（2016）鲁02民终4662号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2017-02-15
案件名称
初松涛、赵华凯房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
初松涛,赵华凯
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终4662号上诉人（原审被告）初松涛。被上诉人（原审原告）赵华凯。委托代理人季文轩，山东平都律师事务所律师。上诉人初松涛因与被上诉人赵华凯房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2015）平民一初字第3077号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人初松涛，被上诉人赵华凯及其委托代理人季文轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人初松涛上诉请求：1、撤销原审判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一二审诉讼费用由被上诉人负担。其上诉理由主要为：一、上诉人与被上诉人签订的租赁协议自2014年5月20日其即期满终止，上诉人也已经支付全部的房屋租赁费，其后未继续使用租赁房屋，双方之间不存在任何租赁纠纷。本案中，上诉人与被上诉人签订承租协议中明确约定，被上诉人将承租的利民公司院内东南钢结构厂房转租给上诉人，期限自2009年5月20日其至2014年5月20日。一审中，上诉人提交的（2015）青民二终字第631号民事判决证实，青岛中院作出的（2013）青民二商终字第1007号民事判决已经解除了利民公司与赵华凯之间的租赁合同，即在上诉人与被上诉人的租赁合同期间，被上诉人与利民公司的租赁合同已经解除，被上诉人对该租赁房屋不享有任何权益。故，自2014年5月20日起，租赁期限已届满，上诉人与被上诉人签订的承租协议已自然终止，且上诉人已支付租赁期间的全部租赁费，也再未与被上诉人签订过任何租赁协议。自双方承租协议届满后，上诉人并未继续占有使用租赁房屋，而是由案外人孙旭占有使用，且租赁费也是由孙旭直接支付，上诉人与孙旭之间不存在转租问题。且被上诉人也不享有该租赁物的任何权益，不是本案适格的诉讼主体。二、原审认定上诉人与孙旭存在转租关系明显证据不足，且适用法律正确。上诉人提交与孙旭的转让协议，只是对设备包括场地，且该场地应为上诉人铺设羽毛球塑胶表层场地的转让，因上诉人与被上诉人的协议在2014年5月20日到期，且未续租，更未继续使用，其实际使用者、实际占有人是孙旭，其每月支付到期租金，故上诉人与孙旭之间不存在转租关系。被上诉人提交的其与利民公司负责人段智晓于2015年8月27日签订的协议一份，由于只是复印件，且经核实，段智晓也并非利民公司负责人，其提交的证据不符合民事诉讼法关于证据的有关规定，上诉人也并未对此质证，不予认可，该证据不能作为定案依据。被上诉人赵华凯答辩称：一、上诉人称自承租协议于2014到期后未继续使用租赁房屋，双方之间不存在任何租赁纠纷无事实依据。双方签订的协议到期后，上诉人支付租赁费至2014年8月19日，原审已查明，上诉人亦认可。2014年10月29日，在被上诉人第一次起诉上诉人的庭审过程中，上诉人明承认截止到庭审当日（2014年12月19日）仍继续占用租赁场地。在本案一审诉讼及上诉过程中，上诉人又称合同到期后就不干了，将所有设备及场地全部无偿转让给案外人孙旭，租赁费是由孙旭直接支付，但是又同意给付被上诉人2014年12月19日之前的租赁费。说法自相矛盾，实际上租赁协议到期后上诉人仍然继续使用租赁房屋，孙旭也从未向被上诉人支付过租赁费。二、上诉人在一审中提交的转让协议中明确载明，将所有设备包括场地全部无偿归孙旭所有，原审认定该协议未转租协议，并不影响被上诉人与上诉人之间的租赁协议的效力，应当按照合同法第236条的规定继续给付租赁费，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人称场地应为其铺设的羽毛球塑胶表面，若如其所主张，孙旭在房屋使用权不明的情况下又如何经营？故，协议中的“全部”包括上诉人租赁的厂房在内，被上诉人不认识孙旭，孙旭也从未向被上诉人支付过租赁费，上诉人所称不符合交易习惯，亦与常理相悖。另，上诉人将所有设备包括场地全部无偿归孙旭所有，2015年9月1日，即被上诉人对涉案厂房享有的租赁权益到期后，孙旭又将羽毛球官转让给上诉人，明显有违公平交易、诚实守信的原则，且不能排除上诉人与案外人串通，恶意损害被上诉人的合法权益，从而达到逃避债务的目的。三、被上诉人与利民公司的负责人段智晓签订的协议明确载明，2015年9月1日之前被上诉人转租的所有租户的租赁费归被上诉人，上诉人称被上诉人不享有租赁物的任何权益，并非本案适格诉讼主体，无事实及法律依据，原审判决上诉人支付2014年8月20日至2015年9月1日的租赁费完全正确。四、段智晓是利民公司的负责人，在上诉人提交的（2015）青民二终字第631号判决书中予以确认。一审中被上诉人提交的与段智晓的协议书是在该判决执行过程中执行法官张明林主持下达成的和解协议，该协议书真实、合法。