（2016）辽01民终7343号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-11-21
案件名称
上诉人沈阳市沈河区金华苑业主委员会与被上诉人鞠明发、沈阳广发房屋租赁有限公司所有权确认纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳市沈河区金华苑小区业主委员会,沈阳广发房屋租赁有限公司,鞠明发
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终7343号上诉人（原审原告）：沈阳市沈河区金华苑小区业主委员会，住所地沈阳市沈河区方明街19－3号。负责人：郇斌，该委员会主任。委托代理人：孙强，男，1972年8月6日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：沈阳广发房屋租赁有限公司，住所地沈阳市沈河区万柳塘路109甲1。法定代表人：鞠明发，该公司董事长。委托代理人：王传强，男，1963年1月30日出生，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）:鞠明发，男，1955年5月1日出生，汉族，沈阳广发房屋租赁有限公司董事长，住址沈阳市东陵区。委托代理人：王传强，男，1963年1月30日出生，该公司工作人员。上诉人沈阳市沈河区金华苑业主委员会（以下简称金华苑业委会）因与被上诉人鞠明发、沈阳广发房屋租赁有限公司（以下简称广发租赁公司）所有权确认纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00950号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金华苑业委会原审诉称，广发租赁公司建设开发的沈阳市沈河区方明街19号金华苑小区，建筑面积168810平方米，公用建筑包括有：物业办公楼670平方米，业主会所648平方米。其中物业办公楼由广发租赁公司于2009年5月出租予杨邵华开办托儿所，每年自行收取租金2.5万元。业主会所因广发租赁公司原因至今闲置无法正常使用。此外在小区东侧原属公共绿地处广发租赁公司建有约230平方米，2009年6月广发租赁公司自行出租给六户人使用，每户每月租金300元，至今租金收益为2.7万元。故诉至贵院，请求依法确认业主会所归全体业主所有，并由金华苑业委会正常代表业主行使占用使用、经营管理收益到权利；广发租赁公司应按规定向金华苑业委会提供物业管理用房（含业主办公用房）；因广发租赁公司无权占用公共绿地建房并自行用于出租获利，应清退违建房租户恢复占用的公共绿地，其不当得利的租金收益应返还金华苑业委会。广发租赁公司原审辩称，驳回金华苑业委会的诉讼请求。一、关于业主委员会。金华苑小区确实是由沈阳宏发房地产开发公司开发建设，并于2005年竣工入住。至今已更换了十几家物业公司，成立过十几家业主委员会，都是因为过分追求经济效益，得不到广大业主的支持而撤的撤、黄的黄。以郇斌为主任的所谓业主委员会，没有按照法定程序履行相关手续，也没有得到广大业主的认可。其不具备提起诉讼的资格。二、关于业主会所。沈阳宏发房地产开发公司在开发金华苑小区时，确实投资兴建了一处会所。但是在销售时并没有在购房合同中向购房人承诺会所的所有权归购房人共同所有，也没有在销售合同中计入该会所的分摊面积，或者是将兴建该会所的投资费用分到购房人的购房款当中。该房产的所有者仍为沈阳宏发房地产开发公司。一个没有法定资格的业主委员会，没有权力要求将他人的财产来由自己占用、使用、经营管理收益。三、关于物业管理用房。沈阳宏发房地产开发公司在2005年4月第一期业主办理入住之前已经正式向首届物业管理公司，即沈阳盛天房产物业经营有限公司移交了物业管理用房，沈阳盛天房产物业经营有限公司在金华苑小区经营三年后退出。之后又更换了多家物业公司，具体如何更换的内情我们不清楚。金华苑业委会提出的物业用房，理应向其上一届的物业公司讨要，并相互交接，与本公司无关。据了解，上一届物业公司没有向金华苑业委会移交物业用房，原因就是金华苑业委会没有业主委员会的法定资格。四、关于公共绿地。