（2015）江民一初字第1348号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-11-15
案件名称
韦燕清与陈远能、杨思萍建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市江南区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韦燕清,陈远能,杨思萍
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）：第十七条
全文
南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2015）江民一初字第1348号原告（反诉被告）：韦燕清，男，1962年6月10日出生，汉族，住南宁市江南区。委托代理人罗昌烈、李子悦，广西创想律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：陈远能，男，1964年7月5日出生，汉族，住南宁市青秀区。被告（反诉原告）：杨思萍，女，1963年10月15日出生，汉族，住南宁市青秀区。上述二被告共同委托代理人刘凯中、黄珊珊，广西广合律师事务所律师、实习律师。原告韦燕清诉被告杨思萍、陈远能建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2015年9月28日公开开庭进行了审理。韦燕清的委托代理人罗昌烈，陈远能、杨思萍的委托代理人刘凯中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韦燕清诉称，2008年8月1日，韦燕清与杨思萍签订《土地出让合同》，约定由杨思萍将其名下登记的位于南宁市江南区机场高速公路西面（地号：05141563××67）120平米地块（南宁国用（2005）第4298××60号）转让给韦燕清，转让总价款为620000元。双方签订转让合同当日，在韦燕清支付购地款订金60000元后合同方生效；杨思萍在签订转让合同后15日内将该宗土地的相关手续证件转交给韦燕清，韦燕清即时支付购地款3400000元；2008年11月韦燕清另行支付购地款150000元；建房完毕后，土地所有权证及房产证变更到韦燕清名下后，韦燕清将剩余购地款70000元支付给张鉴泉。合同同时约定，由韦燕清出资建房，杨思萍协助办理过户手续。合同签订后，韦燕清依约支付了上述购地款，杨思萍也依约转交了相关土地证件及报建手续。在之后的履行过程中，杨思萍既不允许韦燕清以其名义建房，又不协助办理国有土地使用权过户变更登记手续。故请求法院判令：一、杨思萍继续履行双方于2008年8月1日所签订的《土地出让合同》，并协助韦燕清办理南宁市江南区机场高速公路西面120平米地块（南宁国用（2005）第4298××60号）过户变更登记手续至韦燕清名下；二、本案诉讼费用由杨思萍承担。陈远能、杨思萍答辩称，1、《土地出让合同》无效。两被告系夫妻关系，在夫妻关系存续期间，杨思萍未征得配偶一方同意，事后也未得到追认，擅自处分夫妻共同财产，应当无效；2、本案起诉已超过诉讼时效；3、根据合同约定，只有建好房屋以后才能办理土地变更手续，现房屋并未建设完成，无法进行办理土地权属凭证。杨思萍、陈远能反诉称，2008年8月1日，杨思萍在未告知配偶陈远能，未征得其同意的情况下，与韦燕清签订《土地出让合同》，将登记在名下的诉争土地转让给韦燕清，并将该土地的权属凭证以及相关的报建文件一并移交给韦燕清。该诉争土地的购买发生在夫妻关系存续期间，由夫妻共同财产购买，应属夫妻共同财产。杨思萍未经共有人的同意，擅自出售该土地的行为，应属无效。诉争土地至今未能办理过户变更登记手续。故请求法院判令：一、确认杨思萍与韦燕清于2008年8月1日所签订的《土地出让合同》无效；二、韦燕清返还国有土地使用权证（南宁国用（2005）第4298××60号）、《建设用地规划许可证审批单》（（登2005）城规管地规字第43××01号）、《建设用地规划许可证》（登（2005-43××01））、《建设工程规划许可证》（建字第45××××0105200800062号）、《建筑工程施工许可申请表》、《建设工程委托监理合同书》、《南宁市私有房屋建筑工程开工证》（编号：45××××0105200806160101）给杨思萍、陈远能；三、本案诉讼费用由韦燕清负担。韦燕清答辩称，一、签订合同时，诉争土地的权属凭证上注明的权利人为杨思萍一人，根据不动产的公示公信原则，韦燕清有理由相信该不动产系归杨思萍一人所有；二、韦燕清在合同签订后，已按合同约定支付相应款项，韦燕清与杨思萍之间并没有恶意串通的行为，构成善意；三、本案诉争为不动产纠纷，不适用两年的诉讼时效规定，且从合同签订至今，韦燕清一直向杨思萍主张权利，诉争土地也进行了一定的基础建设，故不存在超过诉讼时效的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中，本院组织当事人对证据进行了相互质证，对当事人双方所发表的质证意见本院已记录在庭审笔录，对均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于《土地出让合同》，杨思萍、陈远能对该证据的真实性和关联性没有异议，但对证据的合法性有异议，认为为无效合同。本院对该证据的效力在下文予以论述；2.