（2016）鄂05民终1737号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-11-02
案件名称
孙宇翔与神农架飞达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省宜昌市中级人民法院
所属地区
湖北省宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙宇翔,神农架飞达房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂05民终1737号上诉人（原审原告）：孙宇翔。委托诉讼代理人：孙培佳，湖北君任律师事务所律师。（一般授权代理）上诉人（原审被告）：神农架飞达房地产开发有限公司，住所地神农架林区松柏镇常青路。法定代表人：程光华，董事长。委托诉讼代理人：王朝阳，湖北竟成律师事务所律师。（一般授权代理）上诉人孙宇翔因与上诉人神农架飞达房地产开发有限公司（以下简称飞达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服神农架林区人民法院（2016）鄂9021民初73号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人孙宇翔上诉请求：请求撤销神农架林区人民法院（2016）鄂9021民初73号民事判决第二项，改判支持房贷利息损失91407.64元。事实和理由：孙宇翔购买的房屋申请了房屋按揭贷款，需要向银行支付贷款利息。由于飞达公司逾期交房，孙宇翔有权解除合同，并依据法律请求赔偿实际损失。当实际损失高于约定的违约金，应以实际损失予以赔偿。飞达公司辩称，双方变更了合同，应驳回孙宇翔的上诉。上诉人飞达公司上诉请求：请求撤销神农架林区人民法院（2016）鄂9021民初73号民事判决，改判驳回孙宇翔的诉讼请求。事实和理由：孙宇翔在2015年9月27日的短信回复为“好的”，应视为双方对变更交房时间达成一致，故孙宇翔无权解除合同。孙宇翔辩称，孙宇翔回复“好的”，并不能表示孙宇翔同意变更交房时间。根据双方的合同约定，双方对合同内容的变更应当签订书面补充协议。孙宇翔在接到短信后向飞达公司提交了退房申请，其有权解除合同。应驳回飞达公司的上诉。孙宇翔向一审法院起诉请求：请求判令解除购房合同，飞达公司退还购房款404443元；飞达公司赔偿因逾期交付造成的已付款利息损失23201.21元，房贷支出利息损失25430.34元，违约金4044.43元。一审判决认定，2013年12月1日，孙宇翔与飞达公司签订《商品房买卖合同》，约定孙宇翔购买飞达公司开发建设的阳光佳苑商品房2幢3单元8层804号房，房屋面积118.9平方米，购房款404443元。合同约定：“交付该房屋的截止日期为2015年6月30日前，若未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”合同签订当日，孙宇翔在飞达公司原售楼部（现林区人民医院门口琦源超市）银联卡刷卡支付购房款154443元。2014年4月1日，孙宇翔到神农架林区农村商业银行办理银行按揭贷款25万元。次日，孙宇翔到飞达公司现售楼部将所贷全部款项一次性刷卡支付购房款25万元。飞达公司为孙宇翔的两次付款出具了收据。孙宇翔交清购房款后，每月按期还贷，等待交房。2015年6月24日，飞达公司工作人员闵月娥电话通知孙宇翔延期交付房屋，交房时间改为2015年9月30日，并短信告知逾期交房的具体时间和逾期原因，孙宇翔短信回复收到。2015年9月27日，飞达公司工作人员闵月娥再次致电孙宇翔，告知又将延期交房，交房时间改为2015年10月10日至10月15日，并短信告知逾期交房的原因和办理房产手续相关内容，孙宇翔短信回复收到。孙宇翔于2015年10月24日，正式向飞达公司递交退房申请书，要求解除购房合同，但飞达公司拒绝退房。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。孙宇翔与飞达公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。孙宇翔已按合同约定履行全部付款义务，飞达公司亦应按合同约定的交房条件在合同约定的期限内履行交房义务。根据合同约定，飞达公司应于2015年6月30日前向孙宇翔交付符合交付条件的房屋，但飞达公司于2015年10月10日以后才具备交付条件，故飞达公司逾期交房的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。依照合同第九条约定，飞达公司逾期交房超过60日，孙宇翔有权解除合同，并有权要求飞达公司按照累计已付款的1%支付违约金，现孙宇翔要求解除与飞达公司签订的《商品房买卖合同》及要求飞达公司支付累计已付款404443元的1%，即4044.43元违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，予以支持。