（2016）川19民终344号

裁判日期: 2016-10-08

公开日期: 2016-12-31

案件名称

上诉人巴中庆丰房地产有限公司因与被上诉人陈林朝、李仕华、陈军房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案二审民事判决书

法院

四川省巴中市中级人民法院

所属地区

四川省巴中市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

巴中庆丰房地产有限公司,陈林朝,李仕华,陈军

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省巴中市中级人民法院民事判决书（2016）川19民终344号上诉人（原审被告）巴中庆丰房地产有限公司。法定代表人李金芫，该公司董事长。委托代理人（特别授权）李政良，男，生于1966年7月6日，汉族，巴中庆丰房地产有限公司九鼎公寓项目负责人，住四川省巴中市巴州区。被上诉人（原审原告）陈林朝，男，生于1957年9月8日，汉族，中专文化，居民，住四川省巴中市巴州区。被上诉人（原审原告）李仕华，女，生于1961年5月22日，汉族，初中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。（系被上诉人陈��朝之妻）被上诉人（原审原告）陈军，男，生于1988年12月18日，汉族，大专文化，居民，住四川省巴中市巴州区。（系被上诉人陈林朝之子）上诉人巴中庆丰房地产有限公司因与被上诉人陈林朝、李仕华、陈军房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服巴中市巴州区人民法院(2015)巴州民初字第1263号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人巴中庆丰房地产有限公司的委托代理人李政良，被上诉人陈林朝、李仕华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审查明：被告巴中庆丰房产公司原名巴中市正兴房地产综合开发有限公司成立于2000年10月9日，后于2011年8月17日更名为巴中庆丰房地产有限公司。被告开发巴中市巴州区文庙街（10—32#）片区，2007年4月20日巴中市国土资源管理局给被告办理了国有土地使用证��2008年7月17日巴中市规划和建设局为原告办理了房屋拆迁许可证。2008年9月6日，以拆迁人被告正兴房产公司为甲方，以被拆迁人原告陈林朝为乙方签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，协议约定：1、拆迁面积及补偿费：甲方在批准的拆迁范围内拆除乙方砖混结构房屋，总建筑面积243.84㎡（均为非住宅），其房屋的房地产市场评估价为1161536.25元。拆除乙方附属物40000.00元。2、临时安置过渡形式、过渡期限及过渡费用：旧房拆除后，由乙方自找房源临时安置过渡，过渡期为两年（电梯公寓），从乙方腾空房屋交出旧房钥匙之日起，甲方按巴府发（2001）28号文件有关规定和评估认证的拆迁房屋价格标准计算支付如下费用：（1）甲方付给乙方住房24个月临时安置过渡费5473.27元，（2）甲方付给乙方营业门市24个月临时安置过渡租金20438.10元，（3）甲方付给乙方营业门市停产停��损失6987.60元，（4）甲方给付乙方搬家费300.00元。乙方向甲方承诺于2008年9月15日前腾空房屋交出旧房钥匙，以上各条甲方共计应付乙方所有费用共1234735.22元；上述住房临时安置过渡费、门市营业临时安置过渡租金、门市停产停业损失费，若甲方提前向乙方交房，按同等计算标准扣减，甲方若超出过渡期交付新房，按巴府发【2001】28号文件第38条规定支付超期过渡费；3、新房安置地点、安置面积及费用结算：（1）、乙方旧房拆除后，甲方按规划在新建的九鼎公寓楼内对乙方进行安置，安置原则：门市口面宽度受规划限制，按系数缩减安置，住房先谈先安、高低兼搭，（2）、乙方住房安置在九鼎公寓B户型6楼1套总建筑面积116.85㎡，房地产市场评估价为201966.50元；安置乙方二楼营业用房82.45㎡和叁楼263㎡，总计建筑面积345.45㎡，房地产市场评估价为604520.50元（门市口面宽度2.99米）；（3）将乙方门市安置在九鼎公寓楼文庙街从西至东肆—壹号，总计建筑面积为36.827㎡，房地产市场评估价为662886.00元，按乙方所安置的营业用房、门市应付甲方共计1469355.00元。