（2016）皖13民终1479号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2017-01-16
案件名称
灵璧县王集供销合作社与李素灵房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省宿州市中级人民法院
所属地区
安徽省宿州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李素灵,灵璧县王集供销合作社
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖13民终1479号上诉人（原审被告）：李素灵，女，1956年10月20日出生，汉族，住安徽省灵璧县。委托诉讼代理人：闫洁，安徽杜文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：灵璧县王集供销合作社，住所地安徽省灵璧县夏楼镇夏楼街，组织机构代码85254035-7。法定代表人：张瑞，该合作社主任。委托诉讼代理人：朱邦兴，安徽山石律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘佩超，安徽山石律师事务所律师。上诉人李素灵因与被上诉人灵璧县王集供销合作社（以下简称王集供销社）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2016）皖1323民初1027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李素灵的委托诉讼代理人闫洁，被上诉人王集供销社的委托诉讼代理人朱邦兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李素灵上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王集供销社的诉讼请求。事实和理由：1、李素灵与王集供销社之间实为房屋买卖合同关系，一审法院认定双方系房屋租赁合同关系错误。李素灵系王集供销社职工，王集供销社对李素灵负有安置义务，由于全县供销系统进行改制，王集供销社提供的第二轮经营承包合同已经解除，不再采取承包经营的方式，而是将部分门市部和经营场所出售给职工自主经营，从而一次性买断职工工龄。王集供销社将案涉房屋以80000元价款出售给李素灵，李素灵亦向王集供销社支付购房款10000元，后，由于王集供销社未按约将李素灵所购房屋隔间打门，双方因房屋买卖合同产生纠纷。2、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行。案涉王集供销社第二轮经营承包合同签订后未实际履行即已解除，一审法院仍然认定该合同有效，应继续履行，与事实不符，亦违背了《中华人民共和国合同法》的相关规定。王集供销社辩称，1、王集供销社与李素灵不存在房屋买卖合同关系，一审法院认定双方系房屋租赁合同关系正确。根据李素灵与王集供销社签订的合同内容来看，符合房屋租赁合同的特征，且该合同系双方真实意思表示，王集供销社已将房屋交付李素灵使用，李素灵亦向王集供销社交纳了部分租金，该合同已实际履行。2、一审法院适用《中华人民共和国合同法》的相关规定正确。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。王集供销社向一审法院起诉请求：1、李素灵停止侵权，立即腾空并交付其侵占的王集供销社位于灵璧县夏（下）楼镇夏（下）楼街的供销社大楼综合商场一楼的门面房；2、李素灵支付2012年8月28日之前的租赁费12000元；3、李素灵赔偿王集供销社自2012年8月28日起至交房之日止的经济损失43000元（暂定至起诉之日）；4、本案诉讼费由李素灵负担。一审法院认定事实：2001年8月28日，王集供销社（甲方）与李素灵（乙方）签订王集供销社第二轮经营承包合同书一份，合同第二条约定：“甲方同意将下楼街东头路南楼段门市部壹间及现有的经营设施（另行登记），承包给乙方。承包时间拾壹年（即从2001年8月28日至2012年8月28日）。”合同第五条约定：“承包期间，甲方向乙方每年收取承包金2000元，一次性付清（特殊困难职工分两次付清，第一次必须交50%）方可营业。因经营不善，欠交或不交承包金的，甲方在一个月内先提出警告，警告无效，可依法终止合同，另行换人承包。视为不属于供销社职工。”李素灵于2002年1月8日付给王集供销社10000元。合同期满后，王集供销社决定不再续签合同，李素灵至今仍占用房屋未搬出。2016年4月25日，经灵璧县价格认证中心认证，灵璧县夏楼镇夏楼街王集供销社综合商场一楼门面房（456.1平方米，共10间）自2012年8月29日至2016年2月28日止的租赁损失为160000元，为此支付鉴定费2000元。