（2016）辽07民终1398号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-10-31
案件名称
上诉人锦州国维房地产开发有限公司与被上诉人金波商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
辽宁省锦州市中级人民法院
所属地区
辽宁省锦州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
锦州国维房地产开发有限公司,金波
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽07民终1398号上诉人（原审被告）：锦州国维房地产开发有限公司，住所地锦州市太和区凌南东里宝地城B区19-9、19-10号。邮寄地址：锦州市太和区凌南东里宝地城B区19-9号，潘锦收。法定代表人：赵添鑫，该公司经理。委托诉讼代理人：王远卓，辽宁永字律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金波，男，1987年10月3日出生，汉族，无职业，住锦州市古塔区永安里******号。邮寄地址：锦州市凌河区金成丽都10-125号，金波收。委托诉讼代理人：姜海兰，辽宁名崛律师事务所律师。上诉人锦州国维房地产开发有限公司因与被上诉人金波商品房预售合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2016）辽0702民初279号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人锦州国维房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王远卓，被上诉人金波及其委托诉讼代理人姜海兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦州国维房地产开发有限公司上诉请求：依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求并将案件移送公安机关。事实与理由：被上诉人于2013年2月在我公司售楼处购买房屋，当时任我公司售楼经理的史可使用伪造的公司公章、公司合同章与其签订售房合同，并开具了加盖有伪造的公司财务章的收款收据，后要求被上诉人将购房款存入史可个人名下的银行卡，该笔款项被史可据为己有，而我公司则没有销售该房屋的任何记录。古塔公安分局经侦大队正在侦查此案，史可已经被采取强制措施。史可究竟构成职务侵占还是合同诈骗目前司法机关尚无定论，若是职务侵占，那史可及售楼员的行为可认定为表见代理，合同有效，应继续履行；若是合同诈骗，则合同无效，应由个人承担责任，上诉人不承担责任，即使因过错承担责任，也是赔偿责任，而不是继续履行合同。一审中上诉人提出对购房协议及收款收据上的印章进行鉴定以查明案件事实，但一审法院没有允许，所以本案事实没有查清。如果民事案件无法查清事实，则应中止审理等待刑事案件的裁判结论，或将案件移送公安机关。综上，上诉人请求二审法院依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求并将案件移送公安机关。被上诉人金波答辩称，原审认定的事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。金波在原审中诉称，原、被告于2013年2月28日签订委托建房协议书，协议约定原告在被告处购买坐落于锦州市古塔区延安路二段鑫龙花园4号楼西1单元17B层中户（入住房号为4-53号），面积为88.55平方米，房屋总价款371910元，原告于2013年2月28日将购房款全部付清。协议约定房屋入住时间为2013年12月31日，该房屋现已具备交付使用的条件，但被告一直未办理入住手续。协议又约定“若逾期入住，应承担违约责任，每日违约金按银行同期活期存款利率计算”。因被告不给原告办理入户手续，故诉至法院，要求被告履行合同为原告办理房屋入住手续及房屋所有权证；被告支付逾期交付房屋的违约金28761.03元（计算到2016年3月5日，其中2014年1月1日至2014年10月31日按活期存款计算，2014年11月1日至实际办理入住时按银行同期贷款利率计算）。一审法院认定事实：坐落于锦州市古塔区延安路二段鑫龙花园系被告锦州国维房地产开发有限公司开发建设的房屋。史可系被告鑫龙花园售楼处经理。原告于2013年2月到被告售楼处看房，由售楼处员工带被告到现场看房，2月28日，原告与被告售楼处员工杨柳在售楼处签订委托建房协议书，协议约定原告购买鑫龙花园4号楼西1单元17B层中户（入住房号为4-53号），二室、建筑面积88.55平方米，房屋总价款371910元（4200元/平方米），入住时间2013年12月31日，若逾期入住，被告按日承担违约责任，每日违约金按银行同期活期存款利率计算。原告在落款甲方处签名，被告工作人员杨柳在乙方处签名，并加盖了“锦州国维房地产开发有限公司合同专用章”。当日，原告交给售楼员杨柳现金3万元，同时杨柳给原告提供史可银行账号，原告将剩余款项341910元打到史可名下银行账户内，之后回到售楼处，被告为原告出具了371910元收款收据，收款收据上加盖了“锦州国维房地产开发有限公司现金收讫”章。因被告未能在合同约定的时间内交付房屋，2014年7月18日，被告向鑫龙花园业主出具一份承诺书，内容为“鑫龙花园业主，我公司承诺如下：1、必须承诺2014年10月末交房入住（业主拿到钥匙）。