众所周知，在金华苑小区兴建之初，乃一片菜地。没有市政配套、供水、供电、供气。小区东侧的平房，是我公司在开发建设小区之前，为配合电业局、自来水公司、煤气公司等有关部门工作，而兴建的办公管理用房。现在该房产委托赵春洁管理，没有2.7万租金不当得利事宜，金华苑业委会所述纯粹子虚乌有。另，金华苑业委会在起诉状中提及的出租给杨邵华开办托儿所的所谓“物业办公楼”，系私有产权，与物业用房毫无关联。我公司系由沈阳宏发房地产开发公司更名而来，由于各种原因，我公司现在已经不再从事房地产开发业务。当年为开发金华苑小区，沈阳宏发房地产开发公司以及公司全体员工付出了巨大的心血和努力，现在仍有部分员工或者员工亲属在该小区居住，我们对该小区以及业主有着深深的感情。小区开发之时，政府还没有业主会所的强制性规定，所以在销售过程中，由我公司投资的业主会所在公摊面积、销售单价上均没有涉及，某些人就是企图通过诉讼达到占有他人财产的目的。为了给业主更好的服务，我公司愿意以当年建设该会所的成本价或者由法院指定机构审定的评估价出售该会所给物业公司或者合法的业主委员会，或者本着谁投资谁经营的原则由我公司在该会所开展便民服务项目。我公司郑重承诺：以成本价提供价低质优的服务，造福于小区业主。需要说明的是，由于政策、法规等各个方面的因素，该会所及小区东侧的平房仍为无产权建筑，即常言之违章建筑。如果法院能够对该建筑作出明确判决，那么我公司及全体员工将会感到极大的欣慰。综上所述，由于金华苑业委会不具备本次诉讼的主体资格；业主会所为答辩人所有；物业管理用房在十多年以前答辩人即已经提供给物业公司；答辩人没有侵占公共绿地及租金等事项，请求法院依法驳回金华苑业委会的诉讼请求。鞠明发原审辩称，请求事项为驳回金华苑业委会的诉讼请求。关于金华苑业委会所诉各项事由，均为公司行为，与鞠明发个人无关。原审法院审理查明，沈阳市沈河区金华苑小区由沈阳宏发房地产开发有限公司于2002年开发建设，沈阳宏发房地产开发有限公司2013年3月20日将企业名称变更为沈阳广发房屋租赁有限公司。2005年4月，沈阳宏发房地产开发有限公司与案外人沈阳市盛天房产物业经营有限责任公司签订物业管理合同，约定将金华苑小区物业委托其管理，在合同中明确应于2005年12月前向物业公司提供物业管理用房，平房9间约245平方米作为物业办公、住宿用房，广发租赁公司在庭审中表示该物业用房就是金华苑业委会主张的要求拆除的公共绿地上的所谓违建房。2007年7月1日，鞠明发取得位于金华苑园区的沈河区方明街17－4号房屋产权证，产权证记载，房屋共三层，建筑面积1266.56平方米，设计用途为教育，鞠明发现将该房屋对外出租，用于开办幼儿园。本案审理过程中，金华苑业委会最终阐明其第一项诉讼请求“请求依法确认业主会所归全体业主所有，并由金华苑业委会正常代表业主行使占用使用、经营管理收益等权利”具体是指：要求广发租赁公司将占有的业主会所腾出，并且恢复业主会所的使用功能，无偿使用并由业主委员会管理；金华苑业委会明确其第二项诉讼请求“判令广发租赁公司按规定依法提供物业管理用房给金华苑业委会”是指：要求广发租赁公司、鞠明发将产权已办理到鞠明发个人名下的方明街17－4号房屋腾出588平方米作为物业办公用房；金华苑业委会明确其第三项诉讼请求“判令被告恢复占用的公共绿地，返还金华苑业委会其不当得利的租金收益2.7万元”是指：将位置在金华苑小区19号和21号楼中间东侧，还有23号和25号中间东侧的两栋违建、共有12间、面积共为230平方米的房屋拆除，恢复为绿地。金华苑业委会原审举证《建设工程规划许可证》通知书、《单位工程交工验收证明》各一份，主张金华苑园区设计规划有业主会所1栋，位置为沈河区方明街23—2号，该会所工程验收证明载明的面积为648平方米，对该证据广发租赁公司、广发租赁公司无异议。金华苑业委会举证中《工程质量检验报告》、平面图一份，主张从城建档案馆调取的资料显示，园区建设时有物业办公楼670平方米，物业办公楼就是上述被告鞠明发已经办理产权证的沈河区方明街17－4号、建筑面积1266.56平方米的房屋，该房屋应属于物业办公用房，鞠明发私自办了房产证变为私用，并出租开办托儿所，要求鞠明发腾出作为物业办公用房。