（2016）京03民终8369号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-10-26
案件名称
北京古林机电电器制造中心上诉刘满田租赁合同纠纷一案
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京古林机电电器制造中心,刘满田
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终8369号上诉人（原审原告）:北京古林机电电器制造中心。法定代表人宋耀明，总经理。委托代理人姜启林，北京东远鹤锜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:刘满田，男，1965年1月23日出生。上诉人北京古林机电电器制造中心（以下简称古林电器中心）因与被上诉人刘满田租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初7961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人古林电器中心的委托代理人姜启林，被上诉人刘满田到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。古林电器中心上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持古林电器中心的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由刘满田承担。事实和理由:1、2013年5月1日签订《出租房屋合同》的目的是为了折抵刘满田之前未付的土地租金，而非古林电器中心主动想租用刘满田的厂房，从而不能借由该合同的签订认定双方对土地租赁期限作出了变更。2、原审法院适用《合同法》第232条错误。根据《合同法》第236条，双方的土地租赁关系为不定期租赁。此外根据双方签订合同的原因是折抵未付租金，不能作为双方的交易习惯。3、如果依据原审法院的判决执行，对古林电器中心极不公平。刘满田辩称：同意一审判决，坚持一审答辩意见。古林电器中心向一审法院起诉请求：2007年1月，古林电器中心和刘满田签订租赁协议书，约定古林电器中心将其租赁的2.42亩土地租给刘满田使用，年租金16490元，租期三年。租赁期满后，双方未续签协议，已构成不定期租赁关系。2016年1月30日，古林电器中心以书面形式正式通知刘满田解除双方的不定期租赁关系。现要求判令解除古林电器中心与刘满田之间的租赁关系；刘满田负担诉讼费。刘满田在一审法院辩称：古林电器中心诉求没有依据，不同意古林电器中心诉求。古林电器中心曾多次承诺双方签订的土地租赁协议的期限等同于与村委会的租赁期限，退一步讲也是到2023年。如果说三年的租期我们不可能花费一百万的费用建厂房。我们租该土地之后建设厂房，该厂房建完之后被古林电器中心租走，厂房租期是十年。我们所交付的租金截止日期是2016年8月，同时也说明古林电器中心向我们缴纳的租金是2016年8月，这个租金我们双方是折抵的。我们和古林电器中心的法定代表人关系很好，该公司法人的车辆房屋都用的我的名字。一审法院认定事实：北京市通州区宋庄镇小堡村民委员会（甲方）与古林电器中心（乙方）于2006年12月31日签订《土地租赁协议书》,约定甲方将36.2亩土地出租给乙方，每年每亩租金7000元，乙方向甲方交纳的土地租金按每10年递增10%计算，租期五十年；上述协议还约定了其他内容。2007年1月1日，古林电器中心（甲方）与刘满田（乙方）就上述土地中的2.42亩签订《土地租赁协议书》，约定甲方将2.42亩土地出租给乙方使用，每年每亩租金7000元，签字之日乙方向甲方付第一年租金，以后签字之日为租金交纳日，租赁期内，甲方不得以任何理由要求乙方追加、上调租金，租期三年，协议到期后，在同等条件下乙方优先续租；上述协议还约定了其他内容。同时，古林电器中心与刘满田双方还签订了《补充协议》，约定甲方将高压电下的3.36亩土地出租给乙方用于绿化，每年每亩租金1500元，租期三年。协议签订后，刘满田建设了约670平方米厂房及250多平方米的房屋。2013年5月1日，古林电器中心（乙方）与刘满田（甲方）就上述刘满田自建的厂房签订《出租房屋合同》，约定日租金为5元（首期租金支付115,755.34元，冲抵甲方欠乙方地租款，到2015年8月1日止。剩余租金每年支付一次，在每年期满前的10日内支付下个年度租金），租期为10年；合同还约定了其他内容。合同签订后，双方就土地租金、房屋租金及其他费用进行折抵清帐，刘满田于2015年8月20日向古林电器中心出具收条记载收到古林公司交2015年厂房款2015.8.1-2016.8.1五万元整；古林电器中心于2015年8月20日向古林电器中心出具收据记载刘满田已缴纳2015年地租款。古林电器中心认为地租是交到2015年8月20日；刘满田称地租是交到2016年8月1日，双方两清。古林电器中心称其于2016年1月向刘满田邮寄了《解除土地租赁协议通知书》，刘满田称未收到，并表示自己是2016年2月中旬去古林电器中心处时获悉古林电器中心要求解除协议一事。一审法院认定的上述事实，有《土地租赁协议书》、《出租房屋合同》、收条及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。本案中，古林电器中心和刘满田于2007年1月1日签订土地租赁协议，约定了租期为三年，至2010年12月31日到期后，涉案土地仍由刘满田继续承租使用，但双方未就后续租赁问题进行补充书面约定，后双方于2013年5月1日达成了涉案土地的地上房屋租赁合同，在该合同中确认了房屋租赁期限为十年。本院认为，根据房地一体原则，双方在达成房屋租赁协议时，古林电器中心应明知房屋的租赁使用无法与土地的租赁使用相分离，故关于双方的土地租赁期限问题，虽然双方在2013年5月1日前未能补充约定，但根据2013年5月1日的房屋租赁合同中关于期限的合同条款，已能补充确定双方的土地租赁期限至2023年4月30日。现古林电器中心无视自己与刘满田签署的房屋租赁合同，径行以不定期租赁为由要求解除双方签订的土地租赁协议，既与合同法第六十一条的规定的不符，亦与诚信原则相悖，故对于古林电器中心的诉讼请求，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十一条、第二百三十二条之规定，判决如下：驳回古林电器中心的诉讼请求。案件受理费518元，由古林电器中心负担（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，古林电器中心于2013年5月1日与刘满田签订《出租房屋合同》是确定的事实，双方在合同中明确约定刘满田将承租自古林电器中心的土地上自建的厂房出租给古林电器中心，租期为十年。根据此已知事实和日常生活经验法则，可推定土地租赁期限至少应不短于上述房屋出租期限，即应不短于2023年。综上，虽然古林电器中心与刘满田于2007年1月1日签订的《土地租赁协议书》中约定的租期为三年，不妨碍双方通过签订《出租房屋合同》的形式变更土地租赁期限。在土地租赁期限尚未届满之前，古林电器中心无权以不定期租赁为由要求解除合同。综上所述，古林电器中心的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1036元，由北京古林机电电器制造中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 齐晓丹审 判 员 夏 莉代理审判员 陈 茜二〇一六年十月九日书 记 员 李 惠 微信公众号“”