租折抵二建建设公司欠缴的物业费，但未提供证据予以证明，故对其主张不予采纳，城市物业公司出租涉案房屋的行为属于无权处分，其与张振华、余斌之间签订的《房屋租赁协议》因此而无效，张振华、余斌无权占有涉案房屋，故二建建设公司要求张振华、余斌腾退涉案房屋的诉讼请求，予以支持。城市物业公司无权处分涉案房屋及张振华、余斌无权占有而仍旧占有使用涉案房屋，对二建建设公司构成共同侵权。侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，本案中城市物业公司、张振华、余斌的共同侵权行为导致二建建设公司不能使用其房屋，城市物业公司、张振华、余斌据此应当赔偿因侵权而造成的损失，二建建设公司现要求城市物业公司、张振华、余斌自2011年6月1日起按照协议约定的租金金额赔偿其损失，但二建建设公司未能提供其在起诉之前就要求城市物业公司、张振华、余斌腾退房屋的证据，故二建建设公司的主张不予全额支持，一审酌定从二建建设公司第一次起诉之日即2014年1月7日起计算损失，损失标准按照原租赁协议约定的第三年租金24255元进行计算，折算到每日应当为66.45元。据此，一审依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、张振华、余斌于判决生效后十日内将平湖市当湖街道三港路108号房屋腾退给二建建设公司；二、城市物业公司、张振华、余斌共同赔偿二建建设公司经济损失（自2014年1月7日起，按每日66.45元的标准计算至张振华、余斌实际腾退之日止）；三、驳回二建建设公司本案其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1130元，减半收取565元，由城市物业公司、张振华、余斌负担。张振华在二审中提交了其与冯磊签订的房屋租赁协议一份，证明租赁合同到期后其与冯磊签订租赁协议，间接证明了张振华已经搬离涉案房屋的事实。二建建设公司质证后对该证据的真实性不予认可，并认为与本案无关，无法证明其待证事实。城市物业公司质证后无异议。余斌未发表质证意见。对张振华在二审中提交的证据，本院认证意见如下:仅凭房屋租赁协议不能证明张振华已经搬离涉案房屋，但结合本院依张振华申请所进行的调查，可以认定张振华于2014年4月底搬离了涉案商铺。在二审中，张振华申请本院至平湖市世纪名苑小区一期二期业主委员会物业服务中心调查张振华搬离平湖市三港路108号房屋的情况。本院根据其申请至平湖市世纪名苑小区一期二期业主委员会物业服务中心进行了调查，平湖市世纪名苑小区一期二期业主委员会物业服务中心行政班经理接受了调查，并向本院陈述，张振华使用的商铺在2014年4月底关门，当时物业费收不到，物业服务中心在2014年5月、6月每次上门去收物业费商铺都是关门的,保安巡逻时也发现商铺门是关闭的。对本院制作的调查笔录，二建建设公司、张振华、城市物业公司无异议，予以确认。根据平湖市世纪名苑小区一期二期业主委员会物业服务中心行政班经理的陈述，张振华使用的商铺在2014年4月底关门。张振华使用的商铺是用于开店经营，商铺关门后张振华应不可能从事经营，故可以认定2014年4月底张振华搬离涉案商铺的事实。二审中，二建建设公司、城市物业公司、余斌均未提交新的证据。本院除对一审认定的事实予以认定外，另认定：2013年7月24日起城市物业公司不再为平湖市当湖街道世纪名苑小区提供物业服务。张振华于2014年4月底搬离平湖市三港路108号商铺。本院认为，城市物业公司主张其获得了二建建设公司的授权而出租涉案房屋来折抵二建建设公司所欠城市物业公司的物业费，但城市物业公司不能提供二建建设公司出具的授权委托书，且据城市物业公司陈述，其是通过换锁的方式而占有涉案商铺。如系接受二建建设公司的授权而对外出租，其没有理由需通过撬锁、换锁的方式来占有涉案商铺，因此，城市物业公司主张其是根据二建建设公司授权而出租涉案商铺，不应予以采信。