（2016）浙07民终2699号

裁判日期: 2016-10-08

公开日期: 2016-11-11

案件名称

金华市市场发展集团有限公司与胡兆辉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省金华市中级人民法院

所属地区

浙江省金华市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

金华市市场发展集团有限公司,胡兆辉

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零二条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条

全文

浙江省金华市中级人民法院民事判决书（2016）浙07民终2699号上诉人（原审原告、反诉被告）：金华市市场发展集团有限公司，住所地：金华市丹溪路1389号2号楼2-3层。法定代表人：江军生，该公司董事长。委托代理人：王惠雄，浙江凯大律师事务所律师。委托代理人：方丛，浙江凯大律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡兆辉，男，1979年10月28日出生，汉族，住金华市婺城区。委托代理人：邹毅强，浙江训和律师事务所律师。委托代理人：潘建云，浙江训和律师事务所律师。上诉人金华市市场发展集团有限公司因与被上诉人胡兆辉房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺民初字第3303号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金华市市场发展集团有限公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判，支持其的诉讼请求，由胡兆辉承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定胡兆辉按照《房屋租赁合同》约定支付租赁期内的租金、保证金并未违约以及判决3万元违约保证金抵扣水电费，属事实认定不清。《房屋租赁合同》第三条约定，承租方必须在合同签订之日一次性交清租赁期内的租金，并交纳违约保证金3万元，如无违约，保证金于承租期结束后退回，否则，该保证金作为违约金没收。《房屋租赁合同》第七条第3款约定不按时缴纳水电费为违约行为。租赁合同期限为2014年8月18日至2015年3月30日，但胡兆辉在租赁期限内多次未按时缴纳水电费已属违约，应承担违约责任，3万元违约保证金应予没收。二、原审法院认为其于租赁合同期满后即进行招租，胡兆辉在租赁期限届满后继续占有房屋不影响其权益的行使属于认定事实不清，适用法律错误。双方签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为2014年8月18日至2015年3月30日，到期后不再续租，按流程另行投标。期限届满后，胡兆辉未依约搬走反而占有使用至2015年7月8日的行为明显违反合同约定。胡兆辉未按照约定搬走实属侵犯其的财产权，应承担相应的法律责任。另外，依据胡兆辉在原审中提交的证据6《投标须知》，该须知第七条明确2015年4月1日至6月30日为原承租户周转期，由原承租户按原合同缴纳3个月租金。原合同租赁期满后，胡兆辉欲对兰溪门6号楼重新投标，应清楚他为该投标须知中的原承租户，且胡兆辉参与竞标的行为就是对投标须知的认可并受此约束。故无论是按照《投标须知》的约定还是按照法律规定，胡兆辉在租赁期满后占有其的房屋均应当支付占用期间的租金。三、原审法院以其未提交为胡兆辉垫付2014年9月5日至2014年10月22日的电费证据为由，驳回其的诉讼请求是错误的。《房屋租赁合同》第九条第1款约定，承租方使用水、电费用按实际用量按月计算，并于次月5日前向出租方结算缴纳。按照该约定即可得知兰溪门市场的水、电费用都是由其统一向电力部门支付，然后统一向承租户收取。胡兆辉辩称，一、一审法院认定其无需支付2015年4月1日至2015年7月9日的租金，该认定事实清楚、适用法律正确。租赁期限届满后，金华市市场发展集团有限公司要求其搬离，并进行租赁权拍卖，其因金华市市场发展集团有限公司未能按照事先承诺的续租三年而与金华市市场发展集团有限公司发生争议，实际上其也未使用租赁店面进行经营，直到2015年7月份金华市市场发展集团有限公司答应2015年4月份至7月份的租金不再收取，并补偿3万元搬迁费用给其，装修补偿等问题在搬离后再进行协商，其基于金华市市场发展集团有限公司的承诺搬离案涉租赁店面。