（2016）渝0232民初1398号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2017-09-26
案件名称
刘宇与苏维华、杜春云房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市武隆区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘宇,苏维华,杜春云,严昌明
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条；《中华人民共和国物权法》：第一百八十条第一款，第一百八十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十六条，第六十四条，第一百四十四条，第一百五十二条
全文
重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0232民初1398号原告：刘宇，男，1977年8月12日出生，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：黎先进，重庆黎先进律师事务所律师。被告：苏维华，男，1977年6月30日出生，住重庆市南川区。被告：杜春云，女，1985年2月22日出生，住重庆市南川区。第三人：严昌明，男，1954年4月21日出生，住重庆市南川区。原告刘宇与被告苏维华、杜春云、第三人严昌明房屋买卖合同纠纷一案，重庆市第三中级人民法院指定本院管辖，本院于2016年5月16日立案受理后，依法适用简易程序审理。在审理过程中，因被告苏维华、杜春云下落不明，本院依法裁定适用普通程序审理，由代理审判员吴晓林担任审判长，与人民陪审员赵兵、王小素组成合议庭，于2016年9月8日公开开庭进行了审理。原告刘宇及其委托代理人黎先进，第三人严昌明到庭参加诉讼，被告苏维华、杜春云经本院依法公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘宇向本院提出诉讼请求：1.判决依法确认原、被告于2015年11月11日签订的房屋买卖合同有效；2.判决被告在房屋交付后配合原告办理房屋产权过户登记手续。事实和理由：被告因拆迁安置补偿了拆迁还建房。2015年11月11日，原、被告签订买卖合同，被告将位于重庆市南川区XX街道XXX小区X幢X单元X-X号和该小区X幢X单元8-X号两套房屋以每套204958元的价格卖给原告。因该房屋是拆迁安置房，至今尚未交付，同时，被告将房屋卖给原告后在外多次借款。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告苏维华、杜春云未作答辩。第三人严昌明述称，一是第三人与二被告于2014年3月31日签订借款合同，被告将本案讼争的两套房屋以及另外两套房屋抵押给第三人。第三人按照合同约定支付给被告借款本金60万元（该案第三人已另案起诉，经指定由武隆县人民法院审理）。被告在未归还第三人借款本息的情况下，先后将抵押房屋四套分两次以名为房屋买卖，实为借款担保的方式抵押给原告，事实上形成同一财产向两个债权人抵押的情形。二是原告在2013年8月又向被告等三人出借200万元，该借款于2015年2月双方续签合同而延期，现该借款已经南川区法院作出判决，被告等三人尚欠原告借款本金150余万元。在被告等三人未归还原告借款的情况下，原、被告又签订房屋买卖合同不符合常理；房屋买卖合同约定每平方米价格为2500元，原告一次性付清房款40余万元，其真实性值得怀疑。原、被告涉嫌为保护自己的利益而规避被告与第三人的借款抵押合同，实为200万元借款的重复担保。三是原告曾称借给被告50万元，原告已将买卖合同中的一套卖给他人，并收取20万元作为还款。若原告支付给被告的借款尚未还清，请求人民法院依照民间借贷司法解释的规定进行处理。综上所述，被告违背诚实信用原则，违反合同义务，逃避债务，致使原告和第三人遭受财产损失，造成诉累。前述事实，足以证明原、被告系以房屋买卖为名，行借款之实。如原告承认变更诉讼请求为民间借贷纠纷，第三人同意依法与原告协商解决抵押房屋的债权清偿。如原告坚持房屋买卖合同的诉讼请求，第三人请求人民法院驳回原告的起诉。经审理查明，2010年6月26日，重庆市南川区国土资源和房屋管理局（甲方）与苏维华（乙方）签订了《重庆市南川区征地房屋拆迁补偿安置协议书》，约定甲方因龙济大道工程用地，需对乙方房屋及构筑物实施拆迁。乙方被拆迁房屋建筑面积为337.89m2。统建还房共四套，面积为358.42m2，其中XXX小区X幢X单元X-X号房屋、8-X号房屋（建筑面积均为78.83m2）以及XX幢X单元4-X号房屋、5-X号房屋（建筑面积均为100.38m2）。2015年11月11日，苏维华、杜春云（甲方）与刘宇（乙方）签订两份《重庆市房屋买卖合同》，甲方将XXX小区X幢X单元7-X号房屋和XXX小区X幢X单元8-X号房屋出卖给乙方，两套房屋的建筑面积均为78.83m2，每套房屋的成交价均为204958元。补充条款约定：1.由于此房属于拆迁房，暂时不能过户，在未过户之前，甲方保证该房未有纠纷，未被甲方进行抵押、一房多卖。2.