对于《收条》六份及《国有土地使用权证》等相关权属凭证及报建文件，杨思萍、陈远能对证据的真实性予以确认，但对合法性有异议。本院认为，上述证据确系能够证明诉争土地登记在杨思萍一人名下，且在法定期间内也已进行相关报建，可以作为定案的参考依据，本院将在下文中作为证据链对上述证据的证明力予以论述；3.对于户口薄，能够证明诉争土地购买的时间发生在杨思萍、陈远能夫妻关系存续期间，本院予以确认。本院认为，本案纠纷并未超过诉讼时效。韦燕清在签订《土地出让合同》后，一直持有土地权属凭证及报建文件原件，诉争土地也一直由韦燕清实际占有、使用。在长达8年时间内，杨思萍、陈远能并未提出异议或主张。庭审中，杨思萍、陈远能称在起诉前一个月，在韦燕清对诉争土地进行进一步的建设时，由杨思萍出面报警予以制止。上述事实表明，在合同的履行过程中，韦燕清并未知悉杨思萍、陈远能对合同的效力不予认可的事实，且持续支付购地款，直到起诉前，通过杨思萍的制止行为才获悉对方对合同的效力有异议，并在发生争议后，及时向本院提起诉讼。故韦燕清的起诉并未超过法律规定请求保护民事权利诉讼时效2年的规定。关于《土地出让合同》的效力及证明力问题，本院认为，杨思萍与韦燕清签订合同时，系作为出卖人亲自签字予以确认。合同签订后，韦燕清于2008年8月19日依约向杨思萍转入购地款680000元（包含张鉴泉名下土地的购地款）。杨思萍在签订合同后，依约向韦燕清交付了诉争土地的相关权属凭证以及建房审批文件，该文件的登记权利人均为杨思萍。合同签订以后至发生纠纷，时间跨度长达8年之久，杨思萍一直未向韦燕清提出任何异议。韦燕清与杨思萍签订的合同、持续付款证据、持有土地权利凭证及报建文件原件、杨思萍的转款凭证，能够形成有效证据链，可以证实杨思萍的行为系其真实意思表示。故杨思萍与韦燕清所签订的《土地出让合同》系当事人之间的真实意思表示，内容并未违反国家强制性法律法规的规定，合法有效。该出让合同对杨思萍有拘束力。关于杨思萍、陈远能主张诉争土地系夫妻共同财产，应当取得共有人的同意才能处分的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。本案两被告系夫妻关系，夫妻是具有密切联系的身份主体，其对财产的共有关系具有一定的特殊性。本案合同签订距今已有8年之久，在此期间，两被告朝夕相处，杨思萍在处分土地且已收取相应土地款项的期间内，陈远能主张其对《土地出让合同》及收取的土地款项不知情，有悖常理。诉争土地系登记在杨思萍一人名下，根据物权公示公信效力原则，韦燕清在持有土地权利凭证原件并进行合理审查后，确认系杨思萍名下登记财产，即已完成谨慎审查义务。且韦燕清也已依约向杨思萍支付相应款项，其在合同的签订及履行过程中，构成善意。另，诉争土地既已登记在杨思萍名下，根据物权公示公信效力原则，仍要求韦燕清承担审查该土地是否属于夫妻共同财产，其处分是否已取得夫妻双方同意，未免过于苛刻，也不利于社会经济交易往来的开展。故，韦燕清在合同的签订以及履行过程中构成善意，杨思萍、陈远能不能以没有夫妻双方共同意思表示为由主张合同无效。关于杨思萍、陈远能主张土地使用权变更登记因约定的房屋建成条件未成就，无法办理变更手续的问题，本院认为，根据《土地出让合同》第三条的约定，韦燕清在诉争土地上建房完毕后，待土地所有权证及房产证变更到其名下后，应支付杨思萍剩余购地款70000元。从该约定上看，履行完全办理土地及房产权利凭证变更系以房屋建设完毕为附条件。庭审中，陈远能、杨思萍陈述称，在起诉前一个月，韦燕清在诉争土地上进行建设行为时，由杨思萍出面报警予以制止，陈远能也已知悉该阻止行为。陈远能、杨思萍无视有效合同约定，其擅自阻止的违约行为，导致韦燕清无法正常实施建房行为。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。故杨思萍未按合同约定，不正当阻止韦燕清的行为导致建房履行约定无法成就，应当视为变更土地所有权证的条件已成就。杨思萍应当协助韦燕清办理相关的变更登记手续。在办理完变更登记手续后，杨思萍可以向韦燕清主张支付合同所约定的剩余购地款项。综上，韦燕清与杨思萍于2008年8月1日签订的《土地出让合同》合法有效，韦燕清也支付了相应的购地款项，已完成履行义务。该合同仍然存在继续履行的条件。韦燕清的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。杨思萍应当协助韦燕清办理南宁市江南区机场高速公路西面（地号：05141563××67号）120平米地块（南宁国用（2005）第4298××60号）过户变更登记至韦燕清名下。杨思萍、陈远能的反诉请求没有事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项之规定，判决如下：一、韦燕清与杨思萍应当继续履行2008年8月1日所签订的《土地出让合同》，并由杨思萍协助韦燕清办理南宁市江南区机场高速公路西面地号05141563××67号120平米地块（南宁国用（2005）第4298××60号）过户变更登记至韦燕清名下；二、驳回反诉原告杨思萍、陈远能的所有诉讼请求。本诉案件受理费10000元，反诉案件受理费50元，诉讼保全费4905元，由本诉被告（反诉原告）杨思萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 蒙永富人民陪审员 姚春志人民陪审员 李浩安二〇一六年十月八日书 记 员 陈春香appoint 微信公众号“”