（2016）皖1204民初1092号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-11-25
案件名称
安徽森园物业管理有限公司与李艳春物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
阜阳市颍泉区人民法院
所属地区
阜阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安徽森园物业管理有限公司,李艳春
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条，第一百二十条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1204民初1092号原告（反诉被告）：安徽森园物业管理有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区胜利北路128号，组织机构代码66422466-4。法定代表人：孙广彬，该公司经理。委托诉讼代理人：王海，安徽金宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小红，安徽金宇律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李艳春，男，1979年11月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区外滩国际城黄金水岸。原告（反诉被告）安徽森园物业管理有限公司（以下简称森园物业公司）与被告（反诉原告）李艳春物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）森园物业公司的委托诉讼代理人王海、被告（反诉原告）李艳春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。森园物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付欠交的物业费3064元、滞纳金3355元，合计6419元。事实和理由：被告购买阜阳市环球房地产开发有限公司开发建设的阜阳市颍泉区外滩国际城黄金水岸E10幢3单元1010室，于2011年3月2日入住，原告履行了物业管理、服务义务，而被告已经拖欠两年的物业费，为此，提起诉讼。李艳春庭审中辩称：我在房屋漏水之前从未拖欠过物业费，最近两年，我多次到物业公司反映房屋漏水的问题，没有得到解决，我不是恶意拖欠物业费，故不同意支付。李艳春向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告赔偿原告房屋受损维修费4700元；2.本案诉讼费由反诉被告负担。事实和理由：2008年10月份，反诉原告购买阜阳市环球房地产开发有限公司开发建设的阜阳市颍泉区外滩国际城黄金水岸E1O幢3单元1010室的房屋，该小区的物业管理由反诉被告负责。2011年5月份交房后，反诉原告楼上的住户违规装修致使反诉原告家中漏水严重，从2013年至今，反诉原告多次向反诉被告反映，至今未得到解决。反诉被告在住户违规装修时未履行其应尽的告知、制止及安全防范工作，造成反诉原告的房屋严重受损。为维修受损房屋，反诉原告花费4700元。反诉原告认为反诉被告不履行自己的职责致使反诉原告受损，依据《物业管理条例》及相关法律规定，特提起反诉。经审理查明：2008年10月份，李艳春购买阜阳市环球房地产开发有限公司开发建设的阜阳市颍泉区外滩国际城黄金水岸E1O幢3单元1010室的房屋。2011年3月2日，李艳春入住，同日签订确认书一份，表示同意按照森园物业公司（乙方）与阜阳市环球房地产开发有限公司（甲方）签订的《前期物业服务合同》承担责任和义务，接受森园物业公司提供的三级物业管理服务和相应的收费标准，按时交费。《前期物业服务合同》第二条约定乙方提供的物业管理服务包括：1.物业共用部分的日常维修、养护和管理；2.共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；3.物业公共部位和相关场地的清洁卫生、垃圾堆收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化带养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8物业档案资料管理；9.业主档案与竣工验收资料等。第十八条约定乙方可以采取规劝、强制等必要措施，制止业主、物业使用人违反业主签订的《临时管理规约》和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。规劝无效时，乙方可向有关政府管理部门报告，制止业主、物业使用人的违规行为。第二十一条约定业主或物业使用人应与乙方签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，乙方事前应告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。第二十九条约定乙方的管理服务达不到合同的服务内容和质量标准，应及时进行整改，仍达不到标准，甲方有权更换。第三十条约定业主或者物业使用人未能足额交纳物业服务费用的，按应交总额的千分之三支付违约金。等等。后，李艳春因住房漏水问题请求森园物业公司解决未果，遂拒绝交纳物业费。庭审中，双方确认李艳春自2014年5月1日至2016年8月31日累计拖欠物业费2310元。另查明：李艳春因房屋漏水支付维修费用4700元。以上事实有前期物业服务合同、确认书、收据、照片物业费催收通知单、开庭笔录等在卷佐证。本院认为，李艳春在入住外滩国际城黄金水岸E1O幢3单元1010室时签字确认了森园物业公司与阜阳市环球房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，因该合同的内容不违反法律的强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应当按照合同的约定享有权利并承担义务。森园物业公司在合同有效期内享有要求李艳春及时交纳物业费的权利，森园物业公司的部分诉讼请求符合法律规定，本院应予支持。根据前期物业服务合同的约定，森园物业公司的物业管理服务还包括装饰装修管理服务的项目，当出现如同李艳春反映的因其他业主装修导致的房屋漏水等问题时，森园物业公司应当及时出面与相关业主进行沟通并且尽可能组织双方化解矛盾，且采取必要的警示、制止措施，但是，至今森园物业公司并无相应的证据予以证实，因此，其该项物业管理服务的提供并不充分，李艳春以此提出抗辩，理由正当。故，本院不再判令李艳春向原告支付违约金并对李艳春拖欠的物业费酌情扣减30%。但是，鉴于森园物业公司作为物业服务企业的社会管理能力的局限性，即便出现如同李艳春所述的毗邻产权人的侵权行为，如果侵权人拒不配合，森园物业公司的调处、制止效果必将非常有限，同时，李艳春提出的财产损失与森园物业公司之间不具有直接的因果关系，且法律并不禁止此种情形下被侵权人可以采取其他救济措施，因此，本院对李艳春的反诉请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告李艳春于判决生效之日起五日内给付原告安徽森园物业管理有限公司物业服务费1617元；二、驳回原告安徽森园物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告李艳春的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告安徽森园物业管理有限公司负担10元，被告李艳春负担15元；反诉案件受理费25元，由反诉原告李艳春负担。本判决为终审判决。审判员 胡学亮二〇一六年十月八日书记员 梁倩文附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。