以上新房建筑面积在交房时以房管局测绘面积为准，正、负不超过5%，多退少补；4、以上各条甲、乙双方应收应付相互抵减后，甲方应向乙方补差总额为234619.78元；9、违约责任：（1）、本协议自甲、乙双方签字之日起生效，协议履行完毕后自行终止，（2）、单方违约，由违约方按《中华人民共和国合同法》承担违约责任……。（4）、协议中约定的底层口面宽为2.99米，达不到按每公分贰万元赔偿。（5）、交房时间超出本协议约定的两年期限外，在超出六个月以内，按安置的2、3楼每平方米6元计算过渡费，乙方承诺：若甲方在超出12个月内能交2、3楼，放弃12个月以内的过渡��，若再超期还房，必须按巴府发28号文件第三十八条规定计算超期过渡费。同时查明：2008年9月22日，原告腾空房屋并向被告巴中庆丰房产公司交付了房屋钥匙，被告巴中庆丰房产公司亦进行了开发，九鼎公寓于2013年底竣工。《房屋拆迁安置补偿协议书》约定安置给原告的2、3楼营业用房等房屋已于2014年5月29日交付。被告与拆迁户签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》约定的一楼门市设计安置的图纸的建筑面积与被告实际开发竣工的一楼门市实际建筑面积不符。致使包括原告在内的6户拆迁户的底楼门市无法隔离分户，至今无法交付。因包括原告在内的6户拆迁户的底楼门市实际建筑面积少于协议约定的建筑面积，被告无法满足各拆迁户的要求，2015年6月3日，被告巴中庆丰房产公司书面通知原告解除《房屋拆迁安置补偿协议书》，进行补偿安置。被告已支付原��逾期过渡费2万元。庭审中，原告提供了一份邓晓琼（甲方）与匡永兵（乙方）于2012年9月15日签订的《门市出租协议》（复印件）；内容为：经甲、乙双方协商，甲方自愿将位于文庙街九鼎公寓底楼正街门市一间（面积33.6平方米）出租给乙方，并达成以下协议：1、租赁期3年，2、第一年租金为人民币15万元整，第二、第三年租金在前一年的租金上递增10%，3、在租赁期间、一切税费和安全事故都由乙方负责。被告对此协议不认可。庭审后，被告依据现竣工后房屋的现状提出了谭志平、赖红、陈思荣、陈林朝、李秋霖、吴学琼六户拆迁户的九鼎公寓一楼门市安置方案：巴中市巴州区东岳庙街从北至南，第一个门市为拆迁户谭志平、第二个门市为拆迁户赖红、第三个门市为拆迁户陈思荣、第四个门市为拆迁户陈林朝；文庙街从西向东，第一个门市为陈林朝、第二个门市为李秋霖、第三个门市为吴学琼、第四个门市为张庭庆。拆迁户的还房房屋面积以房管局产权测绘面积为准。具体四址界畔：陈林朝的房屋朝文庙街方向自③轴由西至向东方向口面轴线2.8米，进深至剪力墙与E轴结构柱交汇处。东岳庙街方向，自文庙街A轴与③轴的结构柱文庙街外边线至北方向6.6米隔墙中心止。李秋霖的房屋文庙街方向口面轴线宽度2.6米，自③轴向东2.8米起至5.4米止，以隔墙中心为界，进深至E轴向北2.8米至隔墙为止，底部（北侧）轴线宽度2.1米。吴学琼的房屋文庙街口面轴线宽度5.4米，自③轴向东5.4米起至10.8米止，以隔墙中心为界，与张庭庆房屋共墙。东侧进深至E轴与通道共墙，西侧进深从E轴向北2.8米，以隔墙中心为界，底部（北侧）轴线宽度2.1米，西侧与李秋霖共墙。另查明：巴府发【2001】28号文件第38条规定：实行产权调换的，过渡期限不得超过18个月；实行作价补偿的，应给予45天的临时安置补助费。拆迁人、被拆迁人双方应当遵守过渡期限的协议，拆迁人不得擅自延长过渡期限；由拆迁人提供过渡用房的，被拆迁人到期不得拒绝迁往安置用房、腾退周转房。第39条规定：因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人，从签订协议交房之日起，逾期不足6个月的，按月增加0.5倍临时安置补助费，逾期半年以上一年以下的，按月增加1倍临时安置补助费，逾期一年以上的，按月增加2倍临时安置补助费，对由拆迁人提供周转房过渡的被拆迁人，从逾期之日起按月付给临时安置补助费；逾期一年以上的，按月增加1倍临时安置补助费。生产、营业用房超过过渡期一年以上的。每年加法待产、待业经济损失补助费一次。