（2016）闽0213民初1603号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-12-26
案件名称
厦门火炬集团物业管理有限公司诉厦门市威雅化妆品有限公司物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
厦门市翔安区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门火炬集团物业管理有限公司,厦门市威雅化妆品有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条
全文
{C}福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0213民初1603号原告厦门火炬集团物业管理有限公司，住所地厦门市湖里区火炬路56-58号火炬广场南四楼，统一社会信用代码：9135020026012371X4。法定代表人王卫洁，董事长。委托代理人王昊岑、李水发，公司员工。被告厦门市威雅化妆品有限公司，住所地厦门市火炬高新区（翔安）产业区翔岳路23号4楼，统一社会信用代码：91350200671252516R。法定代表人张细满，总经理。委托代理人陈长钧，福建信海律师事务所律师。原告厦门火炬集团物业管理有限公司因与被告厦门市威雅化妆品有限公司物业服务合同纠纷一案，于2016年5月30日向本院提起诉讼。本院于2016年5月30日立案受理后，依法由审判员江自奋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告厦门火炬集团物业管理有限公司的委托代理人王昊岑、李水发及被告厦门市威雅化妆品有限公司的委托代理人陈长钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦门火炬集团物业管理有限公司诉称，2005年8月25日，厦门火炬高技术产业开发区管理委员会（下称“火炬管委会”）与被告厦门市威雅化妆品厂签订了一份《委托建设合同书》，约定被告厦门市威雅化妆品厂委托火炬管委会在厦门火炬高新区之火炬（翔安）产业区建设案涉厂房（即A组团A14北幢第四层，也称翔岳路23号4楼），建筑面积为2609.34平方米。2006年6月1日，厦门火炬高技术产业开发区财政服务中心与原告就厦门火炬（翔安）产业区（即案涉厂房所在产业区）提供物业管理服务事宜，签订《物业管理服务合同》。该合同约定如下内容“原告提供物业管理服务的受益人为产业区物业的业主、代业主或使用人，相关业主、代业主和使用人应履行本合同并承担相应的责任”；“原告依照本合同委托事项实行物业管理服务，有权向物业使用人收取综合管理服务费、公共维修金、公摊水电费及特约服务费”；“综合管理服务费收费标准为0.8元／月.平方米（币种人民币，下同）,公共维修金收费标准为0.2元／月.平方米”等内容。其后双方续签《物业管理服务合同》约定“若合同到期一方不续签本合同，应于合同到期前一个月通知另一方，否则本合同自动延续”。2006年6月22日，被告厦门市威雅化妆品厂与原告办理案涉厂房交接手续，并正式入住案涉厂房。两被告进驻案涉厂房后，原告即为其提供全部的物业管理服务。经原告无数次各种方式的催讨，被告厦门市威雅化妆品厂作为业主、被告厦门市威雅化妆品有限公司作为物业使用人无正当理由至今拒绝向原告支付综合管理服务费及公共维修金。截止2016年4月21日，两被告积欠原告综合管理服务费123161.32元、公共维修金30789.74元（综合管理服务费按0.4元／月.平方米、公共维修金按0.1元／月.平方米计算）。虽经原告无数次各种方式的催讨，但是被告却拒不支付。因此，原告请求法院：1、判令被告立即向原告支付2006年6月22日至2016年4月21日止综合管理服务费123161.32元、公共维修金30789.74元，费用合计153951.06元。2、判令被告立即向原告支付逾期付款滞纳金[滞纳金以153951.06元为基数，按每日千分之三的标准，自起诉之日起计算至实际付款之日止]。3、本案诉讼费用由被告承担。被告厦门市威雅化妆品有限公司辩称，一、原告无权收取物业管理费。1、双方未曾签署物业服务管理合同，原告无权向被告主张物业管理费；2厦门火炬高新区财政服务中心无权代替答辩人与原告签署物业管理合同，为答辩人设定义务。二、原告从未向被告主张过物业管理服务费。退一步说，其得权主张，超过诉讼时效部分也不应予以支持。三、于2007年12月5日，厦门市威雅化妆品厂发生特大火灾。因为原告的过错消防栓缺水，导致厦门市威雅化妆品厂无法灭火，损失扩大非常严重。因此，本案原告一直未向答辩人主张物业管理费。退一步说，纵使原告得权主张其物业管理费，与其造成厦门市威雅化妆品的损失尚远不足以相抵。经审理查明，位于厦门市翔安区的厦门火炬（翔安）高技术产业开发区系国家科委和厦门市人民政府共同于2003年9月创办的产业基地，该基地设立的厦门火炬高技术产业开发区管理委员会系市政府派出机构，作为火炬高新区的管理服务部门，负责高新区的发展规划、产业布局、政策法规的制定和实施、基础设施建设以及招商引资等工作。该基地的物业自2006年起至今由厦门火炬集团物业管理有限公司负责提供物业管理和服务。厦门火炬集团物业管理有限公司系厦门火炬高技术产业开发区管理委员会的下属企业，其前身厦门火炬开发区物业管理有限公司创建于1992年，于2004年2月26日经厦门市工商行政管理局核准变更登记公司名称为厦门火炬集团物业管理有限公司。