（2016）苏0482民初2663号

裁判日期: 2016-10-08

公开日期: 2016-12-14

案件名称

宗网大、蒋玉英与刘云、刘玉芳房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

法院

常州市金坛区人民法院

所属地区

常州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宗网大,蒋玉英,刘云,刘玉芳

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

常州市金坛区人民法院民事判决书（2016）苏0482民初2663号原告：宗网大。原告：蒋玉英。两原告共同委托诉讼代理人：高建华，江苏剑群律师事务所律师。被告：刘云。被告：刘玉芳。原告宗网大诉被告刘云、刘玉芳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。两原告共同代理人高建华到庭参加诉讼，被告刘云、刘玉芳经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宗网大向本院提出诉讼请求：1、判令两被告将东环一路177号房屋（以下简称涉案房屋）的产权变更到原告名下，其中宗网大占85%，蒋玉英占15%；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2004年11月17日，刘云（甲方）与宗网大等人（乙方）签订一份购房协议，约定甲方将东环一路290号昆仑大酒店的二层、三层、四层、五层及朝西的楼梯一间和东环一路177号房屋一并出售给乙方。协议履行过程中，刘云及其妻子刘玉芳与宗网大等人签订购房补充协议。补充协议约定原购房协议不变，并约定了涉案房屋的过户时间等。2009年5月4日，宗网大（甲方）与刘建新、戴志芳、袁振威签订一份协议，约定乙方将新昆仑娱乐休闲中心房屋及装潢所占份额，包括乙方三人妻子的份额全部（占房屋产权的70%）转让给宗网大。被告应按约协助原告办理涉案房屋过户手续，现诉至法院，判如所请。刘云、刘玉芳未作答辩。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1986年12月29日，刘云和刘玉芳登记结婚。2004年11月17日，刘云（甲方）与刘建新、宗网大（乙方）签订一份购房协议，主要约定：“甲方将东环一路290号昆仑大酒店的二层、三层、四层、五层及朝西的楼梯一间和涉案房屋一并出售给乙方……房屋总价为528万元……本协议签订时付50万元，在2004年12月25日前再付250万元，在2005年元月份再付128万元，余欠100万元在2005年春节前付50万元，在2005年12月底前付清。协议签订后，甲方在一星期内将房屋交给乙方（二楼、甲方住房及177号私房在2005年3月底交给乙方）。同时，双方配合办理过户手续和按揭手续……”涉案房屋款项现已付清。2005年4月4日，刘云、刘玉芳（甲方）与宗网大、刘建新、戴志芳、袁振威（乙方）签订一份购房补充协议，主要约定：“原甲乙双方协商购房协议，甲方将东环一路290号昆仑大酒店的二层、三层、四层、五层及朝西的楼梯一间和涉案房屋（约96平方米）一并出售给乙方，以前已达成协议，具体合约不变。现甲、乙双方就关于原协议乙方未按时付房屋余欠款的滞纳金、欠房款的利息结算和付款方式以及甲方将涉案房屋过户到乙方户上的时间约定达成如下协议：一、欠房款利息合人民币107万元。二、滞纳金合人民币113万元。三、甲方在原购房协议中，乙方欠甲方的房屋余欠款50万元付清后半个月内将涉案房屋过户给乙方，因2004年11月17日双方签订的购房协议中528万元购房款已包括该房的购房款，乙方不再支付购房款，过户完毕……”2005年10月19日，宗网大领取了原金坛市新昆仑娱乐休闲中心（以下简称休闲中心）个体工商户营业执照，经营淋浴、歌舞娱乐和住宿服务。