（2016）皖06民终556号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-12-31
案件名称
朱忠民与朱厚法、李翠侠、辛波、张雷合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省淮北市中级人民法院
所属地区
安徽省淮北市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱忠民,朱厚法,李翠侠,辛波,张雷
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省淮北市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖06民终556号上诉人(原审原告):朱忠民,男,1943年7月12日出生,汉族,农民,住安徽省淮北市烈山区。委托诉讼代理人:徐磊,安徽北方之光律师事务所律师。被上诉人(原审被告):朱厚法,男,1968年1月4日出生,汉族,农民,住安徽省淮北市烈山区。被上诉人(原审被告):李翠侠,女,1971年2月4日出生,汉族,农民,住安徽省淮北市烈山区。被上诉人(原审被告):辛波,男,1966年4月1日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。被上诉人(原审第三人):张雷,男,1982年6月11日出生,汉族,住安徽省淮北市烈山区。上诉人朱忠民因与被上诉人朱厚法、李翠侠、辛波、张雷合同纠纷一案,不服安徽省淮北市烈山区人民法院(2016)皖0604民初521号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年7月19日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人朱忠民及其委托诉讼代理人徐磊,被上诉人朱厚法、李翠侠、辛波、张雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱忠民上诉请求:1.依法撤销一审判决,将本案改判或者发回重审;2.一、二审诉讼费用由朱厚法、李翠侠、辛波、张雷共同负担。事实和理由:朱厚法、李翠侠与辛波签订的房屋买卖协议无效,辛波与张雷签订的买卖合同亦无效。一审法院依职权追加张雷为第三人,既然在审理中查明张雷购买了涉案房屋和土地,就应当判决张雷承担返还责任。朱厚法以及李翠侠共同辩称,同意朱忠民的上诉意见及理由。辛波辩称,张雷不应当返还涉案房屋及土地。张雷辩称,其已经支付相应的购房款,并办理了公证手续,不应当返还涉案房屋及土地。朱忠民向一审法院起诉请求:1.朱厚法以及李翠侠与辛波签订的宅基地买卖协议无效;2.辛波返还朱忠民涉案房屋;3.诉讼费用由朱厚法、李翠侠、辛波、张雷共同负担。一审法院认定事实:2013年10月22日,朱厚法、李翠侠(甲方)与辛波(乙方)签订协议书一份,约定:甲方将其所有的位于烈山区烈山镇土型新区的宅基地(面积东西五间屋,东至朱忠田西至朱传彪南至庙口路北至村公有地)及东屋三间,转让给乙方,转让价人民币6.6万元;该地块因政府行为需要开发、征用、拆迁等均与甲方无��,所有权利义务均由乙方享有等。同时,淮北市烈山区新蔡镇土型村第二村民组于2013年10月22日出具证明作为该协议的附件(证明内容:“兹有我二组居民朱厚法、李翠侠夫妇的原宅基地面积350平方米,包括房屋三间,东至朱忠田,西至朱传彪,南至庙口路,北至村公有地。”)。张雷作为担保人在该协议上签字确认。2014年10月28日,辛波为平整涉案宅基地支出6600元挖土钱和5400元运土钱。2015年5月26日,淮北市烈山区烈山镇土型社区居民委员会出具证明,内容为:“兹有我社区二组居民朱厚法、李翠侠夫妇原宅基地面积350平方,包括房屋三间,东临朱忠田,西邻朱传彪,南至路,北至空地。”2015年6月10日,朱厚法、李翠侠在安徽省淮北市国信公证处签署保证书一份,内容为:保证人朱厚法、李翠侠是夫妻关系。因保证人把位于淮北市烈山区烈山镇土型社区的自建房宅一处(房屋三间,房屋东至朱忠田���屋、西至朱传彪、南至庙口路、北至空地),全部出卖给了关系人辛波,并收到了全部卖房款陆万陆仟元整(66000元),我(们)现做如下保证:我们保证上述所卖房屋以及该房屋被拆迁时可得到的安置补偿利益(包括安置房屋)归辛波所有,并保证前述财产、利益不受保证人或者其他任何人合法追夺。如果上述房屋或被拆迁时可得到的安置补偿利益被任何人成功合法追夺的,我(们)自愿向辛波退还全部买房款,并向辛波赔偿由此造成的全部经济损失,赔偿范围包括:(一)辛波对房屋的改建费用、装修费用;(二)房屋改建费用、装修费用和实付买房总价款之和的收益损失,收益损失按前三项钱款之和同期同类银行贷款利率的肆倍计算。2016年2月22日,张雷向辛波支付购房定金1万元。2016年2月26日,辛波与张雷签订房屋转让合同一份,约定:辛波将坐落在安徽省淮北市烈山区烈山镇土型社区二组庙口下��间瓦房带院(东临朱忠田,西邻李翠侠,南邻大路,北临二组集体用地)总转让价壹拾壹万元整,自愿卖给张雷,如遇到国家开发再用,所得一切补偿归张雷所有等。张雷于合同签订当日又支付给辛波11万元购房款,加上1万元定金,张雷为购买涉案宅基地及房屋共计支付给辛波12万元。2016年3月12日,张雷为涉案房屋装门支出800元。一审法院认为,我国民法通则规定民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。我国土地管理法规定农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;其次,国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅。本案中,辛波作为城镇居民,不具有集体经济组织成员的身份,不得购买涉案的房屋及宅基地,其购买农村的房屋及��基地违反了相关法律规定,故辛波与朱厚法、李翠侠签订的买卖涉案房屋及宅基地的协议应认定为无效合同。但因辛波已将涉案房屋及宅基地卖给了第三人张雷,已与张雷建立了新的买卖合同关系,张雷也交付了12万元的对价。现辛波已经不持有涉案的房屋及宅基地,其不具有返还涉案房屋及宅基地的可能性,故对朱忠民要求辛波返还房屋的诉讼请求,一审法院不予支持。综上,依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和土地管理法》第六十三条规定,判决:一、朱厚法、李翠侠与辛波签订的宅基地买卖协议无效;二、驳回朱忠民的其他诉讼请求。案件受理费1450元,由朱忠民负担1370元,朱厚法、李翠侠负担80元。二审中,各方当事人均未提交新证据。本院对各方一审所举证据的认证意见与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,本案二审争议焦点为,张雷应否将涉案房屋及宅基地返还朱忠民。本案中,朱厚法、李翠侠与辛波签订的房屋买卖协议因违反法律强制性规定应属无效,但辛波已将涉案房屋及宅基地卖与张雷。一审审理中,朱忠民并未变更诉讼请求要求张雷返还涉案房屋及宅基地。因辛波已经不再占有涉案房屋及宅基地,朱忠民要求其返还的诉讼请求,依法不应予以支持。综上所述,朱忠民的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费1450元,由朱忠民负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 静审 判 员 范向阳代理审判员 孙玉品二〇一六年十月八日书记��祝梦雅附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》1.第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定; 微信公众号“”