（2016）苏05民终6529号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-12-31
案件名称
6529苏州久安物业管理有限公司与程淼物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
程淼,苏州久安物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终6529号上诉人（原审被告）：程淼。被上诉人（原审原告）：苏州久安物业管理有限公司，住所地太仓市城厢镇柳园路15-1号。法定代表人：王惠伦，总经理。委托诉讼代理人：王敏，江苏众谊律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽华，江苏众谊律师事务所律师。上诉人程淼因与被上诉人苏州久安物业管理有限公司（以下简称久安公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院(2016)苏0585民初266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。程淼上诉请求：二审法院撤销原判并依法改判太仓南洋丽都业委会代表我们全体商铺业主与久安公司签订的合同无效。事实和理由：一、南洋丽都从未开过业主大会，作为商铺这一专有建筑，我们全体业主无一人参加过业主大会，也没有选举过任何代表，请业委会出示我们商铺业主参加业主大会的依据及选举的凭证。业主委员会只是一个执行机构，没有决策的权利，因此没有经过业主大会授权而签订的合同是无效的。二、作为完全独立小区之外的商铺是属于非普通住宅，虽地域划归南洋小区，但与小区居住的住宅不同，我们不可能像小区里的业主享受任何被动服务，因此政府规定必须由业主、物业使用人来签约，而我们全体商铺业主从未有人委托业委会代为签约，业委会也从未就签约事项用任何形式告知我们。综上，业委会无权代表我们全体商铺业主与久安公司签订物业服务合同。久安公司辩称：服从原审判决。久安公司向一审法院起诉请求：要求程淼支付物业服务费2447.90元及滞纳金（每一年欠缴的物业服务费均自下一年1月1日起，按每日3‰的标准计算至实际给付之日），生活垃圾处理费64元，并承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2009年7月24日，程淼办理了太仓市城厢镇上海西路28号38-1室（现登记地址为府南街商铺38-1室）入住手续。同年7月27日，上述房屋登记至程淼名下，房屋权属登记信息中记载的规划用途为非居住，建筑面积为64.76平方米。2013年10月29日，久安公司与太仓市南洋丽都业主委员会签订《太仓市物业管理服务合同》，由太仓市南洋丽都业主委员会将南洋丽都小区委托给久安公司实行物业管理服务。合同约定物业管理服务期限为三年，自2013年11月1日至2016年10月31日；实行物业服务费用包干制；物业服务费用按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅为每月每平米1.3元，商业为每月每平米2.7元；物业服务费用按月计算，业主逾期缴纳物业服务费的，久安公司可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。关于滞纳金的收取时间，双方约定“按业主每年自应交费的时间收取”。同日，久安公司与太仓市南洋丽都业主委员会签订《南洋丽都项目物业管理委托合同补充协议》，该补充协议约定该物业管理区域内物业管理服务费经双方协商，收费标准为四级，其中商铺楼每月每平方米2.7元（一年让一个月）。久安公司随后将上述物业服务合同报送至太仓市物业管理指导中心。因程淼自2014年9月1日起未再向久安公司支付物业服务费，久安公司遂诉至一审法院。上述事实，有久安公司提供的物业管理服务合同、物业管理委托合同补充协议、承诺书、物业服务合同报送表，一审法院调取的房屋权属登记信息以及双方当庭陈述等证据予以证明。一审法院认为：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。久安公司接受太仓市南洋丽都业主委员会的委托，在2013年11月1日至2016年10月31日期间对南洋丽都小区进行物业管理服务，其有权向该小区的业主收取相应的物业费。程淼所有的38-1室商铺属久安公司的物业服务范围，故双方之间存在物业服务合同关系。久安公司作为南洋丽都小区的物业服务提供者，已对小区提供了相应的物业服务，程淼作为该物业服务范围内的业主已实际受益，理应承担支付物业费的义务。故一审法院对程淼主张的业主委员会无权代表其订立物业服务合同，其与久安公司没有物业服务合同关系的辩解不予采纳。根据物业管理服务合同的约定，程淼所有的商铺的物业服务费为每月每平米2.7元，且每满一年优惠一个月。经一审法院核算，程淼每月应向久安公司支付物业服务费174.85元。现久安公司主张程淼支付2014年9月1日至2014年12月31日期间物业费524.55元（174.85*3），2015年1月1日至2015年12月31日期间物业费1923.35元（174.85*11），合计2447.90元，有相应的事实和法律依据，一审法院依法予以支持。久安公司主张程淼支付拖欠物业服务费的滞纳金，且要求每一年欠缴的物业服务费均自下一年1月1日起，按每日3‰的标准计算至实际给付之日。依据物业服务合同约定，业主逾期缴纳物业服务费的，久安公司可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。现程淼逾期缴纳物业服务费，久安公司有权要求程淼支付滞纳金。久安公司主张自下一年1月1日起算上一年度拖欠物业服务费的滞纳金，不违反法律规定，一审法院予以确认；但主张的标准过高，滞纳金应与久安公司的损失相当，故滞纳金标准按银行同期贷款利率的1.3倍计算为宜。综上，程淼应向久安公司支付物业服务费2447.90元，并就其中524.55元支付自2015年1月1日起，就余款1923.35元支付自2016年1月1日起，均按照银行同期贷款利率的1.3倍计算至程淼实际付款之日止的滞纳金。对久安公司要求程淼支付生活垃圾处理费64元的意见，程淼此不持异议，且同意支付，一审法院予以确认。关于程淼辩称久安公司疏于管理损害业主利益，并影响房屋收益的意见，一审法院认为，物业服务水平的提高有赖于物业公司的规范管理和业主的配合。程淼若认为久安公司存在物业管理不到位造成程淼损失之情形，可以通过法律途径维护自身合法权益，而不应当采取拒付物业费的方式使矛盾扩大。若小区业主普遍采用该方式不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括程淼在内的全体业主利益。当然，久安公司作为物业公司对程淼提出的意见也应予以正视，对存在的问题及时整改，以保障业主的合法权益。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、程淼于判决生效后10日内向苏州久安物业管理有限公司支付物业服务费2447.90元，并就其中524.55元支付自2015年1月1日起，就余款1923.35元支付自2016年1月1日起，均按照银行同期贷款利率的1.3倍计算至程淼实际付款之日止的滞纳金。二、程淼于判决生效后10日内向苏州久安物业管理有限公司支付生活垃圾处理费64元。案件受理费246元，由程淼负担。该款苏州久安物业管理有限公司已预交，一审法院不再退回，由程淼在支付上述款项时一并给付苏州久安物业管理有限公司。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与原审法院一致。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2013年10月29日久安公司与太仓市南洋丽都业主委员会签订的太仓市物业管理服务合同以及补充协议符合法律规定，且已将上述合同报送至太仓市物业管理指导中心，上述合同对于南洋丽都小区业主具有约束力。程淼所有的商铺属于南洋丽都小区，程淼有关业主委员会无权代表其订立物业服务合同的上诉主张缺乏相应依据，本院对此不予采信。综上所述，程淼的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费246元，由上诉人程淼负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 平审 判 员 陈 斌代理审判员 柳 璐二〇一六年十月八日书 记 员 韩泽滔 微信公众号“”