2008年4月3日，巴中市巴��区价格认证中心的巴区价认证【2008】06号《关于对文庙街（10—32号）片区拆迁房屋分内价格评估认证结论》为：待拆迁住宅房屋市场平均租金为3.5—4元/㎡.月，待拆迁门市市场平均租金为：文庙街50—60元/㎡.月、东岳庙街18—20元/㎡.月。2011年8月5日，巴中市住房和城乡规划建设局的【2011】103号《关于调整公布巴中市中心城区住宅非住宅售价及租金市场指导价的通知》，规定：文庙街属于非住宅房屋的一内价区租金市场指导价为110.00元/㎡.月。2015年3月5日，巴中市住房和城乡规划建设局的【2011】103号《关于调整公布巴中市中心城区2015年度房屋市场指导价的通知》，规定：文庙街属于非住房屋的一内价区租金市场指导价为180.00元/㎡.月。原审认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利关系的协议。依法成立的合同对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致可以变更合同。房屋拆迁安置合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。补偿方式可以实行货币补偿，亦可以实行房屋产权调换。原、被告于2008年9月6日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律规定，协议合法有效，本院予以确认。被告应当按照约定向原告安置门市房屋。原、被告约定安置的门市的面积与九鼎公寓竣工后一楼门市的面积相差较大，不能满足未安置每户拆迁户的要求，被告根据原拆迁协议约定的安置面积、位置结合房屋竣工的现状提出了向本院提起诉讼的陈林朝、李秋霖、吴学琼三��拆迁户安置界畔方案。本院依据房屋的现状，实际使用的价值，双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》及被告提供的安置方案，本院酌情认定原告陈林朝、李世华、陈军安置的门市四址界畔为：九鼎公寓一楼门市朝文庙街方向自③轴由西至向东方向口面轴线宽度为2.99米，进深至剪力墙与E轴结构柱交汇处。东岳庙街方向，自文庙街A轴与③轴的结构柱文庙街外边线至北方向6.6米隔墙中心止。安置门市的实际建筑面积以房屋产权登记确定的面积为准，不足的部分，原、被告可协商实行货币安置或异地安置，本院暂不予处理。关于原告主张的经济损失问题。被告延期交付房屋应当赔偿损失，本院结合本案实际情况其损失计算按超期交付房屋规定的过渡费标准进行计算。根据拆迁协议的约定及原告交付旧房钥匙的具体时间，本院确定过渡期为2008年9月22日至2010��9月21日。被告于2014年5月交付住房，被告未按期交付应当承担延期交付房屋期间的损失，依据双方的约定及巴府发【2001】28号文件第38条、39条规定的超期安置过渡费的计算方式、标准。2010年9月22日至2011年3月21日住房207.13㎡的超期安置过渡费为7456.68元（207.13㎡×6个月×6元/㎡/月），2011年3月22日至2011年9月21日住房207.13㎡的超期安置过渡费为9942.24元（207.13㎡×6个月×8元/㎡/月），2011年9月22日至2014年5月21日住房207.13㎡的超期安置过渡费为79537.92元（207.13㎡×32个月×12元/㎡/月），住房超期安置过渡费合计为96936.84元。门市的超期安置过渡费从2010年9月计算至本案辩论终结时2015年7月为止。2010年9月至2011年8月门市超期安置过渡费为19886.58元（36.827㎡×9个月×60元/㎡/月）；2011年9月至2015年2月门市超期安置过渡费为162038.80元（36.827㎡×40个月×110元/㎡/月），2015年3月至2015年7月门��超期安置过渡费为33144.30元（36.827㎡×5个月×180元/㎡/月），门市超期安置过渡费合计为215069.68元。原告安置的门市虽提前与他人签订了《门市出租协议》，但门市尚未交付原告使用，故原告主张超期安置门市的损失按租金计算，于法无据，本院不予支持。