（2016）苏0902民初2399号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-12-13
案件名称
盐城市鸿基电脑城管理有限公司与吴腊虎房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
盐城市亭湖区人民法院
所属地区
盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
盐城市鸿基电脑城管理有限公司,吴腊虎
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十七条，第二百三十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0902民初2399号原告盐城市鸿基电脑城管理有限公司，住所地盐城市盐马路36-38号世纪联华超市一楼。法定代表人杨斌，该公司总经理。委托代理人范冬梅，该公司会计。委托代理人谢益，江苏圣圆律师事务所律师。被告吴腊虎。委托代理人孙元昶，盐城市雯美商贸有限公司法务部主任。原告盐城市鸿基电脑城管理有限公司（以下简称鸿基电脑城）与被告吴腊虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月19日受理后，依法组成合议庭于同年9月6日公开开庭进行了审理。原告鸿基电脑城的委托代理人范冬梅、谢益，被告吴腊虎的委托代理人孙元昶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鸿基电脑城诉称，被告吴腊虎租用原告位于盐城市解放南路121号内的A112、A113、B282铺位用于从事经营电脑等产品，后被告拖欠2015年1月至2015年6月的租金46607元、管理费2910元及水电费2841.11元，以上合计52358.11元。原告多次向被告催要欠款未果，现诉请法院判令：1、被告吉浩立即支付租金、管理费、水电费合计人民币52358.11元，2、本案的诉讼费由被告承担。被告吴腊虎辩称，原被告不存在租赁关系，被告曾租过原告的场地，但是2014年起鸿基电脑城已经不能正常经营，双方于2014年底期满后终止合同，也没有续签，同时原告已经搬出该场地，不存在合同关系，原告无权向被告主张租金和相关费用。双方没有结欠租金及费用，原告诉称结欠原告租金、水电费，没有支付不属实，因2015年双方不再发生租赁关系，就不可能形成欠费，更不可能结欠钱款，原告自称多次催要情况不属实，原告从未向被告进行催要。原告的诉讼请求无法律依据，双方无合同关系，在合同期满后也不存在租用或占用被告的场地，依法不予支付其租金和费用。故原告的请求无法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉求。经审理查明，2008年9月，原告鸿基电脑城承租了盐城市鸿基房地产开发有限公司位于盐城市解放南路121号芝林广场1-3楼的房屋，原告对房屋内部进行统一规划后出租经营。2014年初原告鸿基电脑城（甲方）与被告吴腊虎（乙方）签订盐城市鸿基电脑城商位租赁合同，约定：原告出租鸿基电脑城A区112、A区113、B区282铺位给被告使用，铺位面积分别为31.31平方米、18.66平方米、25.85平方米，每平方米138.9元/月、138.9元/月、34.5元/月，根据所租面积计算铺位的租金分别为4348.96元/月、2591.6元/月、892.08元/月，管理费为每平方米10元/月、10元/月、5元/月计算，分别为313.1元/月、186.6元/月、129.25元/月，由甲方负责市场的日常管理并维护正常的经营秩序；租赁费用及管理费用按六个月为一个缴费周期（一次性交付），按先缴费后使用的原则缴付；水电费以商位实际用量，按供水电单位收费标准计收于每月15日前付清；同时还约定未经甲方同意，乙方不得擅自将承租的商位等私自转让给第三方，否则即构成违约；乙方如中途撤场或合同到期必须保持铺位现状（相关装饰、装潢归甲方所有）；租赁期满，经检查乙方租赁期间内无违法违约及甲方所提供的铺位的各种设施无损坏以及无拖欠应交款项，铺位保持原样，乙方所付的保证金应凭甲方所开保证金收据及乙方身份证明于租赁期满12个月后予以退还，未能提供收据及证明不予退还；乙方不得中途退租，如确需退租，必须提前一个月告知甲方，征得市场同意后方可退租，被告承租的三个铺位的租期为2014年1月1日至2014年12月31日止。合同签订后，被告按照合同约定支付了2014年的租金、管理费及部分水电费。2015年3月4日被告还补缴了三铺位2014年的水电费7875元。2015年5月22日，鸿基电脑城向承租的商户发出书面通知，决定将经营场地搬迁至盐马路世纪联华超市一楼，租金、管理费按2014年的租金标准执行，新搬迁场地租金标准为一位一价。2015年7月15日，鸿基电脑城向被告吴腊虎发出催交律师函，载明：截止2015年6月30日，吴腊虎尚欠原告租金、水电、管理费款项计52358元如对欠款数据有异议，请在3日内提出并附相关凭据，逾期视为确认无异，并于收到函件5日内及时与原告联系并付清欠款。后鸿基电脑城多次向被告催交租金等未果遂于2016年4月19日诉至本院。另查明：被告吴腊虎从2014年承租铺位后，直至2015年7月1日鸿基电脑城的商家全部搬迁，一直未与原告办理铺位终止租赁的手续，也未将铺位返还给原告，双方对租金、水电费、物业费等相关费用也未结算。被告辩称双方的租赁合同2014年到期后就搬离了鸿基电脑城，并结清了相关费用，双方终止了租赁关系，被告对其辩称未能提供相应的证据。再查明：在审理过程中，原告表示愿意退还被告缴纳的保证金3000元，同意在租金中予以扣减。本院认为，原、被告签订的租赁合同符合法律规定，为有效合同，双方均应按约履行。（一）关于本案被告占用铺位的时间如何确定的问题。原、被告之间的租赁合同于2014年12月31日到期，此后，双方虽未续签合同，但被告并未将铺位返还给原告，也未结算相关费用，且在2015年3月还继续缴纳承租铺位的水电费，在审理过程中，被告也未能提供合同到期后将铺位返还给原告的证据。综上，被告占用铺位的时间应确定为2015年5月22日为宜（原告当日发出书面搬迁通知）。（二）关于原、被告之间费用如何结算的问题。原、被告对租赁期限内的租金已结清，到期后，双方未续签合同，但被告并未将铺位让出交付给原告，应当承担占用期间的费用，原告主张的租金应调整为铺位使用费，综合考虑因没有确定的使用期限会给被告的经营活动造成一定的影响，本院将合同到期后的铺位使用费调整为按原合同标准的50%计算为宜。因原告未能提交供电部门和供水部门出具的被告使用铺位的电量和水量证明，故对原告主张的水电费请求在本案中不予支持。综上，被告吴腊虎在2015年1月1日至2015年5月22日期间的铺位使用费和管理费为24252元，扣减被告缴纳的保证金3000元，被告还应支付原告租金及管理费21252元。综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。故根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十七条、二百三十六条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告吴腊虎于本判决生效后十日内支付原告盐城市鸿基电脑城房屋租赁费用和管理费用合计21252元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1110元，由被告吴腊虎负担。（原告已预交此款，被告应于本判决生效之日起十日内支付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 陈永胜代理审判员 陈艳红人民陪审员 张福桂二〇一六年十月八日书 记 员 刁文娟附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2．《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：