如甲方有以上行为，甲方应赔偿乙方违约金，违约金以乙方购房金额的双倍计算。3.如甲方行为有违规违法行为，甲方自行负责。同日，苏维华出具两份《收条》，载明苏维华收到刘宇购买以上两套房屋的全部购房款。同年11月16日，刘宇通过两次银行转账分别向苏维华支付204958元。另查明，2014年3月31日，严昌明（甲方）与苏维华、杜春云（乙方）签订《借款合同》，约定：乙方因从事建筑工程，需向甲方借款。借款金额以甲方经银行转账凭条为准。借款期限不定期，乙方不需要可随时还款；甲方有需要可随时要求乙方还款。借款利息，自甲方支付借款之日起，按月利率二分计息，每月底由乙方转账支付甲方当月利息。保证条款：借款方自愿以南川区XXX小区的房屋337平方米作抵押（乙方提供签名的安置合同复印件给甲方存留），借款期间，乙方不得将抵押房屋作重复抵押或变更权属。严昌明通过银行转账的方式三次向苏维华共计支付595000元，其中2014年4月1日支付245000元，2014年4月21日支付250000元，2015年5月1日支付100000元。还查明，现XXX小区X幢X单元X-X号房屋、8-X号房屋以及XX幢X单元4-X号房屋、5-X号房屋均未交付使用。2015年底至2016年初，XXX小区的房屋单价为2600元左右。苏维华与杜春云于2008年6月30日登记结婚。2016年1月3日，苏维华向严昌明出具《变更借款抵押财产担保书》，载明：“苏维华、杜春云因需建筑工程流动资金向严昌明借款三次本金共计60万元，月利息2分，已付至2015年6月30日。苏维华原以XXX小区的还房337平方米作借款抵押，因经营亏损，苏维华已将XXX小区抵押的房屋变卖。现苏维华提供购买小河酒店的房屋337平方米作抵押，待苏维华与南侨小贷公司的借款抵押合同解除后，即按市场行情作价处理清偿本笔借款。抵押人：苏维华，抵押权人：严昌明，2016年1月3日”。上述事实，有原告、第三人的陈述，原告提交的苏维华的房产证、集体土地建设用地使用证、身份证、结婚证、户口簿、补偿安置协议书、重庆市房屋买卖合同、收条、银行汇款凭证、变更借款抵押财产担保书，第三人提交的借款合同、银行汇款凭证陶某的调查笔录、补偿安置协议书等在案佐证，经本院依法审查，确认具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是原、被告之间是否存在合法有效的房屋买卖合同法律关系。本院评议如下：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。刘宇与苏维华、杜春云签订《重庆市房屋买卖合同》时，当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力，且真实意思表示。同时，合同的内容包括了合同标的（XXX小区X幢X单元X-X号和8-X号房屋）、价款（每套204958元）、违约责任等合同主要条款。此外，原、被告签订的协议没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，因此，原、被告签订系合法有效的合同。原告和第三人均认可2015年底至2016年初，本案讼争房屋附近的房屋单价为2600元左右。本案中，合同约定的房屋价款为204958元，按照房屋面积78.83平方米计算，单价为2600元，符合正常的市场行情。第三人对讼争房屋尚未交付而原告全额支付房屋价款提出异议，认为不符合交易习惯。本院认为，考虑到原、被告系朋友关系以及被告长期从事建筑行业，需流动资金的特殊情形，基于信任关系，买受人在出卖人尚未交付房屋时即支付合理的房屋对价符合市场经济的发展趋势。故原、被告形成房屋买卖法律关系。第三人述称原、被告之间的真实法律关系是民间借贷，但是，第三人没有提交充分的证据证明原、被告存在民间借贷关系以及被告以讼争房屋作为民间借贷担保之事实，故对第三人的述称理由，本院不予采信。关于原告要求被告办理房屋产权过户手续的问题。根据合同约定，原、被告均明知讼争房屋系拆迁还建房，协助办理产权过户登记手续是被告的合同义务。现讼争房屋尚未交付使用，被告协助办理产权过户手续的条件不成就，故对原告要求被告办理产权过户手续的诉讼请求不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中，第三人严昌明虽然与被告苏维华之间存在借款抵押合同，双方以正在建造的建筑物抵押，但未办理抵押登记手续，故第三人严昌明的抵押权并未设立。因此，第三人述称其享有讼争房屋的抵押权的理由，于法无据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、原告刘宇与被告苏维华、杜春云于2015年11月11日签订的坐落于重庆市南川区西城街道办事处XXX小区X幢X单元X-X号房屋和X幢X单元8-X号房屋的《重庆市房屋买卖合同》有效；二、驳回原告刘宇的其他诉讼请求；三、驳回第三人严昌明的诉讼请求。案件受理费80元（原告已预交），公告费560元，由原告刘宇负担；第三人严昌明交纳的受理费40元，由第三人严昌明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长 吴晓林人民陪审员 赵 兵人民陪审员 王小素二〇一六年十月八日书 记 员 傅健强