城市物业公司擅自占有、出租二建建设公司的商铺的行为构成侵权，其应从其违法出租之日（2011年6月1日）起向二建建设公司承担侵权损害赔偿责任，一审认为二建建设公司在第一次起诉之前（二建建设公司于2014年1月7日提起第一次诉讼）没有通知腾退，故对二建建设公司主张的2011年6月1日起至2014年1月6日的损失不予支持，缺乏依据，应予以纠正。出租人城市物业公司虽非房屋的所有人，但城市物业公司对商铺进行撬锁、换锁时张振华、余斌并不在场，城市物业公司作为该商铺所在小区的物业管理服务单位，其实际占有、使用房屋并能够将房屋移交给张振华、余斌占有使用，张振华、余斌无法知晓城市物业公司的行为属于擅自占有、出租他人商铺的情形。因此，张振华、余斌在知晓城市物业公司无权出租之前依据租赁合同占有、使用涉案商铺的行为并不能与城市物业公司违法出租的行为构成共同侵权。根据张振华的陈述，其只支付了一年的租金，其曾要求城市物业公司提供房产证，但城市物业公司未提供，故其之后再未支付过租金。张振华、余斌未足额支付租金，但城市物业公司从未向其催缴，对房屋管理处于放任之状态，此情形明显不合常理，作为承租人张振华、余斌应能注意到。根据张振华、余斌向二建建设公司出具的情况说明，二建建设公司作为房屋所有人在2013年5月15日与张振华、余斌进行过交涉。结合上述不合常理之处，张振华、余斌在该日应已知晓城市物业公司无权出租房屋，其应及时与城市物业公司联系腾退，但张振华、余斌未和城市物业公司联系，而是继续占有、使用商铺。因此，张振华、余斌在2013年5月15日后继续占有、使用商铺，其主观上并不具有善意，张振华、余斌应与城市物业公司从2013年5月16日起向二建建设公司承担连带赔偿责任。张振华、余斌于2014年4月底搬离涉案商铺，二建建设公司也没有证据证明张振华、余斌在2014年4月底后还继续占有、使用商铺，故二建建设公司主张的2014年4月底之后的损失，本院不予支持。关于侵权所造成的损失。二建建设公司主张参照张振华、余斌与城市物业公司所签租赁合同约定的租金标准来计算损失，该项主张合理，予以支持。按照上文所述，2011年6月1日至2013年5月15日的损失由城市物业公司承担赔偿责任，数额为44137元。2013年5月16日至2014年4月底的损失，由城市物业公司与张振华、余斌承担连带赔偿责任，数额计算为23156元。根据张振华二审提交及申请调取的证据，张振华已于2014年4月底搬离商铺，故二建建设公司要求张振华、余斌腾退涉案房屋的请求缺乏依据，应予以驳回，一审要求张振华、余斌于判决生效之日起十日内将房屋腾退的判决应予以撤销。另外，因本案系侵权纠纷，非租赁合同纠纷，租赁合同的效力及租金的结算涉及租赁合同当事人的利益，本案不作审查。综上，上诉人张振华、二建建设公司的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销浙江省平湖市人民法院（2015）嘉平民初字第1383号民事判决；二、平湖市城市物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿浙江省二建建设集团有限公司44137元；三、平湖市城市物业管理有限公司与张振华、余斌于本判决生效之日起十五日内连带赔偿浙江省二建建设集团有限公司23156元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回浙江省二建建设集团有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费565元，由浙江省二建建设集团有限公司负担203元，由平湖市城市物业管理有限公司负担241元，由张振华、余斌负担121元。二审案件受理费1130元，由浙江省二建建设集团有限公司负担406元，由平湖市城市物业管理有限公司负担482元，由张振华、余斌负担242元。本判决为终审判决。审　判　长　　谭　灿审　判　员　　杨海荣代理审判员　　管仁亮二〇一六年十月九日书　记　员　　林雪琴来源：百度“”