（2016）苏01民终5857号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-11-29
案件名称
郜洁与汪海容、唐志标、江苏链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
唐志标,汪海容,郜洁,江苏链家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终5857号上诉人（原审被告、反诉原告）：唐志标，男，汉族，1963年3月8日生。上诉人（原审被告、反诉原告）：汪海容，女，汉族，1973年7月16日生，自由职业。以上两上诉人共同的委托诉讼代理人：胡为春，江苏苏恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郜洁，女，汉族，1980年6月12日生，南京锐寰科技有限公司法务。委托诉讼代理人：徐游，上海盛联律师事务所律师。原审第三人:江苏链家房地产经纪有限公司，住所地南京市鼓楼区龙凤花园腾龙里30号102室。法定代表人：左晖，该公司董事长。委托代理人李瑞，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人唐志标、汪海荣因与被上诉人郜洁、原审第三人江苏链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月15日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月5日公开开庭进行了审理。上诉人唐志标、汪海荣及其共同委托诉讼代理人胡为春，被上诉人郜洁及其委托诉讼代理人徐游，原审第三人链家公司的委托诉讼代理人李瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐志标、汪海荣上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求，支持上诉人一审的反诉请求，或将本案发回重审；2、被上诉人承担一、二审全部诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实不清，被上诉人要求上诉人实际履行的是一份变异的“网签合同”而非原合同（即《南京市存量房屋买卖合同》）及《补充协议》，二审法院只有对该事实进行认定，才能纠正一审判决的错误，最终作出客观、公正的判决。第一，2013年3月14日，由被上诉人委托第三人填写并提交的网签合同已经对2012年12月22日的原合同及《补充协议》作了变更。2012年12月22日，上诉人和被上诉人签订原合同及《补充协议》的同时，也共同签署了《网签授权委托书》。根据该委托书的要求，第三人有权代理双方，严格根据双方已签合同及协议的内容，填写网签合同并提交上网备案。网签合同的意义就在于通过公示的方式，使房屋买卖交易透明化，避免交易欺诈行为。网签合同的信息准确性及其与原合同的一致性是基本原则。2013年3月14日，由第三人提交上网备案的网签合同内容有多处与原合同及《补充协议》的内容不同，而且涉及到了房屋买卖合同的主要义务条款。其中包括：1、申请办理过户时间，原合同约定为“合同生效后120日内递件”和“贷款审批通过后5个工作日办理完所有权登记手续”，网签合同变为“合同生效后60日内”；2、违约责任，原合同通过《补充协议》第四条约定了买卖双方的违约责任，网签合同则删除了该条关于违约责任的全部约定；3、附属设施和相关权益变更时间，原合同约定2013年6月30日前交付房屋验收并交付附属设施、之后10日内变更维修基金等权益，网签合同则要求在2013年4月26日前办理上述变更手续；4、中介佣金条款，原合同中不涉及中介佣金，网签合同则增加了中介佣金条款等。因此，可以认定网签合同已经对原合同及《补充协议》作了重大变更。这种变更完全背离了网签合同与原合同保持高度一致的原则。第二，网签合同是被上诉人的意思表达，第三人是被上诉人的代理人。中介公司作为合同双方当事人的代理人，其填写网签合同、提交上网备案，应视为双方当事人的行为，除非被代理方提出异议。