吉0202民初1236号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-12-02
案件名称
吉林市寓龙房产物业服务有限公司与杨志红物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林市昌邑区人民法院
所属地区
吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吉林市寓龙房产物业服务有限公司,杨志红
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书吉02**民初1236号原告：吉林市寓龙房产物业服务有限公司，住所地吉林市昌邑区。法定代表人：钟宪臣，该公司董事长。委托代理人：张硕，吉林雪柳律师事务所律师。被告：杨志红，女，1972年10月31日生，汉族，住吉林市昌邑区。原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司（以下简称寓龙物业）与被告杨志红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员李宏轶适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告寓龙物业的委托代理人张硕、被告杨志红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告寓龙物业诉称：2008年5月，原告与被告所在小区的业主委员会（吉林市昌邑区江畔人家小区业主委员会）签订了物业服务合同。合同约定：由原告为被告所居住的小区提供物业服务，包括被告在内的所有小区业主向原告交纳物业服务费。被告居住的房屋为多层住宅，建筑面积为130.11平方米，合同约定物业费为每月每平方米0.75元，即被告每月应向原告交纳物业费97.6元。然而，自2008年5月17日至2016年12月31日被告未向原告交过物业费，并且在原告多次催缴后仍不缴纳。被告的违约行为不仅给原告造成了经济损失，也必将给小区的其他业主造成不应有的相关损失。为维护原告的合法权益不受侵害，请求人民法院判令被告立即给付拖欠原告的物业服务费10101.6元及滞纳金3030.5元，共计人民币13132.1元。被告杨志红辩称：我当时买该小区的房子就是奔着小区的物业服务好才买的，但自从换寓龙物业后小区的治安很不好。我们小区是封闭小区，但经常出现盗窃现象，小区的车停放在院里油都被盗了；楼道的楼梯出现问题，容易摔倒，但跟物业反映后物业根本不管；小区的绿化、环境也不好，物业的服务不到位。经审理查明：2008年5月，万达江畔人家小区业主大会选聘原告寓龙物业公司为小区的物业服务企业并协商确定了收费标准。寓龙物业公司与吉林市昌邑区江畔人家小区业主委员会（以下简称江畔人家业主委员会）于2008年5月、2008年12月28日、2009年12月28日先后签订了三份物业服务合同。其中2009年12月28日签的合同履行期间为2010年1月1日至2010年12月31日双方对物业服务内容、双方的权利义务、违约责任进行了约定，并约定服务费标准为多层住宅每月0.75元/平方米。2011年6月18日，江畔人家业主委员会同意按照原合同约定履行物业合同至2011年12月31日。在合同履行过程中，寓龙物业公司与小区业主对服务质量、物业费收取等问题产生争议，后经吉林市昌邑区物业办、新地号街道、万达社区、江畔人家业主委员会和寓龙物业公司共同研究一致，寓龙物业公司按照原合同的服务标准和服务内容履行至新的物业服务合同生效之日，业主应当按照原合同约定的物业服务费标准交纳物业费至新的物业服务合同生效之日。杨志红是江畔人家小区业主，其居住的房屋是多层住宅，面积为130.11平方米。杨志红从2008年5月17日起至今未交纳物业费。认定上述事实的证据有：寓龙物业公司提供的营业执照、资质证书各一份，江畔人家小区物业服务合同三份，江畔人家小区业主委员会会议决定一份，江畔人家小区物业服务情况说明一份，催缴通知单10张，寓龙物业公司提供服务的照片16张，吉林省吉林市昌邑区人民法院（2015）昌民一初字第1626号民事判决书一份为凭。本院认为：寓龙物业公司从2008年起进入万达江畔人家小区与该小区业主委员会签订物业服务合同并提供物业服务，2011年合同到期后经吉林市昌邑区物业办、新地号街道、万达社区、江畔人家业主委员会和寓龙物业公司共同研究一致，寓龙物业公司按照原合同的服务标准和服务内容履行至新的物业服务合同生效之日，业主应当按照原合同约定的物业服务费标准交纳物业费至新的物业服务合同生效之日。此之后至今，寓龙物业公司一直为该小区提供物业服务。寓龙物业公司与小区业主之间依法具有物业服务合同关系，并且本案中没有充分的证据证明上述合同关系违反法律及行政法规的强制性规定，因此上述合同关系合法有效。在合同履行过程中，因履行问题，寓龙物业公司与业主长期存在争议，寓龙物业公司一直在主张给付。杨志红作为业主，长期接受服务，但一直未履行给付物业费的义务，属于违约行为，应当承担违约责任。寓龙物业公司主张的物业费本金，根据合同约定是按年度收费，因此，寓龙物业公司有权收取至2016年底的全部物业费。故对原告要求被告给付2008年5月17日至2016年12月31日物业费10101.6元的主张予以支持。关于违约金的数额，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。”根据合同约定，寓龙物业公司虽然有权按年度收取物业费，但合同还约定，该年度收费是从每年1月1日起收取，并未约定截止期限是该年度的1月1日，因此2016年的违约金收取条件尚未成就，本院不予支持。2016年之前欠付物业费的违约金，根据双方当事人合同的履行情况兼顾公平原则，本院酌定支持1786.08元[（10101.6元-97.6元×12月）×20%＝1786.08元]。杨志红虽然辩称原告根本没有尽到物业应尽的职能，服务相当不到位，治安问题也缕缕频发等诸多问题，但未能提供证据予以证明，故不予采信，并且物业公司的服务能力与小区业主是否全面适当履行合同义务息息相关。小区业主拒交物业费，不配合履行相应的义务必然导致物业公司服务能力的降低，因此不足以证明是寓龙物业公司的责任。杨志红未按合同约定按时交纳物业服务费已构成违约，按照合同约定其应当承担给付违约金的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院＜关于民事诉讼证据若干规定＞》第2条的规定，判决如下：一、被告杨志红于本判决生效之日起三日内给付原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司2008年5月17日至2016年12月31日的物业费10101.6元；二、被告杨志红于本判决生效之日起三日内给付原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司2008年5月17日至2015年12月31日的违约金1786.08元；三、驳回原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费64元，由原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司承担14元，由被告杨志红承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 员 李宏轶二〇一六年十月八日代理书记员 陈姗姗 关注公众号“”