（2016）黔0181民初1296号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-12-06
案件名称
朱如兴、姚爱琴等与清镇市渝鑫房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
清镇市人民法院
所属地区
清镇市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱如兴,姚爱琴,清镇市渝鑫房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条
全文
贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0181民初1296号原告：朱如兴，男，1968年1月14日生，汉族，住贵阳市云岩区。原告：姚爱琴，女，1971年12月3日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：王惠奇，贵州拓瑞律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：郑勇萍，贵州拓瑞律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：清镇市渝鑫房地产开发有限公司，住所地清镇市新华路鸿祥步行街，组织机构代码证66297944-9。法定代表人：彭云，董事长。委托诉讼代理人：杨鹏，贵州红枫律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：马浩钟，贵州红枫律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告朱如兴、姚爱琴与被告清镇市渝鑫房地产开发有限公司（以下简称渝鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理，于2016年8月23日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱如兴、姚爱琴的委托代理人王惠奇、被告渝鑫公司的委托代理人杨鹏到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告朱如兴、姚爱琴向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告和被告在2014年9月3日签订的合同编号为西班牙风情街第199号《商品房买卖合同》；二、判决被告退还首付购房款1394290元、契税83529元、维修基金27843元、水电两通费2550元、预告登记费550元、他项权证费550元、抵押登记费550元、土地登记费50元、房屋所有权工本费560元、交易手续费1152元，以上共计1511624元；三、判决被告支付原告的违约金以人民币1511624元为基数从2016年4月21日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至其支付上述款项给原告时止【暂计算到2016年6月30日止为人民币10959元（年利率4.35%÷12个月×1511624×2）】，以上合计人民币1522583元整；四、案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年9月3日，原告和被告签定了西班牙风情街第199号《商品房买卖合同》，约定由被告出售其开发的位于清镇市新华路西班牙风情街第3幢1层14号建筑面积为96.01平方米的门面给原告，合同总价为人民币2784290元。合同签订后，原告向被告支付了购房款人民币1394290元，双方到房地产部门办理了《贵阳市商品房销售合同备案登记表》，登记号：X0019829，原告支付购房首付款1394290元及契税、维修基金等费用共计1511624元。根据合同第八条的付款方式及期限的约定，余款人民币1390000元通过银行按揭的方式付款。到了起诉时止，被告一直没有给原告办理贷款事宜。另根据合同约定，被告应当在2014年12月31日前向原告交付该商品房，被告逾期交房90日的，原告可以退房，但是应当书面通知被告。2016年3月21日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告解除合同并退还原告的购房款。此外，售房合同约定如果原告要求退房的，被告应该支付原告违约金，标准为已付款的0.01%即万分之一计算违约金，但是该违约金明显低于实际损失，故请求按中国人民银行同期贷款利率计算违约金符合实际情况，即从2016年4月21日起算到被告全部退还款项时止。综上，诉请判令如前所述。被告渝鑫公司辩称：原告所述大部分属实，原告所述贷不了款不是被告的原因，是银行不同意按揭贷款，属政策性原因贷不了款。现房屋已具备交付条件，被告同意将房屋交给原告，不同意解除合同。综上，请求依法判决。经审理查明：2014年9月3日，原告朱如兴、姚爱琴（买受人）与被告渝鑫公司（出卖人）签订西班牙风情街第199号《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人现售商品房，房屋为清镇市西班牙风情街第3幢1层14号商业用房，套内建筑面积91.2平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为30529.5元／平方米，总价款为2784290元；买受人应于合同签订之日交付首期房款1394290元，余款1390000元以银行按揭支付；买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在15日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后15日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付商品房，交付商品房应符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足出卖人承诺的相关设施、设备达到的条件等内容。同月，原、被告就买卖上述房屋办理了商品房现售合同备案登记，现售合同登记号为X0019829。另，2013年7月18日，原告向被告支付首付房款1394290元、契税83529元、维修基金27843元、水电两通费2550元、预告登记费550元、他项权证费550元、土地证费50元、抵押登记费550元、房屋所有权证工本费560元、交易手续费1152元，合计1511624元。后因信贷政策原因，原告未能获得按揭贷款。2016年3月21日，原告委托代理人向被告发出《律师函》，告知被告：一、从即日起解除西班牙风情街第199号《商品房买卖合同》；二、按合同约定退还购房款项等（费用）并承担相应的经济责任，如果公司没有履行上述义务，因此给委托人造成的一切经济损失及法律责任均由公司承担。本院认为，原、被告就买卖清镇市西班牙风情街第3幢1层14号商业用房达成合意，于2014年9月3日签订的西班牙风情街第199号《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规规定，为有效协议，对双方均具有拘束力。关于原告诉请解除双方《商品房买卖合同》的主张，经查，双方于《商品房买卖合同》约定“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在15日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同”，现查明，因信贷政策原因，原告至今未能获得银行贷款，不能获得贷款的原因系非归责于双方的原因；之后被告未书面通知原告付款，双方也未就余款支付事宜另行约定，被告至今也未支付余款，根据合同约定，任何一方均可单方解除合同，事实上，原告亦书面通知被告要求解除买卖合同、退还购房款等费用。综上，对原告诉请解除双方于2014年9月3日签订的西班牙风情街第199号《商品房买卖合同》的主张，本院予以支持。关于原告诉请退还购房款等费用1511624元的主张，根据法律规定，合同解除后，被告即负有返还因合同取得的相应财产的义务，故本院支持由被告返还原告首付房款1394290元、契税83529元、维修基金27843元、水电两通费2550元、预告登记费550元、他项权证费550元、土地证费50元、抵押登记费550元、房屋所有权证工本费560元、交易手续费1152元，合计1511624元。关于原告诉请被告支付违约金（以1511624元为基数，从2016年4月21日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清上述款项时止）的主张，本院认为，原告于2016年3月21日书面告知被告解除合同，并要求退还相关费用，而被告至今未退还相关费用，被告因占用原告资金行为造成原告损失，鉴于双方约定“合同解除后15日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”，故本院依双方合同约定，支持由被告以1511624元为基数，按照中国人民银行同期同类存款基准利率标准，从2016年4月21日起计算至款项付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：一、解除原告朱如兴、姚爱琴与被告清镇市渝鑫房地产开发有限公司于2014年9月3日签订的西班牙风情街第199号《商品房买卖合同》；二、被告清镇市渝鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告朱如兴、姚爱琴首付房款1394290元、契税83529元、维修基金27843元、水电两通费2550元、预告登记费550元、他项权证费550元、土地证费50元、抵押登记费550元、房屋所有权证工本费560元、交易手续费1152元，合计1511624元及利息损失（以1511624元为基数，按照中国人民银行同期同类存款基准利率标准，从2016年4月21日起计算至上述款项付清之日止）；三、驳回原告朱如兴、姚爱琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18503元，由被告清镇市渝鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告朱如兴、姚爱琴可在2年内向本院申请强制执行。审 判 长 程 丹人民陪审员 桑德志人民陪审员 杨光华二〇一六年十月八日书 记 员 李 艳 关注微信公众号“”