坐落于金坛市东环一路290-2号的房屋当时为宗网大、蒋玉英、刘建新、王月琴、戴志芳、陈菊芳、袁振威、何普先共有，其中：刘建新15%、王月琴15%、戴志芳10%、陈菊芳10%、袁振威10%、何普先10%、宗网大15%、蒋玉英15%。2006年2月14日，刘建新、戴志芳、袁振威（甲方）和宗网大（乙方）签订了1份协议，协议主要约定：“为明确双方的权利、义务，现就双方四人共同购置休闲中心经营场所现有的房屋并合伙共同经营休闲中心的有关事宜在平等、自愿协商一致的基础上达成如下协议：一、甲、乙双方四人及其配偶共八人共同出资购置了休闲中心现有的房屋，四人及配偶共八人按份享有上述房屋所有权，四人继续维持这一按份共有关系。二、自本协议签订之日起，甲、乙双方四人合伙经营休闲中心的合伙关系予以终止；双方协商一致同意放弃清算，合伙期间的债权债务由甲、乙双方按出资比例享有和承担。三、休闲中心所有设施、设备、装璜和物品等折合人民币315万元，该折价款由四人按出资比例分配，其中刘建新94.50万元、宗网大94.50万元、戴志芳63万元、袁振威63万元。休闲中心的所有设施、设备、装璜和物品等归宗网大所有，宗网大支付220.50万元现金,经刘建新、戴志芳、袁振威按约定分配。四、自2006年2月5日至2011年2月4日止，休闲中心的现有房屋（含双方已购买的刘云、韩文广的房屋）由乙方无偿使用从事经营活动。在乙方无偿使用期间内，对支付给甲方上述第三条的折价款，由乙方平均每年支付给刘建新人民币189000元、戴志芳人民币126000元、袁振威人民币126000元，上述款项在每年的6月30日、12月30日各支付各自总金额的50%。如乙方未按约付款，在征得甲方三位各自同意后，乙方须按拖欠数额天数支付月利息0.8%给甲方,否则按违约处理。五、在乙方经营期内，乙方享有经营自主权，盈亏由乙方承担……十、乙方在经营期内，必须以宗网大在休闲中心所有资产向甲方三人作付款保证。但因王月琴、何普先、陈菊芳（和甲方系夫妻关系），蒋玉英（和乙方系夫妻关系）是休闲中心房屋所有人，甲方应保证王月琴、何普先、陈菊芳遵守本协议，同时以甲方三人折价款担保；乙方应保证蒋玉英遵守本协议，同时以乙方折价款担保。十一、甲、乙双方都须遵守本协议，如有违约，违约方向对方支付违约金人民币60000元……”等具体事项。2006年6月30日，宗网大在休闲中心按约支付给刘建新折价款94500元、戴志芳和袁振威各63000元。后宗网大未按约定期限付款，刘建新、戴志芳、袁振威分别于2007年5月8日、2008年4月22日诉至本院要求宗网大给付折价款及违约金。本院经审理分别作出（2007）坛民一初字第1038号、（2008）坛民一初字第1540号民事判决，两次均判令宗网大给付刘建新折价款94500元、戴志芳折价款63000元、袁振威折价款63000元。同时，宗网大应给付刘建新、戴志芳、袁振威违约金人民币60000元。因宗网大未按判决履行义务，刘建新、戴志芳、袁振威向本院申请执行。2009年5月4日，宗网大作为甲方，刘建新、戴志芳、袁振威作为乙方，双方就债权债务履行及新昆仑娱乐休闲中心的房产归并及装饰装璜达成协议（以下简称2009.5.4协议），约定：一、甲、乙双方及其配偶共有的新昆仑娱乐休闲中心房屋及装饰装璜全部折价归并给甲方所有，甲方向乙方支付折价款陆佰伍拾万元整，具体支付时间为2009年6月底前。二、甲方将乙方所欠银行贷款（以新昆仑娱乐休闲中心房屋抵押贷款）支付完毕，余款于房屋产权过户给甲方后三个月内还清。三、乙方及其配偶保证协助办理新昆仑娱乐休闲中心房屋的产权变更手续，办理所需税金费用依照相关法律规定由各方承担。