鉴于网签合同与原合同及《补充协议》存在上述诸多差异，超出了上诉人的授权范围，上诉人及时提出异议，并拒绝签署该协议。而作为合同另一方的被上诉人却认可该网签合同，坚持认为网签合同与原合同及《补充协议》的一致性，并要求上诉人签署、履行。故第三人的行为仅能代表被上诉人，网签合同就是被上诉人对双方的房屋买卖所作出的新的意思表示。本案诉讼过程中，人民法院向南京市产权市场处调查结果表明，网签合同除双方姓名、合同总价不能变更外，其余内容都属于可更改事项。该事实证明本案所涉网签合同至一审法庭审理调查时仍未进行任何变更，被上诉人一直没有改变对网签合同内容的认可态度。2013年4月3日的录音证据表明，被上诉人要求按网签合同完成交易，这在客观上导致了原合同的履行不能。被上诉人至今未要求第三人撤回网签合同，却向人民法院主张继续履行2012年12月22日签订的原合同及《补充协议》，自相矛盾，一审法院依据该事实判决支持其继续履行合同的诉讼请求，等同于支持被上诉人要求按网签合同完成交易的行为，其结果必然是错误的。第三，上诉人针对网签合同提出异议和意见不是违约行为。一审中，上诉人向法庭提供了相关的音频、视频证据证明，上诉人在向被上诉人及第三人提出对网签合同异议时，既明确反对网签合同对原合同及《补充协议》的变更，也坚决要求按原合同及《补充协议》履行的态度。一审法院把上诉人针对网签合同提出自己的意见和主张认定为违约行为是主观臆断。上诉人只有在被上诉人未提出任何变更要求、坚持原合同的前提下，对原合同提出异议，不按合同约定履行或表示不按合同约定履行自己的义务才能被认定为违约。一审判决把上诉人的几点异议主张认定为显属违约是错误的。第四，上诉人提出解除原合同的主张，符合法律规定，人民法院应予支持。被上诉人虽然声称要求上诉人履行2012年12月22日的原合同及《补充协议》，但却从未对明显与原合同及《补充协议》存在差异的网签合同提出异议，实际上是认可网签合同。上诉人提供的证据证明被上诉人一再坚持要求按网签合同履行。网签合同是存量房交易的必经程序，由于网签合同的存在，原合同及《补充协议》客观上已无法继续履行。且存量房屋的买卖不同于普通商品房买卖，其中涉及诸多非民事行为因素，如户口迁移、房屋租赁等，当一方当事人拒绝履行合同时，往往无法通过强制执行的方式实现合同约定内容。因此，随着诉讼期间的不断延长，涉案房屋买卖合同的履行难度也势必增加，上诉人主张解除原合同不仅有充分的事实和法律依据，也符合各方利益。郜洁辩称，一审判决第一项，认定事实清楚，完全正确；第二项判决违约金1万元，明显过低，请求二审法院酌情增加。事实和理由：一、被上诉人依据上诉人依法改判的上诉请求，主张二审法院对过低的违约金依法增加。二、一审法院认定上诉人违约，判决合同继续履行是正确的。任何一个正常签订的合同，都是有相关时间的，本案合同继续履行应自2013年4月1日上诉人发函称将暂停办理此次房屋买卖手续起，根据合同约定的相关日期予以顺延。通过诉讼途径解决纠纷，肯定超过合同原定的期限，如果以原定期限过期而不履行原先签订的合同，显失公平。三、被上诉人一审的诉讼请求为要求继续履行双方签字的《南京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并不直接涉及网签合同。第三人是中立的第三方，其根据双方的委托办理相关手续，不是被上诉人的所谓单方意思。上诉人对网签合同的不同理解和异议，应以其在2013年4月1日正式回函的理由为准，不能由上诉人根据案情，或者根据剧情的需要临时变更或者增加，同时上诉人在一审中提出的反诉，亦应以其反诉状所列理由为准，不能由上诉人在庭审中根据需要肆意变更。四、本案所涉房屋买卖合同，虽然涉及双方交易过程的配合，但其本质是经济合同，司法判例、执行案例中，存在大量针对二手房买卖的合同，本案不存在判决难以执行的问题，关于房屋买卖能否成功，上诉人未提供任何证据。链家公司述称，其在本案中属于无独立请求权第三人，上诉人与被上诉人因为房屋买卖合同产生纠纷，根据合同相对性原则，与第三人无关。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。