一审法院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点是：1、王集供销社与李素灵之间是否存在房屋买卖合同关系；2、王集供销社的诉讼请求是否应予以支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。王集供销社与李素灵所签订的王集供销社第二轮经营承包合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应依约履行。合同约定承包时间从2001年8月28日起至2012年8月28日止，合同已期满，王集供销社决定不再续签合同，故李素灵应将其使用的房屋交付给王集供销社。合同约定每年承包金2000元，共11年，合计租金22000元，李素灵只付10000元，王集供销社要求李素灵支付2012年8月28日之前承包费12000元的主张，予以支持。因合同期满后李素灵仍占用房屋，王集供销社要求李素灵赔偿经济损失的主张，予以支持，但王集供销社诉求过高，应结合本案实际情况确定损失数额。李素灵称其与王集供销社之间是因为房屋买卖合同的履行产生的纠纷，其付给王集供销社10000元是购房款的主张，因未能提供足够证据证明，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决：一、李素灵应于判决生效后10日内将其占用的王集供销社位于灵璧县夏（下）楼镇夏（下）楼街供销社大楼综合商场一楼的门面房一间交付给王集供销社；二、李素灵应于判决生效后10日内付给王集供销社2012年8月28日之前承包费12000元；三、李素灵应于判决生效后10日内付给王集供销社损失16000元（自2012年8月28日起至2016年2月28日止）。案件受理费减半收取587元，由王集供销社负担300元，李素灵负担287元。本院在二审期间，李素灵和王集供销社均未提交证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的基本事实属实，本院予以认定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李素灵虽上诉主张案涉房屋系其从王集供销社处购买，但未提供房屋买卖协议或购房款收据等能够证明双方之间存在房屋买卖合同关系的证据，对其该上诉理由，本院不予采信。根据王集供销社提供的其与李素灵于2001年8月28日签订的王集供销社第二轮经营承包合同的内容来看，李素灵占有使用案涉房屋系基于其与王集供销社的房屋租赁合同关系，且该合同对房屋承包期限及承包费标准等均进行了明确约定，李素灵应当按照该合同的约定向王集供销社履行支付承包费的义务。合同约定的承包期限为2001年8月28日至2012年8月28日，共计11年，每年承包费为2000元，合计22000元，因李素灵已支付10000元，故，一审判令李素灵再行向王集供销社支付2012年8月28日前的承包费12000元正确，本院予以维持。由于该承包合同约定的履行期限现已届满，且王集供销社明确表示不同意继续将案涉房屋对外出租，其要求李素灵返还案涉房屋的诉讼请求于法有据，一审判令李素灵将案涉房屋返还给王集供销社正确，本院亦予维持。对于李素灵在其与王集供销社签订的承包合同约定的承包期限届满后继续占有使用案涉房屋给王集供销社造成的损失问题，王集供销社已委托灵璧县价格认证中心对其综合商场一楼的十间门面房2012年8月29日至2016年2月28日的租赁损失进行了评估，十间门面房的租赁损失合计为160000元，因李素灵实际占有该十间门面房中的其中一间，一审法院依据该评估结论判令李素灵给付其在承包期限届满后继续占用案涉房屋给王集供销社造成的损失16000元并无不当，本院亦予维持。另，王集供销社系要求李素灵赔偿自2012年8月28日至交房之日止的损失43000元（暂定至起诉之日），但一审法院在仅判令李素灵给付王集供销社2012年8月29日至2016年2月28日的损失16000元的情况下，未判令驳回王集供销社的其他诉讼请求不当，本院予以纠正。综上所述，李素灵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但未判令驳回王集供销社的其他诉讼请求不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持安徽省灵璧县人民法院（2016）皖1323民初1027号民事判决；二、驳回灵璧县王集供销合作社的其他诉讼请求。二审案件受理费1174元，由上诉人李素灵负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁 伟审 判 员 吴昊彧代理审判员 李 震二〇一六年十月八日书 记 员 张 猛附：本案适用的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。