（2016）桂0703民初1680号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-12-02
案件名称
邓彦与钦州市皇庭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
钦州市钦北区人民法院
所属地区
钦州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓彦,钦州市皇庭房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0703民初1680号原告：邓彦。委托诉讼代理人：韦福年，广西环洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁燕贵，广西环洋律师事务所实习律师。被告：钦州市皇庭房地产开发有限公司。法定代表人：郑康雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓光，广西政大律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈业明，广西政大律师事务所律师。原告邓彦与被告钦州市皇庭房地产开发有限公司（以下简称皇庭房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段海涛的委托诉讼代理人韦福年、梁燕贵，被告皇庭房地产公司委托诉讼代理人邓光、陈业明到庭���加诉讼。本案现已审理终结。原告邓彦向本院提出的诉讼请求：1、判令被告皇庭房地产公司限期协助原告办理钦州市皇庭御珑湾第A7#505号房（以下简称505号房）的房屋所有权证；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金21025元（按已付房款145000元为本金，按每日万分之一的违约金暂自2012年7月21日计至2016年6月21日，以后另计）。事实和理由：2012年5月17日，原、被告就505号房签订《商品房买卖合同》及附件。该合同约定：原告购买被告开发的505号房，总房款价为193912元；付款方式为银行按揭，原告于签订本合同时付按揭首期款58912元，余款135000元向银行贷款支付；商品房于2012年7月21日前交付。合同第十五条还约定：被告应当在商品房竣工验收备案后90日，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房产权属证书的，如果原告不退房，被告每逾期一日，则向原告按日支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了首付款。2012年10月31日，被告收取原告契税、印花税、产权登记费共计2164元，但至今被告未依约办理房地产权属登记及交付房地产权属证书给原告。为此，原告认为被告存在逾期办理房产证的违约行为，应承担违约责任。被告皇庭房地产公司辩称，被告不存在违约行为。原告没有取得505号房房屋所有权证的原因是其没有缴纳住宅专项维修资金，其愿意协助原告办理505号房房屋所有权证。皇庭御珑湾第A7#楼于2015年4月3日通过竣工验收备案，被告已依约于2015年4月22日办理了初始产权登记并取得产权权属证明书。在被告取得产权权属证明书后，被告即通知原告缴纳住宅专项维修资金后可以向相关部门申请办理房产证。办理房产证的义务是原告，合同也没有约定由被告代原告办理房产证、期限及违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对本案证据真实性、合法性和关联性均无异议，对于本案证据，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月17日，原告邓彦与被告皇庭房地产公司就505号房签订一份合同编号为12050887《商品房买卖合同》。该合同约定：原告购买的商品房为505号房，总房款为193912元；付款方式为银行按揭，原告于签订合同时付按揭首期款58912元，余款135000元向银行贷款支付；商品房交付时间为2012年7月21日前；被告应当在商品房工程竣工验收备案后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关��案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房产权属证书的，如果原告不退房，被告每逾期一日，则向原告按日支付已付房款的万分之一的违约金，最高不得超过总房款的3%。合同签订后，原告依约支付了首付款，并办理了银行按揭手续支付购房款。2012年10月31日，被告收取原告交给契税、印花税、产权登记费共计2164元。涉案505号房所在的A7#楼工程于2012年6月20日竣工验收，2015年4月3日进行商品房工程竣工验收备案，2015年4月22日取得《商品房产权权属证明书》。被告在取得《商品房产权权属证明书》没有通知原告缴纳住宅专项维修基金。一审法庭辩论终结前，邓彦还没有依法缴纳住宅专项维修基金，也没有取得505号房房屋所有权证书。2016年6月22日原告邓彦以被告存在逾期办理房产证的违约行为为由，向本院起诉，请求判如所请。本院认为，根据商品房买卖合同的约定，被告皇庭房地产公司是将正在建设中的商品房预先出售给原告邓彦，并由原告邓彦支付房价款，故本案案由应为商品房预售合同纠纷，本案立案时确定的案由为房屋买卖合同有误，本院予以纠正。原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件，是当事人意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效合同。对于合法有效的合同，双方当事人均应按照诚实守信原则全面履行。本案中，原告请求判令被告皇庭房地产公司协助其办理505号房的房屋所有权证，被告亦表示愿意协助办理，故原告的请求，本院予以支持。关于被告应否支付原告逾期办证违约金及应支付多少违约金的问题。一方面，在双方履行合同的过程中，原告向被告缴纳契税、印花税、产权登记费等办理房屋所有权证所需要的相关费用，被告也实际收取了��述费用，因此，从双方履行合同的行为上足以推定，原、被告双方虽然在商品房买卖合同中没有约定由被告代为办理房屋所有权证，但是双方在履行合同过程中达成了由被告代为办理505号房房屋所有权证的约定。被告抗辩称其代收契税是为了原告方便办理，代收契税不等同于原告委托被告去办理，理由不成立，本院不予采信。另一方面，虽然双方对于被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后至购买人取得房屋所有权证的期间没有约定，但是在办理房产证的条件成就后，被告也应负有及时履行合同的义务，即被告应在办理房产证的条件成就后合理期限内为原告办理房产证。该合理期限应以办理505号房房屋所有权证的条件成就之时为起始点。在本案中，被告于2015年4月22日取得《商品房产权权属证明书》，由此可以认定，办理房屋所有权证的条件已经成就，2015年4月22日应作为合理期限起算点。该合理期限在综合考虑被告在房产登记部分办理房屋转移登记所需的时间、在申请之前的材料准备和相关税费的缴纳所需准备时间等合理因素，并依据诚实信用原则，本院确定为90天。基于上述理由，被告早在2015年4月22日就已经取得505号房所在的A7#楼《商品房产权权属证明书》，办理房产证的条件已经成就，然而直到现在，仍未能办得505号房房屋所有权证，中间的期限已逾一年，显然有违及时办理房产证的义务，故原告主张被告存在逾期办证的违约行为，有事实和法律依据，本院予以支持。庭审中，被告主张在取得《商品房产权权属证明书》已经通知原告可以办理房产证后多次通知原告要求原告缴纳住宅专项维修基金，但没有提供证据证明。因此，被告以原告没有缴纳住宅专项维修基金为由主张其不应承担违约责任，没有事实依据，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房产权属证书的，原告如选择不退房，被告每逾期一日，则向原告按日支付已付房款的万分之一的违约金，最高不得超过总房款的3%。从2015年4月22日办证条件成就后至今，被告即负有及时办证的义务，即使扣除办理房产证所需的90天合理期间，按照《商品房买卖合同》第十五条约定的违约金计算方法计算，被告应支付给原告的违约金数额已超过已付购房款的3%，故被告应支付原告的违约金，本院支持193912元×3%=5817.36元。《商品房买卖合同》是原、被告自愿达成，属于合法有效合同，原告主张《商品房买卖合同》第十五条中关于违约金最高不得超过总房款的3%显失公平，没有证据证明，本院不予支持。综上所述，被告皇庭房地产公��应向原告邓彦支付逾期办证违约金5817.36元。根据上述事实和理由，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告钦州市皇庭房地产开发有限公司应协助原告邓彦办理位于钦州市永福东大街蓬莱大道西侧皇庭御珑湾第A7#楼505房的房屋所有权证；二、被告钦州市皇庭房地产开发有限公司应向原告邓彦支付违约金5817.36元；三、驳回原告的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财��所在地人民法院申请执行。案件受理费4524元，减半收取2262元，原告负担160元，被告钦州市皇庭房地产开发有限公司负担2102元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。审判员 李钦城二〇一六年十月八日书记员 翟培可 关注微信公众号“”