故根据整个实际履行情况看，租赁期限界满后其未搬离的违约责任，至多是未搬离的财产作为无主财产处分，而不需要支付租金和占有费用。二、对2014年10月23日至2015年7月9日期间的水电费用217273.94元，其不持异议。而2014年10月23日之前的水电费用已经付清。水电费用没有缴纳的一个原因是金华市市场发展集团有限公司未向其提供具体的水电费用金额，二是双方发生争议后，金华市市场发展集团有限公司承诺相应的水电费用及装修赔偿费用在搬离后再进行协商，故并不是其不支付，而是双方之间没有协商清楚。其并不存在违约的情形，也不需要支付2015年4月至7月的租金。三、一审判决后，其主动向金华市市场发展集团有限公司要求缴纳相应费用，当时金华市市场发展集团有限公司也主动提出事情到此为止，所以其对装修赔偿没有提起上诉。然而金华市市场发展集团有限公司未遵守相应承诺，自行上诉，其认为应将其在一审中提出的装修赔偿问题一并审理，支持其的一审反诉请求。金华市市场发展集团有限公司向一审法院起诉请求：1、由胡兆辉向金华市市场发展集团有限公司支付房屋租赁费141329元，并赔偿损失（损失自2015年7月10日起按银行同期贷款利率支付）；2、由胡兆辉向金华市市场发展集团有限公司支付2014年10月23日至2015年7月9日期间电费215984.4元，及2014年9月5日至2014年10月22日期间电费48678元，共计264662.4元，水费1289.54元，水电费共计265951.94元，并赔偿损失（损失自2015年7月10日起按银行同期贷款利率支付）；3、诉讼费由胡兆辉承担。胡兆辉向一审法院反诉请求：1、由金华市市场发展集团有限公司赔偿给胡兆辉装修损失397058元；2、由金华市市场发展集团有限公司承担反诉诉讼费。一审法院认定事实：金华市婺城区兰溪门6号楼的产权归属金华市城建开发有限公司所有。2008年8月18日，金华市市场发展集团有限公司以自己的名义与胡兆辉签订租赁合同，将兰溪门6号楼一、二层商业用房出租给胡兆辉经营胡膳房餐饮品牌连锁店。金华市市场发展集团有限公司和胡兆辉双方于2011年签订的租赁合同约定的租赁期限于2014年8月17日到期。为了与金华市城建开发有限公司的租赁合同同步，金华市市场发展集团有限公司（出租方）与胡兆辉（承租方）签订了落款时间为2014年8月11日的《房屋租赁合同》一份。该租赁合同约定，租赁场地：兰溪门6号楼一、二层商业用房约1000平方米出租给承租方经营胡膳房品牌连锁店；租赁期限：自2014年8月18日至2015年3月30日止；租金的缴纳方式及期限：承租方必须在本合同签订之日一次性交清租赁期内租金266231元，并交纳承租期的违约保证金3万元（不计息），如无违约，保证金于承租期结束后退回，否则，该保证金作为违约金没收；承租方租用的营业房不得改变原状、结构，确因经营需要进行改变、装修的，事先须以书面形式（图纸）报请出租方同意，并按规定报经有关部门审批同意方可行事，改造、装修费用由承租方自理；经营期限届满后，改造装修物不作折价处理，无偿归出租方所有。该合同第八款约定：租赁合同期满或解除后，承租方必须立即迁出并将私杂物全部搬走，若到期后五日内仍有搬不清的物品，视所有权放弃，作无主物品处理；第九款约定：因出租方与城建公司签订的该房产的租赁合同于2015年3月30日到期，故本次与承租方签订的合同截止时间为2015年3月30日，到期后不再续租，按流程另行投标。胡兆辉于2015年2月12日向金华市市场发展集团有限公司交纳了履约保证金3万元，并付清了租金。合同签订后，胡兆辉曾经对其承租范围内的部分设备设施进行了装修改造，并一直希望将承租期限延长为三年。租赁合同期满后，金华市市场发展集团有限公司不同意胡兆辉续租，并立即发出通知，对该营业房进行招租，招租须知中明确，投标保证金为3万元，租赁期间自2015年7月1日至2017年3月30日。2015年4月8日，金华市市场发展集团有限公司向胡兆辉收取了投标保证金10万元。因胡兆辉未能取得该房屋的承租权，为此，一直要求金华市市场发展集团有限公司再续签二年的租赁合同，否则赔偿其装修损失100万元，但双方一直未能达成一致意见。2015年7月8日，胡兆辉正式退出了该承租房。2015年8月27日，金华市市场发展集团有限公司向胡兆辉发出律师函，要求胡兆辉向金华市市场发展集团有限公司支付2014年10月23日到2015年7月9日期间的电215984.40元、水费1289.54元，合计217273.94元。