郜洁向一审法院起诉请求：1、唐志标、汪海荣继续履行与郜洁签订的《南京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；2、唐志标、汪海荣支付违约金133250元（暂计算至2013年5月7日）。唐志标、汪海荣向一审法院反诉请求：1、解除双方于2012年12月22日签署的《南京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、郜洁承担违约金41万元。一审法院认定事实：2012年12月22日，经链家公司居间介绍，郜洁与唐志标、汪海容签订《南京市存量房屋买卖合同》（以下简称原合同）及《补充协议》，约定郜洁以总价205万元向唐志标、汪海荣购买南京市建邺区嵩山路129号12幢5单元510室。同时约定：郜洁于2012年12月22日支付定金5万元，该定金在支付房款时视为购房款的一部分；郜洁于送件当日将首付款43万元以资金托管方式支付唐志标、汪海荣，出件当日支付房款75万元；申请贷款金额80万元，双方于2013年4月6日前共同至贷款机构办理贷款手续；贷款审批通过后五个工作日内，双方共同办理房屋所有权转移登记手续；双方于2013年6月30日前自行办理物业交割手续，剩余房款2万元于物业交割当日支付；唐志标、汪海荣于2013年5月1日前将户口迁出；交易产生的相关税费由郜洁承担；如任何一方逾期履行《补充协议》关于交易事宜约定义务的，每逾期一日，违约方按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；任何一方发生根本违约，守约方有权以书面形式通知解除合同，违约方按房屋总价款的20%支付违约金。同日，郜洁与唐志标、汪海荣共同签署《网上签约授权委托书》，委托链家公司作为代理人协助办理网上签约手续，委托网上签约内容如下：交易房屋地址南京市建邺区嵩山路129号12幢5单元510室；房屋所有权证号宁房权证建转字第××号（丘权号484460-XV-60）；成交价205万元；网签申报价205万元；首付款交付日期2013年4月20日；定金5万元；尾款2万元；托管金额118万元；佣金49200元；贷款80万元；银行面签日期2013年4月6日；房屋交付日期2013年6月30日。2012年12月22日，郜洁支付定金5万元，后唐志标、汪海荣将房产证、土地证交至链家公司。2013年3月14日，链家公司在未通知双方的情况下填写网签合同并提交上网备案，双方未在网签合同签字。同年4月1日，链家公司发函被告，敦促唐志标、汪海荣于2013年4月7日前配合郜洁办理贷款面签手续，唐志标、汪海荣回函要求撤销网签合同，称：购房人应为两人即温小安、郜洁，要求网签合同中以两人为购房人；网签合同成交价格应为计税价格即238.57万元；合同约定出件当日支付的75万元与首付款43万元须一并打入房产局指定账户。同时表示如买房人否定上述意见，则暂停办理此次房屋买卖手续。后双方磋商无果，交易未再进行。汪海荣于2013年3月27日办理所售房屋房产证登报挂失手续，4月3日撤销挂失手续，2013年6月17日将该房屋内户口迁出。根据一审法院向南京市产权市场处调查，网签合同在网上确认成交后可以撤销重新提交，前提是买卖双方及中介公司共同办理更改手续，除买卖双方姓名、房屋总价不能更改之外，其它事项均可更改。郜洁与唐志标、汪海荣签订的原合同、《补充协议》及《网签授权委托书》与链家公司填写并提交备案的网签合同有部分差异，差异部分内容属于可更改事项。一审法院认为，郜洁和唐志标、汪海荣在链家公司居间介绍下达成房屋买卖合意，签订的原合同、《补充协议》、《网上签约授权委托书》，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。链家公司在未告知买卖双方的情况下填写了与双方签订的合同、《补充协议》、授权委托书内容有部分差异的网签合同并提交备案，该行为系链家公司所为，唐志标、汪海荣提出异议并要求修改，但唐志标、汪海荣提出的修改意见并非针对差异内容，而是要求增加购房人及提高购房款数额，唐志标、汪海荣以此理由拒绝履行合同义务，显属违约，郜洁要求继续履行并要求唐志标、汪海荣支付违约金，应予支持，鉴于双方约定的违约金数额过高，且郜洁提供的证据不足以证明其实际发生的损失，结合本案实际情况及当事人要求调整约定违约金数额的意见，一审法院酌情认定唐志标、汪海荣承担违约金1万元。