产权变更后就该房屋所需其他费用均与乙方无涉。四、双方均要求法院在甲方未支付完乙方款项前对新昆仑娱乐休闲中心房屋及房屋贷款予以监管，以保证乙方享有的权益能得到实现。五、甲、乙双方于2006年2月14日所签协议于本协议生效后予以解除。注：本协议所指新昆仑娱乐休闲中心房屋含甲乙双方已购买的刘云、韩文广的房屋及东环一路290-2号房屋及刘云附房约100平方米房屋。六、本协议生效后甲、乙双方就上述房屋所涉执行、诉讼案件全部完结。七、本协议所涉及乙方的配偶权益，乙方保证均能代表，并于2009年5月5日前将相关授权文书递交法院。本协议所涉及蒋玉英的权益，甲方保证能够代表，并于2009年5月5日前递交法院。八、本协议所涉产权过户，包括过户给甲方及甲方指定的人，但若过户给甲方以外的其他人，其他人应向法院作出承诺，以所过户的房屋作为甲方还款的保证。九、本协议所涉韩文广、刘云房屋的过户不影响本协议第二条甲方的付款的履行，就韩文广、刘云房屋的过户乙方予以积极协助，并在过户前甲方将所应付款项留拾万元在法院账户上作为就房屋过户可能产生的应由乙方负担的费用。十、本协议最终解释权由法院享有。本协议双方签字生效。协议签字人为刘建新、戴志芳、袁振威、宗网大。在场人为赵子龙、高建华。协议签订次日，赵子龙与高建华在协议文本第二页对协议第六条进行补注，补注内容全文为：“注：本协议第六条修改为：本协议生效后甲、乙双方就上述房屋所涉执行、诉讼案件待本协议第二条履行完毕后终结”。2009年7月1日宗网大按协议的约定，由其女宗延打款2192094元至宗网大在房屋抵押银行贷款的银行营业部办的储蓄账户上，2009年7月8日宗网大通过银行贷款账户结清归还了含刘建新、戴志芳、袁振威三家庭在内的以休闲中心房屋抵押的银行贷款本息2194367.03元，该款项中三申请人份额占70%即153万余元。后双方因房屋过户应交相关税款问题产生争议，最终本案所涉房屋未能办理产权变更。2012年7月31日本院作出（2012）坛执异字第2号民事裁定书，裁定恢复（2007）坛民一初字第1038号、（2008）坛民一初字第1540号民事判决书的执行。2013年8月26日，本院作出（2012）坛执异字第0002-1号民事裁定书，撤销（2012）坛执异字第2号民事裁定书。刘建新、王月琴、戴志芳、陈菊芳、袁振威、何普先于2013年3月4日诉至本院，以2009.5.4协议未能履行完毕、法院已经裁定恢复民事判决书的执行为由，要求宗网大停止对新昆仑娱乐休闲中心房屋的占有、使用，将房屋移交给刘建新、王月琴、戴志芳、陈菊芳、袁振威、何普先并要求宗网大、蒋玉英赔偿其房屋租金损失66.5万元。本院经审理判决驳回了刘建新、王月琴、戴志芳、陈菊芳、袁振威、何普先的诉讼请求。后刘建新等六人不服该判决，向常州市中级人民法院（以下简称常州中院）提起上诉。2014年1月6日，常州中院就该案作出（2013）常民终字第1336号民事判决，驳回上诉、维持原判，并认为：“刘建新、戴志芳、袁振威与宗网大于2009年5月4日签订的协议是在执行过程中经过双方多次协商达成，是双方自愿对权利义务的调整，是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，双方均应当按照该协议全面履行各自的义务。该协议内容不仅包括刘建新、戴志芳、袁振威三人与宗网大纠纷案件的如何执行问题，还包括宗网大代为履行刘建新、戴志芳、袁振威所涉及的银行贷款，以及该案所涉房屋的过户和剩余款项支付等一系列内容，故该协议不仅是一份执行和解协议，还包括物权变动等的新的民事合同。该协议签订后，宗网大之女宗延已按约偿还包括刘建新、戴志芳、袁振威所欠153余万元在内的银行贷款2192094元，应视为宗网大已按约履行上述协议。