对金华苑业委会的该组证据，广发租赁公司、鞠明发均不予认可，并举证《关于金华苑会所楼号名称误写的情况说明》，证明《工程质量检验报告》中载明的工程名称“金华苑物业办公楼”系工作人员的疏忽误写成物业办公楼，实际为会所。广发租赁公司表示业主会所由其控制并当仓库使用。原审法院认为，关于会所的问题。金华苑业委会举证《建设工程规划许可证》通知书、《单位工程交工验收证明》均显示，金华苑小区在建设规划时均有会所，而应为业主会所的房屋由开发单位广发租赁公司作为仓库使用，该房屋具有专用性质，开发单位并不享有完全排他的任意使用的所有权权能，开发单位未经园区全体业主同意，擅自将诉争房屋用作仓库，改变了诉争房屋的使用性质，降低了园区业主的生活品质，其行为侵害了金华苑小区全体业主的利益，依法应予纠正。故对金华苑业委会诉讼请求中合法合理部分予以支持，开发单位应将会所房屋（位置为沈河区方明街23—2号）腾空并作为业主会所使用。关于金华苑业委会要求广发租赁公司、鞠明发将产权已办理到鞠明发个人名下的方明街17－4号房屋腾出588平方米作为物业办公用房的问题。该房屋金华苑业委会举证的房屋产权证显示，该产权为鞠明发私有，用途为教育，而现在实际为鞠明发出租开办托儿所，与金华苑业委会举证的《建设工程规划许可证》通知书中显示的园区规划设计中有“3－4层托幼1栋”相吻合，金华苑业委会未提供证据充分证明该部分房屋为物业办公用房或归全体业主所有，故对该项诉讼请求，原审法院不予支持。关于金华苑业委会要求广发租赁公司恢复占用的公共绿地，返还金华苑业委会其不当得利的租金收益2.7万元的问题。广发租赁公司、鞠明发表示，该部分房屋虽然没有取得相应手续，系为配合电业局、自来水公司、煤气公司等有关部门工作而兴建的办公管理用房，而该部分房屋中其中一部分，金华苑业委会在诉王伟、沈阳博嘉物业有限公司返还原物一案主张为物业办公、业主委员会办公用房，原审法院已另案处理，金华苑业委会的该主张与在上述其他案件的主张相矛盾，要求拆除以上房屋亦无事实及法律依据。金华苑业委会主张广发租赁公司将其中部分房屋出租他人应由其返还收益2.7万元的问题，未提供证据证明该房屋对外出租及出租收益应归金华苑业委会所有，且广发租赁公司亦不予认可，故原审法院对该项诉讼请求亦不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳广发房屋租赁有限公司于本判决生效后30日内腾空沈阳市沈河区方明街23－2号房屋并作为业主会所使用；二、驳回原告沈阳市沈河区金华苑小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费人民币2,840元，由被告沈阳广发房屋租赁有限公司负担1,000元，由原告沈阳市沈河区金华苑小区业主委员会负担人民币1,840元。宣判后，金华苑业委会，向本院提出上诉。上诉请求：1.撤销一审判决;2.发回重审或依法改判,判决被上诉人将金华苑共用建筑物业办公楼670平方米归上诉人金华苑全体业主所有;返还2009年6月被上诉人私自出租(案外人杨绍华),开办托儿所不当得利租金(属于金华苑全体业主所有670平米房屋租金及利息);3.发回重审或依法改判,归还金华苑共用建筑业主会所648平方米管理使用权;4.恢复原设计图绿地功用,拆除小区东侧绿地被上诉人违章建筑有两处各约为230平方米及返还2009年6月被上诉人私自出租一处给六户使用(23-4#--25-4#楼之间的临时工程违建房)不对得利租金及利息;5.被上诉人承担一、二审的诉讼费。上诉理由：一、原审判决认定事实错误，适用法律错误。1.按照当时法律法规被上诉人有责任和义务为园区提供正式物业管理用房。二、关于金华苑公用建筑业主会所二层、建筑面积648平方米使用权，原审只判决业主会所对全体业主有使用权，没有具体交付日期，没有使用办法。三、关于另案的办公用房。自金华苑小区建设使用，上诉人始终没有依法给金华苑小区全体业主提供办公用房。四、滥用司法裁判权，枉法判决。请求二审判决被上诉人按照法律规定提供物业管理用房（产权）。返还670平方米属于业主共有部分（产权）被被上诉人私自出租不当得利部分及利息。确认业主会所归小区全体业主并由上诉人管理使用。拆除违建房恢复绿地功用，被上诉人出租（23-4和25-4临时违建房）其不当得利租金及利息归上诉人所有。