孙宇翔对合同约定无异议，但认为约定的违约金过低，不足以赔偿其全部损失，遂要求法院对约定的违约金标准予以增加。合同约定中对逾期交房而应承担的违约责任是双方当事人的真实意思表示，也未违反法律禁止性规定，合同双方理应受此约定之约束，孙宇翔需具充分完备之理由方可申请调整该标准。根据举证规则，孙宇翔并未提供合同约定的违约金缺乏公平性的相应证据。另根据庭审查明，飞达公司在不能按照合同约定如期履行交房的合同义务后，并没有消极不为，而是主动通知，继续履行交房的义务；孙宇翔在收到飞达公司两次关于逾期交房的通知后，并没有在第一时间行使自己的权利，也没有采取积极措施防止损失的扩大，直至2015年10月24日才向飞达公司正式提交退房申请书，而此时飞达公司已能够实际交房。孙宇翔依据合同第九条之约定要求解除合同，理应预见合同解除后造成的相关损失，亦应按照合同约定的违约金来主张自己的损失。根据公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益等因素，认为合同约定的违约金标准不存在过低，对于孙宇翔要求增加违约金的意见不予采纳。判决：解除孙宇翔与飞达公司于2013年12月1日签订的《商品房买卖合同》；飞达公司退还孙宇翔购房款404443元，并支付违约金4044.43元，限于判决生效之日起十五日内付清；驳回孙宇翔的其他诉讼请求。本院二审中，上诉人孙宇翔围绕其的上诉请求，提交了受理案件通知书1份，民事反诉状1份，民事裁定书1份，账户明细查询表2份，拟证明银行已起诉孙宇翔要求返还借款本金及利息。本院组织当事人进行了质证。飞达公司对证据的真实性无异议，但认为法院已中止审理案件，孙宇翔的实际损失并未得到法院确认。本院对证据的证明效力认定如下：证据的真实性予以确认，截止2016年5月21日，孙宇翔按照其2014年4月1日与神农架林区农村商业银行签订、飞达公司作为担保人的银行按揭贷款25万元借款合同的约定归还贷款利息为29877.33元。原审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于飞达公司的上诉。根据双方的合同约定，逾期超过60天交房的，买受人可以选择解除合同。飞达公司逾期交房超过60天，孙宇翔申请退房解除合同，符合双方的合同约定。即使孙宇翔在短信中回复“好的”，也并无明确同意变更交房时间的意思表示，其之后申请退房和在案件审理中的陈述都表示其不同意变更交房时间，故上诉人飞达公司的上诉理由，不能成立，其上诉请求，不予支持。孙宇翔要求解除合同，返还房款并支付违约金，符合合同约定，应当予以支持。关于孙宇翔的上诉。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由于飞达公司逾期交房的违约行为，孙宇翔行使解除权，解除商品房买卖合同。孙宇翔为购房房屋已支付的贷款利息，应为孙宇翔的实际损失，飞达公司作为违约方应当予以赔偿。虽然双方在合同中约定了违约金，但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”截止2016年5月21日，孙宇翔贷款利息的实际损失为29877.33元，高于双方约定的违约金数额，孙宇翔可以要求飞达公司按其实际损失予以赔偿。孙宇翔除已支付的贷款利息损失外，其首付的购房款154443元，也因飞达公司的违约行为而存在利息损失，按银行同期（三年期）存款利率计算利息损失（从2013年12月1日至2016年10月31日止）为12741.55元。故，因飞达公司违约给孙宇翔造成的资金利息损失为42618.88元（12741.55元＋29877.33元）。孙宇翔要求飞达公司赔偿其实际损失的上诉请求，符合法律规定，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，应当予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持神农架林区人民法院（2016）鄂9021民初73号判决第一项，即解除孙宇翔与神农架飞达房地产开发有限公司于2013年12月1日签订的《商品房买卖合同》。二、撤销神农架林区人民法院（2016）鄂9021民初73号判决第二项、第三项，即神农架飞达房地产开发有限公司退还孙宇翔购房款404443元，并向孙宇翔支付违约金4044.43元，限于判决生效之日起十五日内付清；驳回孙宇翔的其他诉讼请求。三、神农架飞达房地产开发有限公司于2016年10月31日前退还孙宇翔购房款404443元，赔偿孙宇翔损失42618.88元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4073元，二审案件受理费16292元，均由神农架飞达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余焕春审 判 员 邓宜华代理审判员 张 端二〇一六年十月八日书 记 员 刘周宜 百度搜索“”