胡兆辉承认金华市市场发展集团有限公司为其垫付了水、电费合计217273.94元，并同意由其交纳的13万元保证金予以抵扣，并主张，剩余部分金华市市场发展集团有限公司曾同意从赔偿金中予以抵扣，但未提交证据证明。原审庭审期间，金华市市场发展集团有限公司又主张，胡兆辉还欠2014年9月5日至2014年10月22日用电51240度、计48678元。但胡兆辉予以否认，金华市市场发展集团有限公司也未能向法院提交证据，证明其曾为胡兆辉垫付了该部分电费。另查明，《房屋租赁合同》约定，出租给胡兆辉的场地即兰溪门6号楼一、二层商业用房约1000平方米，但金华市市场发展集团有限公司在2013年8月、2014年4月从胡兆辉处回租了100.8平方米的房屋。因此，金华市市场发展集团有限公司出租给胡兆辉的房屋不足1000平方米。金华市市场发展集团有限公司未提交证据证明，其曾经将回租的100.8平方米房屋租金予以扣减，并将其使用的水电费退还给了胡兆辉。一审法院认为，金华市市场发展集团有限公司和胡兆辉之间签订的《房屋租赁合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，双方意思表示真实一致，确认其效力。胡兆辉已按约支付了租赁期内的租金、保证金，因此，《房屋租赁合同》约定的期限内胡兆辉并无违约，其交纳的保证金可以用于抵扣尚欠的水电费。《房屋租赁合同》约定，本次与承租方签订的合同截止时间为2015年3月30日，到期后不再续租，按流程另行投标，经营期限届满后，改造装修物不作折价处理，无偿归出租方所有。因此，胡兆辉要求租赁延期二年，否则，金华市市场发展集团有限公司应当赔偿其装修费用的主张无据可依，依法不予支持。《房屋租赁合同》明确约定，经营期限届满后，承租方必须立即迁出并将私杂物品全部搬走，若到期后五日内仍有搬不清的物品，视所有权放弃，作无主物品处理。因此，按照合同约定，胡兆辉未按期搬清物品应承担的违约责任是未搬物品作为无主物处理，而不是支付租金。同时，金华市市场发展集团有限公司于租赁合同期满后即发出通知，对该营业房进行招租，招租须知中明确，租赁期间自2015年7月1日开始。因此，胡兆辉有无按期搬清物品，并未影响金华市市场发展集团有限公司对该营业房进行招租。金华市市场发展集团有限公司要求胡兆辉支付租赁期限届满后的租金无据可依，依法不予支持。根据金华市市场发展集团有限公司向胡兆辉发出的律师函表明，胡兆辉尚欠金华市市场发展集团有限公司为其垫付的电费215984.40元、水费1289.54元，合计217273.94元。对该数额，胡兆辉应当如数支付给金华市市场发展集团有限公司。2014年9月5日至2014年10月22日的48678元电费，因金华市市场发展集团有限公司未能提交证据证明其曾经为胡兆辉垫付，胡兆辉也予以否认，该主张，暂不予支持。金华市市场发展集团有限公司已收取了胡兆辉交纳的13万元保证金，该保证金可以用于扣除尚欠金华市市场发展集团有限公司的水电费，不足部分，由胡兆辉交足，并承担违约责任。综上所述，金华市市场发展集团有限公司诉讼请求中合理、合法的部分，依法予以支持；胡兆辉合理的抗辩，依法予以采纳。胡兆辉的反诉请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百十二条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款等规定，判决：一、由胡兆辉支付给金华市市场发展集团有限公司为其垫付的电费215984.40元、水费1289.54元，共计217273.94元，扣除胡兆辉已预交的保证金13万元，剩余87273.94元款项于判决生效后七日内付清，并自2015年7月10日起按照银行同期贷款利率支付利息损失至款项付清之日止。二、驳回金华市市场发展集团有限公司的其他诉讼请求。三、驳回胡兆辉的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3705元，由金华市市场发展集团有限公司负担2714元，由胡兆辉负担991元；反诉受理费3628元，由胡兆辉负担。本院二审期间，金华市市场发展集团有限公司围绕上诉请求依法提交了中国银行客户专业回单及发票复印件，拟证明2014年9月5日到10月22日之间电费已经由金华市市场发展集团有限公司向电力公司交纳。胡兆辉没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：金华市市场发展集团有限公司提供的客户专业回单及发票系复印件，不符合证据的有效形式，且胡兆辉对该证据的真实性不予认可，故本院对该证据的真实性不予认定。