2006年6月1日，厦门火炬高技术产业开发区管理委员会开办的事业法人即厦门火炬高新区财政服务中心与原告厦门火炬集团物业管理有限公司签订委托期限自2006年6月1日至2007年6月30日的物业管理服务合同，后于2009年1月1日签订委托期限自2009年1月1日至2011年12月31日的物业管理服务合同，二份合同都约定“若合同到期一方不续签本合同，应于合同到期前一个月通知另一方，否则本合同自动续期”。上述二份合同均约定“厦门火炬高新区财政服务中心委托原告厦门火炬集团物业管理有限公司为厦门火炬（翔安）产业区（建筑面积130万㎡）提供专业化物业管理服务，物业管理范围包括市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，以及公共环境、公共秩序、交通秩序、安全防范、装饰装修、物业档案资料、公共绿化、建筑小品等事项的管理和维护，物业管理服务的受益人为本物业的业主、代业主或使用人，本物业的业主、代业主或使用人应履行本合同并承担相应的责任，原告厦门火炬集团物业管理有限公司有权向物业使用人收取以下相关费用：综合管理服务费0.8元/㎡.月、公共维修金0.2元/㎡.月，综合管理服务费收费起始日为火炬管委会发出正式入住通知之日，2006年9月30日之前综合管理服务费0.56元/㎡.月，每月的综合管理服务费及相关费用于当月15日前交纳，逾期者从逾期之日起每日按欠费的千分之三交纳滞纳金”等内容。2006年4月20日，厦门市翔安区发展和改革局对原告厦门火炬集团物业管理有限公司报送的厦炬物（2006）13号文即《关于厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理收费标准的请示》，作出翔发价（2006）001号文即关于重新核定厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理服务费及房屋公共维修金标准的批复，根据提供的服务内容，暂定收费标准为（按建筑面积）：厂房、办公楼管理服务费0.8元元/㎡.月、房屋公共维修金0.2元/㎡.月。2007年6月7日，厦门市翔安区发展和改革局对原告厦门火炬集团物业管理有限公司报送的厦炬物（2007）23号文即《关于厦门火炬（翔安）产业区通用厂房及五洲科技城物业管理收费标准的请示》，作出翔发价（2007）03号文即关于重新核定厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理服务收费标准的通知，同意厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理收费按原规定的标准执行，即：厂房、办公楼物业管理服务费0.8元/㎡.月、公共维修金0.2元/㎡.月，本通知执行期限二年，自2007年6月8日起至2009年6月7日止。2007年6月25日，厦门市翔安区发展和改革局作出翔发价（2007）04号文即关于停止执行厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理服务收费标准的函，告知厦门火炬集团物业管理有限公司，根据闽价房（2007）31号文第七条规定，厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理服务费属于市场调节价，翔发价（2007）03号文自2007年6月27日起停止执行。厦门市威雅化妆品厂于1998年成立，投资人为被告公司法定代表人张细满，被告厦门市威雅化妆品有限公司于2008年2月21日成立时，厦门市威雅化妆品厂于2008年向工商局承诺注销化妆品厂，化妆品厂的公章及财务账本当时上交工商局，但化妆品厂一直没有注销，2008年后就一直没有经营。位于厦门市翔安区翔岳路23号4楼厂房系被告厦门市威雅化妆品有限公司所有。上述厂房系厦门市威雅化妆品厂于2005年8月25日委托厦门火炬高技术产业开发区管理委员会所建，建筑面积为2609.34平方米。2006年6月22日，厦门市威雅化妆品厂与原告办理厂房交接手续，并正式入住案涉厂房，但双方没有签订物业管理服务合同，自2006年6月起至今，厦门市威雅化妆品厂及被告厦门市威雅化妆品有限公司未向原告厦门火炬集团物业管理有限公司缴纳综合管理服务费及公共维修金。另查明，2014年5月22日、2014年9月9日、2015年3月13日、2015年11月10日、2016年3月9日，原告向被告公司发出催款通知单，要求被告交纳2006年7月-2015年12月物业费和公共维修金，被告员工都有签收了原告发出的催款通知单。2013年6月5日、2015年4月20日，原告也有向被告发了律师函，对被告欠费行为进行了书面催交，被告员工于2013年6月13日签收2013年6月5日的律师函快递邮件。