唐志标、汪海荣反诉称郜洁拒绝执行原合同，且未在双方约定的时间支付首付款，已构成根本违约，一审法院认为，郜洁未在约定时间内支付首付款，系因唐志标、汪海荣未履行在先义务，且唐志标、汪海荣无证据证明郜洁拒绝履行原合同，故对唐志标、汪海荣的反诉请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、郜洁、唐志标、汪海容继续履行双方于2012年12月22日签订的原合同、《补充协议》；二、唐志标、汪海容于本判决生效之日起十日内向郜洁支付违约金1万元；三、驳回郜洁的其他诉讼请求；四、驳回唐志标、汪海容的诉讼请求。一审本诉案件受理费2965元、保全费5000元，合计7965元，由唐志标、汪海容负担（此款由唐志标、汪海荣直接给付郜洁，以冲抵郜洁的诉讼费用）；反诉案件受理费7450元，由唐志标、汪海容负担。二审中，上诉人申请法院调查南京市存量房网上交易的相关实施细则，后又提交了一份南京市存量房网上交易实施细则网页打印件作为证据使用。被上诉人、第三人认为该证据不符合新证据的要求，不应作为本案证据。本院认为，上诉人提交的该实施细则系网页打印件，且并非一审庭审结束后上诉人新发现的证据，故本院不作为本案证据采信。一审法院查明的事实，各方当事人均无异议。同时，上诉人认为一审还漏查以下事实：1、一审判决书第4页第5-7行“贷款审批通过后5个工作日内”仅仅是对2013年4月20日递件的一个细化约定，根据涉案原合同第9条第1项、《补充协议》第2条第3项、《网上签约授权委托书》的签约日期即2013年4月20日，办理涉案房屋所有权转移登记手续应为2013年4月20日。2、一审判决书第5页第3行“双方未在网签合同上签字”，表述不完整。网签合同备案后，被上诉人始终要求按照网签合同完成交易，而上诉人要求撤销网签合同并按原合同备案。3、一审判决书第5页第3-5行“同年4月1日链家公司发函被告”，不是链家公司个人所为，而是被上诉人通过链家公司向上诉人发函。一审查明的催告函的内容表述不完整，催告函催告上诉人完成银行贷款面签，一审判决没有回答面签的对象是网签合同还是原合同，如果说是面签的内容是原合同，则上诉人没有签字是违约，如果面签的内容是网签合同，则上诉人没有签字不违约。4、一审判决书第5页第11行“后双方磋商无果”，表述过于简单，磋商的内容一审判决予以省略。各方当事人对一审查明的无异议的事实，本院予以确认。本院二审另查明：二审中，各方当事人均确认对涉案原合同及《补充协议》予以认可，网签合同上诉人、被上诉人尚未签字。上诉人唐志标、汪海荣陈述，除上诉的事实和理由中所称的网签合同与原合同及《补充协议》的区别外，两者在付款期限上亦不同，原合同及《补充协议》约定了付款最后截止时间，如贷款贷不下来，被上诉人应于2013年6月30日前以现金方式补足，而网签合同则删除了该条款。上诉人于2013年4月1日回函要求增加购房人、提高购房款数额及支付款项打入房产局指定账户的问题，对于被上诉人的权益并没有什么影响，但网签合同删除违约责任条款是有影响的。被上诉人郜洁陈述，其要求履行的是原合同及《补充协议》，并非网签合同。第三人链家公司陈述，网签合同主要用于办理银行贷款及过户手续，网签合同系房地产管理部门提供的格式文本，不能增加合同约定的条款，只能对期限、价格等作出约定。涉案网签合同由其填写并提交上网备案，但网签合同并不改变原合同及《补充协议》的效力。以上事实，有本院二审的庭审笔录在案为凭。本案二审争议焦点为：1、一审判决上诉人与被上诉人继续履行涉案原合同及《补充协议》是否恰当；2、一审酌定上诉人向被上诉人支付违约金1万元是否恰当。本院认为：一、一审判决上诉人与被上诉人继续履行涉案原合同及《补充协议》并无不当。涉案原合同及《补充协议》系上诉人与被上诉人在第三人居间介绍下所签订，体现了买卖双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性效力性规定，上诉人与被上诉人均应全面履行原合同及《补充协议》约定的义务。上诉人以涉案网签合同与原合同及《补充协议》存在差异为由，主张解除原合同及《补充协议》不能成立。