2、入住标准必须达到水电齐全。3、如10月末不能入住，每晚一个月赔偿每户业主一万元，按第4条执行，如按时交付入住，第3条和第4条全部作废。4、原签署合同一律按银行定期利息统一标准赔付”。被告未能按该承诺的时间交房。2015年11月中旬开始，被告通知鑫龙花园的购房者办理入住。原告去办理入住时，被告以未收到原告的购房款为由，拒绝为原告办理入住。2016年2月5日，锦州市公安局古塔分局对史可以职务侵占立案侦查，现在侦查之中。本案在审理过程中，被告向本院提出鉴定申请，要求对购房协议和收款收据上加盖的印章进行真伪鉴定。一审法院认为，本案争议的焦点问题有如下几点。一、关于原、被告签订的《委托建房协议书》的效力问题。原、被告签订的《委托建房协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律规定，合法有效。史可作为被告负责售楼的工作人员，且系售楼处经理，代表公司对外销售房屋及签订相关的售房合同并加盖合同章系其职权范围内的工作，没有必要加盖假的合同章。因史可有权代表公司与原告签订《委托建房协议书》，即使加盖的是假的合同章或者未加盖合同章，均不能否定双方签订的《委托建房协议书》的效力，因此被告要求对该合同章进行真伪鉴定对本案已无意义，本院不予准许。二、关于原告是否已向被告履行了交付房款的合同义务问题。原告是在被告的工作场所按照被告工作人员的指示交的房款，交款之后，被告的工作人员又是在被告的工作场所为原告出具了收款收据，故应认定原告已经向被告履行了交付房款的义务。至于原告交付的房款，被告的工作人员是否交给了被告，是被告的内部问题，不影响原告对于合同义务的履行。即使史可无权收取房款、无权出具收款收据、使用的是伪造的财务章，但以史可的身份和工作场所，原告作为相对人有理由相信其有代理权，亦构成表见代理，其后果亦应由被告承担。故被告要求对账务章进行真伪鉴定对本案亦无意义，本院不予准许。因原告已经履行了交付房款的义务，被告应当继续履行合同，为原告办理房屋入住手续，向原告交付房屋。三、关于原告要求支付延期交房期间违约金及利息的问题。根据我国合同法及其司法解释的相关规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失”。本案中因被告延期交房，造成原告的损失主要为占用原告房款的利息损失。2014年11月1日以后，被告承诺的每月1万元违约金加上主张的利息已远远超过损失的30%，故违约金的计算方法：1、本院依被告“原签署合同一律按银行定期利息统一标准赔付”的承诺，自2014年1月1日至2014年10月31日按中国人民银行三年期定期存款利率年4.25%的标准计算；2、自2014年11月1日至为原告办理入住之日按年利率4.25%的1.3倍计算。四、关于本案是否应移送公安机关的问题。前已论述，史可的行为不影响被告应对原告承担的民事责任。故史可是否构成犯罪，不影响本案民事案件的审理，被告要求移送公安机关的观点，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：（一）被告锦州国维房地产开发有限公司于本判决生效后15日内为原告金波办理房屋入住手续，并将原告购买的锦州市古塔区延安路二段102号4号楼53号（鑫龙花园4号楼西1单元17B层中户）房屋交付原告；（二）被告锦州国维房地产开发有限公司于本判决生效后15日内向原告金波支付违约金及利息（以371910.00元为本金，自2014年1月1日至2014年10月31日按年利率4.25%计算；自2014年11月1日至为原告办理入住之日按年利率4.25%的1.3倍计算）；（三）驳回原、被告其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6919元，由被告锦州国维房地产开发有限公司负担。本院认定如下：二审庭审中，双方当事人对一审判决认定的事实均无异议。本院予以确认。本院认为，被上诉人在上诉人的售楼处购买房屋，由上诉人的工作人员代表上诉人与被上诉人签订了《委托建房协议书》，并加盖了“锦州国维房地产开发有限公司合同专用章”，被上诉人按照上诉人工作人员的指示交付了购房款，上诉人的工作人员给被上诉人出具了加盖“锦州国维房地产开发有限公司现金收讫”章的收款收据。至于上诉人的售楼工作人员是否将售楼款项交付给上诉人是上诉人单位内部的管理问题，且上诉人单位的公章和财务章未经备案，故上诉人主张的公章和财务章系史可伪造仅是其单方陈述。上诉人的工作人员在上诉人公开售楼的工作场所与被上诉人签订合同并加盖上诉人单位合同章，同时指示购楼的被上诉人交付购房款并出具加盖上诉人单位财务收讫章的收据，作为合同相对方的被上诉人有理由相信上诉人工作人员的行为代表了上诉人，同时被上诉人也没有义务审查其工作人员使用的合同章和现金收讫章的真伪，更无法定事由对上诉人工作人员收取购楼款后的处理方式承担责任。而且本案被上诉人从选购楼房，到交付购楼款、开具收据，再到签订合同，并不是由史可一人经办，故原审认定史可的行为不影响上诉人对被上诉人承担的民事责任，并判决由上诉人承担合同约定的义务正确，本院予以维持。综上所述，锦州国维房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6919元，由锦州国维房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周天颖审判员 庄 晓审判员 王 晶二〇一六年十月八日书记员 凤丹丹 来源：