上述事实，有原告和被告陈述在案的庭审笔录及原告提供的委托建设合同书、厦门火炬（翔安）产业区平面示意图、中共厦门市委办公厅文件【厦委办发［2002］124号】、事业单位法人证书、厦门火炬高技术产业开发区物业管理暂行规定、企业名称变更通知书、物业管理服务合同、关于厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理服务费及房屋公共维修金标准的批复、关于重新核定厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理服务收费标准的通知、关于停止执行厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理服务收费标准的函、交房通知书、入住资料接收清单、业主交房入住验收表、催缴通知单、关于立即支付物业管理费等相关费用的律师函（EMS）、原告开展园区物业管理服务部分相关提示、通知等、关于翔岳路23号（A14）厦门市威雅化妆品要求在屋面安置净化配套设备的申请、温馨提示、水泵房运行记录、保安值班及交接班记录表、绿化修剪、养护记录、四害消杀记录、垃圾清运协议、征收城市生活垃圾处理费协议书、、配电室电改协议、配电室委托电改及代维转让协议签收记录、A标段发票收发记录，以上证据已经公开开庭质证，并经本院审核，对其相应的证明力予以确认。本院认为，被告厦门市威雅化妆品有限公司是否应向原告厦门火炬集团物业管理有限公司支付物业管理费用。首先，厦门火炬（翔安）产业区系由政府部门开发、创办，并由火炬开发区管委会负责管理。鉴于厦门火炬（翔安）产业区内的企业尚未成立业主大会或者业主委员会，相关的物业服务由火炬开发区管委会开办的事业单位法人财政服务中心根据有关的职责划分，代表厦门火炬（翔安）产业区内的企业与原告签订《物业管理服务合同》，由原告对厦门火炬（翔安）产业区提供物业管理服务，该行为并不违反法律法规的强制性规定。因此，即便本案双方当事人未直接签订书面的物业管理合同，前述的《物业管理服务合同》对于被告亦具有法律约束力，被告应当支付有关的物业管理费用。其次，从《厦门火炬高技术产业开发区物业管理暂行规定》的内容可知，被告作为地理位置位于厦门火炬（翔安）产业区内的企业，其日常的生产、生活均无法脱离厦门火炬（翔安）产业区而独立存在，而原告系厦门火炬（翔安）产业区入驻的唯一物业管理单位，因此被告对公共环境及公共设施不可避免存在实际使用的事实，这也导致被告客观上成为原告提供的物业服务的受益人，即二者存在事实上的物业法律关系。故原告要求被告支付综合管理服务费和公共维修金的诉讼请求，本院予以支持。关于综合管理服务费和公共维修金收费标准，根据《物业服务收费管理办法》第7条规定：“实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定”。根据厦门市翔安区发展和改革局作出翔发价（2007）04号文，厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理服务费属于市场调节价，故原告可以通过签订《物业管理服务合同》约定物业服务收费标准。至于物业服务收费标准需经价格主管部门核准备案，是行政管理性规定，并非效力性强制性规定，不由此导致合同无效。原告将综合管理服务费由0.8元/㎡.月调整为0.4元/㎡.月，公共维修金由0.2元/㎡.月调整为0.1元/㎡.月，本院予以确认。关于被告应支付多少综合管理服务费、公共维修金的问题，原告主张被告应支付2006年6月22日至2016年4月21日止综合管理服务费123161.32元、公共维修金30789.74元，共计153951.06元。被告主张超过诉讼时效部分不应予以支持。本院认为，被告最早于2013年6月13日签收原告书面催交的律师函快递邮件，本案属普通债权纠纷，诉讼时效为二年，超过诉讼时效部分，本院不予支持。故应自2011年6月13日起开始计算综合管理服务费、公共维修金，2011年6月13日至2016年4月21日的综合管理服务费50381.14元（48个月又8天×0.4元/平方米/月×2609.34㎡），公共维修金12595.28元（48个月又8天×0.1元/平方米/月×2609.34㎡），两项共计62976.42元。关于逾期交纳综合管理服务费、公共维修金滞纳金问题，因日千分之三的标准过分高于银行同期同类贷款利率，因此本案滞纳金宜根据原告的实际损失按银行同期同类贷款利率计算，自原告起诉之日，即2016年5月30日开始计算至实际付款之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决如下：一、被告厦门市威雅化妆品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告厦门火炬集团物业管理有限公司支付2011年6月13日至2016年4月21日止的综合管理服务费人民币50381.14元和公共维修金人民币12595.28元，共计人民币62976.42元及滞纳金（滞纳金以人民币62976.42元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2016年5月30日起计至实际付款之日止）。二、驳回原告厦门火炬集团物业管理有限公司的其余诉讼请求。被告厦门市威雅化妆品有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币3379元，因适用简易程序审理，减半收取人民币1689.5元，由原告厦门火炬集团物业管理有限公司负担人民币998.5元，由被告厦门市威雅化妆品有限公司负担人民币691元，款均限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 江自奋二〇一六年十月八日书记员（代） 林惠梅附本案所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”