（2016）湘0104民初4949号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-10-19
案件名称
蓟坤与富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蓟坤,富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司,中国建设银行股份有限公司湖南省分行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0104民初4949号原告蓟坤，工程造价员。委托诉讼代理人李亚军，湖南良光律师事务所律师。被告富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市经济技术开发区德山街道办事处乾明寺居委会乾明路56号，统一社会信用代码：91430700730525044M。法定代表人陶源，董事长。第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行，住所地长沙市芙蓉区白沙路2号。负责人刘力耕，行长。委托诉讼代理人张彩萍，中国建设银行股份有限公司长沙河西支行职工。委托诉讼代理人许玉茹，中国建设银行股份有限公司长沙河西支行职工。原告蓟坤诉被告富玺登湖南海林房地产开发有限公司（以下简称“海林房地产公司”）、第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称“中国建设银行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法适用简易程序审理。原告蓟坤及其委托诉讼代理人李亚军，第三人中国建设银行的委托诉讼代理人张彩萍、许玉茹到庭参加了诉讼，被告海林房地产公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓟坤向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的合同编号XX1400031202的《长沙市商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告已付房款624991.00元，违约金62499.1元，维修基金12389.00元，手续费720元，房屋交易契税12499.82元；3.判令被告海林房地产公司支付自2014年7月至判决生效之日止原告向第三人中国建设银行归还的相应贷款利息（以中国建设银行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）以及因原告提前还贷所产生的还本违约金等一切费用；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2014年7月6日签订了合同编号为XX1400031202的《长沙市商品房买卖合同》。该合同约定：原告购买被告开发建设的位于岳麓区咸嘉湖西路148号海林馨香雅苑8幢12层1202号商品房一套。该商品房建筑面积103.24平方米，商品房总价款624991元。原告以按揭方式付款，首付房款194991元，应在合同签订日2014年7月6日支付给被告，剩余房款430000元办理按揭贷款。同时约定：被告应在2015年6月30日前将商品房交付原告使用。被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按总房价的10%支付违约金。合同签订之后，原告积极履行相关义务，于2014年7月6日向被告支付首付款194991元。2014年7月23日，原告与第三人中国建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》。至此，原告已全面、适当地履行了自己的全部义务，被告理应按《商品房买卖合同》的约定，于2015年6月30日前将商品房交付原告使用。但至今，被告仍未向原告履行交房义务。为维护自身的合法权益，特依据《民事诉讼法》的相关规定特向法院提起诉讼，望判如所请。被告海林房地产公司经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩的权利。第三人中国建设银行述称：截止2016年9月12日原告在建行仍有贷款本金余额408215.56元，利息1533.53元（截至9月12日）未还清，根据原告与第三人签订的个人住房（商业用房）借款合同的约定在本借款合同履行期间，借款人与售房人因所购房产发生的纠纷均与贷款人无关，借款合同仍应正常履行，借款人仍应当承担合同项目下的还款义务，请法院在审理本案时对此予以充分考虑。经审理查明：2014年7月6日，原、被告双方于签订了合同编号为XX1400031202的《长沙市商品房买卖合同》。该合同第二、五、六约定：原告购买被告开发建设的位于岳麓区咸嘉湖西路148号海林馨香雅苑8幢12层1202号商品房一套，房屋建筑面积103.24平方米，商品房总价款624991元。原告应在合同签订日支付首付房款194991元给被告，剩余房款430000元由原告以银行按揭方式支付。第十条约定：被告应在2015年6月30日前将商品房验收合格后交付原告。第十一条约定：由于出卖人的原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按总房价的10%向买受人支付违约金。……第二十三条约定：本合同所称“已付款”，包括买受人的自付款、贷款银行的按揭款。附件四《补充协议》第六条解除合同事宜中约定：因买受人违约致使出卖人依约解除合同或合同自动解除的，买受人因此所造成的损失由买受人自行承担。因出卖人违约导致买受人依约解除合同的，买受人为购买房屋所支付的购房款以外的其他税费损失部分由出卖人负责赔偿。合同签订当天，原告于2014年7月6日向被告支付首付款194991元，交纳维修基金12389.00元，房屋交易契税12499.82元，手续费720元。2014年7月23日，原告与第三人中国建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》。该合同第十九约定：本合同履行期间，借款人与售房人就本合同第二十八条所述房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行。借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务。至此，原告已全面、适当地履行了合同约定的全部义务。2015年6月30日，被告理应按双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第十条约定，将验收合格的商品房交付原告使用。但至今，被告仍未向原告履行交房义务。2016年6月20日，因被告逾期交房已经超过合同约定的90日，原告遂向被告发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的商品房买卖合同，退还已交费用及支付总房价10%的违约金。2016年6月21日，被告收到《解除合同通知书》。现因原、被告双方无法协商一致，故原告诉至本院。上述事实有到庭当事人的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、首付款交费发票、维修基金收据、房屋交易契税票据、手续费收据、银行交费记录、《个人住房（商业用房）借款合同》、解除合同通知书，第三人中国建设银行提交并经庭审质证的个人银行贷款对账单等证据佐证。上述证据经审查，本院予以确认。本院认为，原告蓟坤与被告海林房地产公司之间签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性禁止性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原告已经按照合同约定全面履行了自己的义务，而被告却未能按照合同规定在2015年6月30日向原告交付商品房，且逾期交房期限已经远远超过合同约定的90日，其行为已经构成违约，应当向原告承担违约责任。当事人依据合同约定解除条件主张解除合同的，自解除通知到达对方时解除。本案原告依据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第十一条约定，向被告发出解除合同通知书，该通知书于2016年6月21日达到被告处。因此双方签订的《长沙市商品房买卖合同》于2016年6月21日起解除。双方在商品房买卖合同中约定的已付款包括买受人的自付款194991元和贷款银行的按揭款430000元，合计624991元。被告应当自原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款624991元，并按总房价的10%向原告支付违约金62499.1元。根据双方在附件四《补充协议》第六条解除合同事宜中的约定，被告应当赔偿原告已经支付的维修基金费12389元，手续费720元，房屋交易契税12499.82元。对于原告提出的其向第三人中国建设银行提前还贷的违约金及贷款利息，因其没有提供相应的证据予以证实，且第三人中国建设银行在庭审中亦认可提前还贷的贷款利息的准确金额无法确定，因此原告提前还贷的贷款利息的损失无法确定，故对其此项诉请，本院无法支持。同时考虑到被告支付的违约金已足以弥补原告因提前还贷按照还款金额的0.1%所支付给第三人的违约金数额，故对原告此项诉请，本院不予以支持。综上，本案被告海林房地产公司应当支付给原告713098.92元（购房款624991元+违约金62499.1元+维修基金费12389元+手续费720元+房屋交易契税12499.82元）。另外，被告海林房地产公司未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。原告与第三人中国建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》与本案不是同一法律关系，可由合同双方当事人另循途径予以解决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告蓟坤与被告富玺登湖南海林房地产开发有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》于2016年6月21日起解除；二、被告富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性向原告蓟坤支付款项713098.92元；三、驳回原告蓟坤的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5466元（原告已预付），由被告富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 肖和平二〇一六年十月八日书记员 戴林玉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”