本案所涉房屋的物权应按约变动，此后应由刘建新等六人按约交纳房屋过户税金、办理过户手续后由宗网大再支付剩余款项，现刘建新等六人尚未按约交纳本案所涉房屋过户的税金，房屋至今未过户，宗网大支付剩余款项的条件尚未成就，不能以宗网大未履行付款义务为由否定该案所涉房屋物权已变动的事实，刘建新等六人现主张该案所涉房屋的物权的理由不能成立。”2014年4月23日，宗网大将刘建新、王月琴、戴志芳、陈菊芳、袁振威、何普先诉至本院，要求将其名下的金坛市东环一路290-2号房屋所有权过户至宗网大名下。2014年7月17日，本院作出（2014）坛民初字第1313号民事判决，并认定：“2009.5.4协议由刘建新、戴志芳、袁振威与宗网大签订，且对于刘建新、戴志芳、袁振威配偶王月琴、陈菊芳、何普先所有的金坛市东环一路290-2号房屋的份额进行了处分，虽然王月琴、陈菊芳、何普先未在协议上签名，但刘建新等六人于2013年3月4日诉至本院，以2009.5.4协议未能履行完毕、法院已经裁定恢复民事判决书的执行为由，提出要求宗网大停止对新昆仑娱乐休闲中心房屋的占有、使用等诉请，应为王月琴、陈菊芳、何普先对于2009.5.4协议已经作出了追认，该协议对王月琴、陈菊芳、何普先发生法律效力。根据生效判决书认定，该协议不仅是一份执行和解协议，还包括物权变动等的新的民事合同。根据协议书约定，宗网大将刘建新等六人所欠银行贷款支付完毕后刘建新等六人应协助宗网大办理房屋过户手续，现宗网大之女宗延已经按约偿还包括刘建新、戴志芳、袁振威所欠153余万元在内的银行贷款2192094元，应视为宗网大已按约履行该协议。故刘建新等六人应按照约定将其名下的房屋过户至宗网大名下。”判决如下：刘建新、王月琴、戴志芳、陈菊芳、袁振威、何普先于判决生效后10日内协助宗网大将六被告对坐落于金坛市东环一路290-2号房屋享有的所有权（其中刘建新15%、王月琴15%、戴志芳10%、陈菊芳10%、袁振威10%、何普先10%）过户至宗网大名下。刘建新等六人不服该判决，上诉至常州中院。2014年11月20日，常州中院作出（2014）常民终字第1601号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2016年5月12日，宗网大将刘云、刘玉芳诉至本院。又查明，诉讼过程中，本案经向常州市不动产登记交易中心金坛分中心查询：涉案房屋于2000年12月13日登记在刘玉芳名下。另查明，宗网大、蒋玉英于2007年9月4日登记离婚，现已复婚。本院认为，刘云、刘玉芳与宗网大、刘建新、戴志芳、袁振威在签订了购房补充协议之后、该协议中约定的涉案房屋在过户至宗网大、刘建新、戴志芳、袁振威等人名下之前，宗网大与刘建新、戴志芳、袁振威等人又签订了2009.5.4协议。生效法律文书已对2009.5.4协议的效力予以确认，且认定该协议对刘建新、王月琴、戴志芳、陈菊芳、袁振威、何普先均发生法律效力。而刘建新、王月琴、戴志芳、陈菊芳、袁振威、何普先已在该协议中将涉案房屋对应的份额（其中刘建新15%、王月琴15%、戴志芳10%、陈菊芳10%、袁振威10%、何普先10%）处分给宗网大所有。故宗网大、蒋玉英现要求刘云、刘玉芳将涉案房屋过户至宗网大、蒋玉英（其中宗网大85%、蒋玉英15%）名下，符合相关协议约定,本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告刘云、刘玉芳于本判决生效之日起10日内协助原告宗网大、蒋玉英将常州市金坛区东环一路177号房屋过户至原告宗网大、蒋玉英名下（其中宗网大占85%、蒋玉英占15%）。案件受理费80元，由被告刘云、刘玉芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审　判　长　　丁　淼人民陪审员　　倪美华人民陪审员　　朱小华二〇一六年十月八日书　记　员　　庄海燕关注公众号“”