（2016）闽0212民初2588号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-12-31
案件名称
桂凯庆与杨道谦房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市同安区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桂凯庆,杨道谦
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条第一款，第三条第一款，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0212民初2588号原告：桂凯庆，男，汉族，住江西省丰城市。被告：杨道谦，男，汉族，住福建省寿宁县。原告桂凯庆与被告杨道谦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桂凯庆到庭参加诉讼。被告杨道谦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告桂凯庆向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告店面租赁押金人民币13000元；2.被告补偿原告合同提前终止人民币30000元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年11月3日，原、被告签订《店面租赁合同》，约定原告向被告承租同安区西柯镇官浔村金包银小区天恩惠商场旁美溪道西300米的厦门市百姓家园购物广场右侧的店面，店面面积约210平方米，主要经营服装商场。租赁期限自2014年12月1日起至2018年3月1日止，每月租金为人民币13000元。租金付款方式为押一个月付三个月。同时双方还约定了在租赁期间，如遇政府在2017年11月31日内拆迁造成本同提前终止无法履行，被告需补偿原告人民币30000元。合同签订后，原告依约一直承租该店面经营服装生意。2016年6月21日该店面被政府拆迁，原、被告签订的《店面租赁合同》无法履行。被告应当按照合同约定补偿原告人民币30000元并退回租赁押金人民币13000元。故原告诉至法院。被告杨道谦未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年11月3日，被告杨道谦（甲方）与原告桂凯庆（乙方）签订一份《店面租赁合同》。该合同中载明“甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规就承租店面一事，协商达成如下协议：出租地址：厦门市百姓家园购物广场右侧靠近满口香．约210平方米，出租给乙方做服装商场使用；一、配套设施：甲方负责给乙方提供用电，费用由乙方负责支付；乙方电费按甲方统一相关交费计算，水、电费由乙方承当。水费每吨4元，电费每度1.3元。二、租赁期限自2014年12月1日起至2018年3月1日止，每月租金为人民币13000元整。签订日起两年后每年递增10%（注：2016年12月1日递增10%，2018年12月1日起递增10%，以后依此类推）。三、租金付款方式：押一个月付三个月，店面以先付后用的原则，以后每次付租金应提前十日付清．乙方应按时交清租金不得随意拖欠，拖延超过2天即为违约，甲方有权将店面收回，转租押金无退，一切损失由乙方负责。四、租赁期间，租赁店面内的安全、保卫、消防、环保卫生等管理工作由乙方自行负责。五、店面自然损坏由甲方负责，因乙方过错造成店面及附属损坏的由乙方负责修复或赔偿，但乙方正常安装装修，不算损坏，甲方不得要求乙方修复或赔偿。六、租赁期问，当事人一方如有正当理由要求解除合同时；须甲乙双方协商方可解除本合同，如遇政府在2017年11月31日内拆迁造成本合同提前终止无法履行，甲方需补偿乙方叁万元整。七、乙方不得利用店面进行违法违纪活动，否则视为违约，对甲方造成的损失由乙方负责。甲方有权提前终止合同。乙方应承担相应违法违纪活动而产生的一切民事、经济、法律责任，甲方概不负责。八、乙方在无法经营的情况下，乙方有权转租、转让，但必须经甲方同意后方可转租、转让。九、本合同若有未尽事宜，甲乙双方可另行协商，其补充协议与本合同具有同等法律效力。十、本合同一式贰份，自签订之日起生效，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力。十一、其他补充协议：甲方应约束在同一栋内不能再开超过60平方米以外的服装店。”合同签订后，原告桂凯庆依约向被告杨道谦交付了押金人民币13000元。另查明，本案涉案租赁房屋为违法建设建筑物。厦门市同安区西柯镇政府及同安区城市管理行政执法局发出《限期拆除通知书》。《限期拆除通知书》中载明“违建户及承租人：你（单位）未经批准，擅自在西柯镇官浔村金包银工程周边非法占地违法建设建筑物，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款之规定……限你（单位）于2016年6月2日前搬出存放于该违法建筑物内的财务，并自行拆除违法建设的建筑物，逾期拆除的……”。庭审中，原告桂凯庆陈述，租赁的房屋已于2016年6月份被拆除。以上事实有原告桂凯庆举示的《店面租赁合同》、《限期拆除通知书》、收款收据等证据以及庭审笔录为证。以上证据经庭审当庭举证，并经本院审查、审核，可以采信。本院认为，原告桂凯庆承租被告杨道谦的房屋未取得合法产权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。故原告桂凯庆与被告杨道谦之间的《店面租赁合同》无效。因原、被告之间的租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，原告桂凯庆主张杨道谦返还已交付的押金人民币13000元，合法有据，本院予以支持。关于原告主张被告承担赔偿责任的诉讼请求。因双方之间的租赁合同无效，故原告依据租赁合同第六条主张赔偿责任，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故赔偿责任应以遭受的实际损失为基础。又根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”原告桂凯庆有义务提供证据证明其受到的损失，但审理中桂凯庆未提供证据加以证明，应承担举证不能的法律后果。故原告主张被告承担赔偿责任，因未提供受损证据，故该诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨道谦应于本判决生效之日起三日内返还原告桂凯庆押金人民币13000元；二、驳回原告桂凯庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币875元，减半收取人民币437.5元，由被告杨道谦负担，款限于本判决生效之日起五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员 胡道光二〇一六年十月八日书记员 杨文德附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：百度搜索“”