赵华凯向一审法院起诉请求：一、判令初松涛立即付清租赁费44400元；二、本案诉讼费由初松涛承担。一审法院认定事实：2008年4月8日，赵华凯与青岛利民包装制品有限公司（以下简称“利民公司”）签订租赁合同一份，赵华凯向利民公司租赁厂房、设备等，租赁期限自2008年6月1日至2024年6月1日。2008年4月20日，赵华凯与利民公司签订补充协议一份，利民公司同意赵华凯在租赁期内将租赁范围内的厂房转租给第三人使用。2009年5月9日，赵华凯与初松涛签订租赁协议一份，赵华凯将承租的利民公司院内东南钢结构厂房转租给初松涛，租赁期限自2009年5月20日起至2014年5月20日止，年租赁费56000元。后双方于2013年2月1日签订协议书一份，约定“自2013年1月20日起以后按月交付租金，每月按3600元向甲方交纳租赁费，该费用乙方必须在当月的20日前足额交纳……”。初松涛租赁该厂房后开设羽毛球馆，合同到期后初松涛交租赁费至2014年8月19日。赵华凯曾于2014年10月29日起诉初松涛要求其支付租赁费，后于2015年3月26日撤回起诉。在该次诉讼中，初松涛于2014年12月19庭审中称其继续占用租赁场地。本案庭审中，初松涛称其于合同到期后就不干了，将羽毛球馆转让给了案外人孙旭，并提交转让协议一份，在转让协议第1条约定“甲方（初松涛）所有设备包括场地全部无偿归乙方（孙旭）所有，但乙方必须承接甲方所有未到期会员，且不得再向他们收取任何费用”。2015年9月1日，初松涛与案外人孙旭签订转让协议一份，孙旭又将羽毛球馆转让给初松涛。庭审中，初松涛称，赵华凯与利民公司的租赁合同解除后，其于2015年9月1日就涉案厂房与利民公司签订了租赁协议。并同意给付赵华凯2014年12月19日之前的租赁费。另查明，赵华凯与利民公司租赁合同纠纷一案，赵华凯与利民公司的负责人段智晓于2015年8月27日签订协议书一份，该协议书第三条约定“2015年9月1日之前赵华凯转租的所有租赁户的租赁费归赵华凯，2015年9月1日之后所有租赁户的租赁费归利民公司”。一审法院认为，赵华凯、初松涛之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且已实际履行，该合同合法有效，双方当事人应全面履行合同规定的义务。初松涛与案外人孙旭签订的转让协议中明确载明“甲方（初松涛）所有设备包括场地全部无偿归乙方所有……”，初松涛对其承租的厂房无所有权，该协议实际为转租协议，初松涛将其承租的厂房无偿转租给案外人孙旭，其二人之间的转租协议并不影响赵华凯、初松涛之间的租赁协议的效力。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，初松涛应按合同约定继续给付租赁费。赵华凯与利民公司签订的协议中明确载明“2015年9月1日之前赵华凯转租的所有租赁户的租赁费归赵华凯”，赵华凯要求初松涛给付2014年8月20日至2015年9月1日之间的租赁费44400元，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十六条之规定，一审法院判决：初松涛于判决生效后十日内付给赵华凯房屋租赁费44400元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费910元，由初松涛负担。本院认为，赵华凯与利民公司签订租赁合同，合同约定租赁期限自2008年6月1日至2024年6月1日，且双方签订补充协议，约定利民公司同意赵华凯在租赁期内将租赁范围内的厂房转租给第三人使用。后利民公司虽与赵华凯发生诉讼纠纷导致双方之间的合同解除，但之后赵华凯与利民公司的法定代表人段智晓于2015年8月27日签订协议书，明确约定“2015年9月1日之前赵华凯转租的所有租赁户的租赁费归赵华凯，2015年9月1日之后所有租赁户的租赁费归利民公司”。故，上诉人所称的利民公司与赵华凯合同解除后赵华凯对涉案厂房再无权益的上诉理由不成立，上诉人辨称段智晓不是利民公司的负责人，但上诉人提交的本院（2015）青民二商终字第631号生效民事判决书明确载明段智晓系利民公司法定代表人，本院对其该项辩解不予采信。据此，被上诉人赵华凯有权向其转租的租赁户收取2015年9月1日之前租赁费。上诉人辨解称其自2014年5月20日起并未继续占有使用涉案房屋而是案外人孙旭在占有使用，但在赵华凯2014年10月29日起诉上诉人的诉讼中，上诉人于2014年12月19的庭审中称其继续占用租赁场地，上诉人的陈述存在反言，且，因上诉人与被上诉人之前有租赁合同关系，租赁合同到期后其有返还租赁物的义务，其未提交有效证据证明其已将租赁物返还被上诉人，无论其与案外人孙旭之间是否存在转租关系，根据合同相对性原则，其与案外人的约定不能对抗被上诉赵华凯向其主张2015年9月1日之前租赁费的权利，故原审判令上诉人初松涛向被上诉人赵华凯支付2014年8月20日至2015年9月1日之间的租赁费，并无不当，本院予以维持。综上，本院认为，上诉人初松涛的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费910元，由上诉人初松涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 楷代理审判员 孙 付代理审判员 甘玉军二〇一六年十月九日书 记 员 王 明书 记 员 吴苗苗 微信公众号“”