被上诉人广发租赁公司会、鞠明发辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院查明事实与原审法院查明事实一致。本院另查明，在本院审理期间鞠明发提供了沈阳市房产产权登记发证中心出具的关于辉山明渠拆迁户安置用房项目初始登记的批复，该批复中载明位于东陵区方明街17-4号房屋，建筑面积1266.56平方米，产权面积为1266.56平方米，（用途：幼儿园）提交的证件齐全，批准初始登记。在另案中金华苑业委会起诉沈阳博嘉物业有限公司要求法院依法确认沈阳博嘉物业有限公司返还物业用房，财物和资料都交还给金华苑业委会。经沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00937号民事判决：“一、被告沈阳博嘉物业有限公司于本判决生效后10日内向沈阳市沈河区金华苑业主委员会交付物业管理用房（位于沈河区东明街19－3号楼与21－4号楼之间的平房中自北向南第1、3、4、6、7、8间房屋）；二、被告沈阳博嘉物业有限公司于本判决生效后10日内向沈阳市沈河区金华苑业主委员会交付物业管理设施，以及物业费、停车费收支账目明细表、固定资产清单、业主花名册、水电抄表记录等相关资料。”经本院（2016）辽01民终7344号民事判决，维持原判。另案中金华苑业委会起诉王伟请求法院判令王伟向金华苑业主委员会交还业主委员会办公用房、金华苑全体业主的业主共有资产、自原业主委员会成立至今详细账目及属于金华苑全体业主财物；沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00936号民事判决：“一、被告王伟于本判决生效后10日内向沈阳市沈河区金华苑业主委员会交付业主委员会办公用房（位于沈河区东明街19－3号楼与21－4号楼之间的平房中自北向南第5间房屋）；二、被告王伟于本判决生效后10日内向沈阳市沈河区金华苑业主委员会交付业主大会、业主委员会的会议记录、决定，业主大会议事规则，业主委员会选举、备案资料，与前业主委员会交接收支总表，管理规约，物业服务合同等档案资料；三、第三人关家政于本判决生效后10日内向沈阳市沈河区金华苑业主委员会交付其经手管理的原业主委员会资金收支明细账。”经本院（2016）辽01民终7342号民事判决，维持原判。在本院审理期间，上诉人自认本案中所主张的违建房与其诉王伟、沈阳博嘉物业有限公司案件中违建房系同一处房屋。上述事实，有当事人陈述、工商登记档案、房屋产权证、《建设工程规划许可证》通知书、《单位工程交工验收证明》、物业管理合同等证据，经一审庭审质证及本院审查，本院予以确认,在一审卷宗佐证。本院认为，本案中上诉人共主张三处房屋的权益。关于位于沈阳市沈河区方明街23-2号房屋的问题，上诉人主张该处房屋应归全体业主作会所使用，原审已经支持了上诉人的主张，并已明确判决生效30日由被上诉人广发租赁公司腾空，该判项具体明确，并无不当，上诉人上诉主张原审判决没有具体交付日期，没有使用办法，没有依据，本院不予支持。关于上诉人主张已经办理到鞠明发个人名下的方明街17-4号房屋应为物业办公楼的问题，上诉人提供了规划设计图纸，认为该图纸显示该处房屋为物业办公楼。但现诉争房屋登记在鞠明发个人名下，并经沈阳市房产产权登记发证中心确认用途为幼儿园，并由鞠明发取得该处房屋的所有权证书，故本院无法确认上诉人的该项上诉主张。关于上诉人主张的另两处各约为230平方米违章建筑的问题，在另案上诉人诉王伟、沈阳博嘉物业有限公司返还原物纠纷的两个案件中已主张返还物业用房，并已得到法律支持。现上诉人又要求恢复占用的公共绿地及返还不当得利与之相矛盾，故对于上诉人此主张本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2840元，由上诉人沈阳市沈河区金华苑小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 妍审 判 员 韩彩霞代理审判员 李大鹏二〇一六年十月九日书 记 员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 搜索“”