理由如下：首先，网签合同系第三人根据上诉人与被上诉人的授权而填写并提交上网备案。上诉人与被上诉人在签订原合同及《补充协议》的当日，同时签署了《网上签约授权委托书》，委托第三人作为代理人协助办理网上签约手续。第三人根据上诉人与被上诉人的授权，在未通知双方的情况下填写了涉案网签合同并提交上网备案，网签合同的产生系基于上诉人与被上诉人双方共同的意思表示，即便网签合同与原合同及《补充协议》存在差异，也并非被上诉人所为。其次，网签合同尚未经买卖双方签字确认，不能视为对原合同及《补充协议》的变更。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，网签合同虽已由第三人填写并提交上网备案，但上诉人与被上诉人作为涉案房屋的买卖双方并未签字确认，上诉人认为网签合同应视为对原合同及《补充协议》的变更没有法律依据。被上诉人在本案一审中提出的诉讼请求系要求继续履行原合同及《补充协议》，二审中对此再次予以明确，其并未主张履行网签合同。上诉人认为，被上诉人对于网签合同与原合同及《补充协议》的差异未提出异议，就应视为被上诉人要求履行网签合同，没有事实依据。再次，上诉人对于网签合同与原合同及《补充协议》存在的差异前后表述不一致。2013年4月1日，上诉人回函要求撤销网签合同，提出的三点修改意见分别为：要求更改购房人、成交价格以及支付款项打入房产局指定账户的问题；上诉人在上诉的事实和理由中认为，网签合同与原合同及《补充协议》存在的差异包括四点，即申请办理过户时间、违约责任、附属设施和相关权益变更时间、中介佣金条款；在二审庭审中，上诉人又进一步将两者的差异增加为五点，除上述四点外，还包括付款期限的差异。本院认为，其一，关于上诉人所称的网签合同与原合同及《补充协议》的差异，应以上诉人2013年4月1日的回函为准，上诉人据此表示如被上诉人否定该三点意见，则上诉人暂停办理涉案房屋买卖手续，这是上诉人与被上诉人产生争议的原因，也是被上诉人提起本案诉讼要求继续履行原合同及《补充协议》的事实和理由；从上诉人2013年4月1日的回函中提出的三点修改意见来看，网签合同中填写的购房人郜洁和成交价格205万元的内容与原合同的约定完全一致，并不存在差异，上诉人提出的增加购房人和提高成交价格的意见亦属于网签合同不可更改的事项，二审中，上诉人还陈述该三点意见对于被上诉人的权益并没有什么影响，故一审法院认定上诉人以此理由拒绝履行合同义务显属违约并无不当。其二，即便从上诉人在本案上诉事实和理由及二审庭审中所提出的四点或五点差异来看，亦不能构成上诉人主张解除原合同及《补充协议》的理由。该四点或五点差异与上诉人在2013年4月1日的回函中提出的三点修改意见并不一致，并非上诉人当时通知被上诉人暂停办理涉案房屋买卖手续的原因；即便从该四点或五点差异来看，上诉人坚持认可并按照原合同及《补充协议》的约定来履行买卖双方的权利义务，对此，被上诉人并无异议，被上诉人要求上诉人继续履行的就是原合同及《补充协议》。因此，一审判决上诉人与被上诉人继续履行涉案原合同及《补充协议》有事实和法律依据，并无不当。上诉人一方面认可原合同及《补充协议》，另一方面又以第三人填写并提交上网备案的网签合同与原合同及《补充协议》存在差异为由，要求解除原合同及《补充协议》不能成立，对其一审的反诉请求本院不予支持。二、一审酌定上诉人向被上诉人支付违约金1万元并无不当。被上诉人认为，一审酌定上诉人向其支付违约金１万元明显过低。本院认为，本案中，被上诉人并未就违约金过低的问题提出上诉，被上诉人在一审中主张上诉人向其支付违约金133250元，亦未举证证明其实际损失，一审法院结合本案实际情况及当事人要求调整约定违约金数额的意见，酌定上诉人向被上诉人支付违约金１万元并无不当。综上所述，唐志标、汪海荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10415元，由上诉人唐志标、汪海荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 晔审 判 员 张旭东代理审判员 王 路二〇一六年十月八日书 记 员 郭旭冬 来源：百度搜索“”