本院对一审认定的除“金华市市场发展集团有限公司也未能向法院提交证据，证明其曾为胡兆辉垫付了该部分电费”之外的事实予以确认。另认定，胡兆辉在二审庭审中陈述金华市市场发展集团有限公司曾有十个月时间征用其的部分租赁房屋，相关水电费用由其缴纳，双方协商以该部分费用与2014年9月5日至2014年10月22日的48678元电费进行抵扣。胡兆辉并自认其使用案涉房屋的一楼经营胡膳房餐饮店到2015年4月底。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点系胡兆辉对2014年9月5日至2014年10月22日的48678元电费是否应承担支付义务；金华市市场发展集团有限公司是否有权对3万元保证金予以没收；金华市市场发展集团有限公司要求胡兆辉支付房屋租赁期满后的租赁费141329元是否应予支持的问题。争议焦点一，2014年9月5日至2014年10月22日的48678元电费问题。胡兆辉表示因金华市市场发展集团有限公司有十个月时间征用其的部分租赁房屋，水电费用由其缴纳，所以该部分费用已与讼争的48678元电费进行抵扣。从胡兆辉的陈述可知，其未缴纳48678元的电费，且由于金华市市场发展集团有限公司不认可电费抵扣的事实，故胡兆辉应承担举证不能的不利后果，对48678元电费仍应承担支付义务。争议焦点二，金华市市场发展集团有限公司是否有权对3万元保证金予以没收的问题。双方当事人于2015年7月9日对水电抄表数额进行确认，而金华市市场发展集团有限公司未提供在此之前有向胡兆辉催讨水电费的依据，故根据现有证据尚不足以认定胡兆辉在租赁期内有故意拖欠水电费的行为。因此，原审法院不支持金华市市场发展集团有限公司将3万元保证金作为违约金予以没收，而是就金华市市场发展集团有限公司垫付的水电费从2015年7月10日起按照银行同期贷款利率支付利息损失，并无不当。故金华市市场发展集团有限公司为胡兆辉垫付的电费264662.40元、水费1289.54元，共计265951.94元，扣除胡兆辉已预交的保证金13万元，胡兆辉尚欠水电费为135951.94元。争议焦点三，金华市市场发展集团有限公司要求胡兆辉支付房屋租赁期满后的租赁费141329元是否应予支持的问题。依据双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁合同期届满后，金华市市场发展集团有限公司仅有权对胡兆辉未按期搬清的物品进行处理。本案中，金华市市场发展集团有限公司虽主张租赁合同期满后胡兆辉占有案涉房屋经营了三个月，但未提供有效证据予以证明。而根据胡兆辉的自认，其使用案涉一楼房屋经营胡膳房餐饮店到2015年4月底，结合双方在租赁合同中对租金的约定，本院酌情认定胡兆辉应支付金华市市场发展集团有限公司房屋租赁费18340元。综上所述，金华市市场发展集团有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百十二条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺民初字第3303号民事判决第三项；二、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺民初字第3303号民事判决第一项、第二项；三、胡兆辉于本判决生效后七日内支付金华市市场发展集团有限公司房屋租赁费18340元及利息损失（自2015年7月10日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算至款项付清之日止）；四、胡兆辉于本判决生效后七日内支付金华市市场发展集团有限公司水电费135951.94元及利息损失（自2015年7月10日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算至款项付清之日止）；五、驳回金华市市场发展集团有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3705元，由金华市市场发展集团有限公司负担2301元，由胡兆辉负担1404元；二审案件受理费7410元，由金华市市场发展集团有限公司负担4602元，由胡兆辉负担2808元。本判决为终审判决。审　判　长　　楼淑馨审　判　员　　应　倩代理审判员　　郑　睿二〇一六年十月八日代书　记员　　施秀慧百度搜索“”