被告未提供解除协议的事由符合法律规定的证据，故其主张解除协议，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，为了维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、被告巴中庆丰房地产有限公司在本判决生效后二十日内向原告陈林朝、李世华、陈军交付于2008年9月6日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》约定的门市。原告陈林朝、李世华、陈军安置的门市四址界畔为：九鼎公寓一楼门市朝文庙街方向自③轴由西至向东方向口面轴线宽度为2.99米，进深至剪力墙与E轴结构柱交汇处。东岳庙街方向，自文庙街A轴与③轴的结构柱文庙街外边线至北方向6.6米隔墙中心止。二、被告巴中庆丰房地产有限公司在本判决生效后二十日内向原告陈林朝、李世华、陈军支付超期安置住房2010年9月22日至2014年5月21日期间的经济损失96936.84元，超期安置门市2010年9月22日至2015年7月期间的经济损失215069.68元，合计312006.52元（含被告已支付的2万元）。宣判后，上诉人巴中庆丰房地产有限公司不服向本院提出上诉。其上诉的主要理由是：一、原判决认定事实错误。本案存在的真实事实是：上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》约定的一楼门市由于规划调整原设计安置的图纸的建筑面积与上诉人开发竣工的一楼门市实际建筑面积不符，致使包括被上诉人在内的6户拆迁户的底楼门市无法隔离分户，至今无法交付。上诉人依据现竣工后房屋的现状经数次与各拆迁户协商基本达成了一个还房方案并提交给了一审法院。原审法院不尊重事实作出的判决是完全错误的。二、原审判决将产生严重的后果。1、上诉人如果按照错误判决去安置还房，必然引起其他拆迁人的不满，会造成大的流血事件。2、上诉人如果按照错误判决去安置还房，永远也还不下去，既给企业造成损失，还要给众多拆迁人造成巨大损失，造成严重社会问题。三、原判决适用法律错误。上诉人巴中庆丰房地产有限公司开发建设的九鼎公寓工程已经竣工，具备向被上诉人交付补偿安置房屋的能力，未及时交付是因为双方就应当交付的房屋所在的位置产生争议，并非上诉人巴中庆丰房地产有限公司的主观过错造成的，故被上诉人要求上诉人按每年增加2倍的标准承担安置补偿费的诉讼主张，没有事��和法律依据。综上，请求：1、依法撤销巴中市巴州区人民法院(2015)巴州民初字第1263号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、本案第一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人陈林朝的主要答辩意见是：一审法院经过调查作出的判决，上诉人应该按照合同交付门市，谁拆迁的房子就应该谁进行补偿，拆迁补偿标准是按照政府规定签订的，上诉人应该支付我方拆迁费用。二审经审理查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人与被诉人签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效，上诉人应向被上诉人交付符合合同约定的位置、面积、宽度的门市。因双方当事人约定安置的门市面积与��鼎公寓竣工后一楼门市的面积相差较大，不能满足未安置拆迁户的要求，原审判决综合考虑房屋的位置、现状以及为保证拆迁户能对门市的使用发挥最大价值而酌情认定安置门市的面积、宽度并无不当。上诉人应该按照合同约定的时间向被上诉人交付门市，延期交付应该承担被上诉人产生的相应损失。上诉人主张延期交付并非庆丰公司主观过错造成，造成实际建筑面积与约定面积不符的原因不在被上诉人，但未及时交付是因竣工后门市的面积与合同约定不一致，拆迁户要求上诉人按照合同约定的面积交付门市，而上诉人不能交付，责任在上诉人，对此上诉人应该承担相应责任，原审判决庆丰公司按照每年增加2倍的标准承担安置补偿费符合法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担不变。二审案件受理费7300元，由上诉人巴中庆丰房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　黎　明代理审判员　　杨璐菥代理审判员　　陈长育二〇一六年十月八日书　记　员　　郭　雨来自：