（2016）鄂0525民初555号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2017-04-27
案件名称
远安县安居房地产开发有限公司与远安县国安房地产营销有限公司委托合同纠纷一审民事判决书
法院
远安县人民法院
所属地区
远安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
远安县安居房地产开发有限公司,远安县国安房地产营销有限公司
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第三百九十六条，第四百零六条第一款
全文
湖北省远安县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0525民初555号原告远安县安居房地产开发有限公司，住所地远安县鸣凤镇鸣凤大道1号，统一社会信用代码91420525747665027L。法定代表人高池萌，该公司总经理。委托代理人（特别授权代理）陈鑫芳，远安县求是法律服务所法律工作者。被告远安县国安房地产营销有限公司，住所地远安县鸣凤镇航天路12-1号，统一社会信用代码914205255798868318。法定代表人赵建宜，该公司总经理。原告远安县安居房地产开发有限公司诉被告远安县国安房地产营销有限公司委托合同纠纷一案，本院于2016年6月29日立案受理后，依法由审判员田育建适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中原、被告申请庭外和解期一个月。原告远安县安居房地产开发有限公司的法定代表人高池萌及其委托代理人陈鑫芳、被告远安县国安房地产营销有限公司的法定代表人赵建宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远安县安居房地产开发有限公司诉称，2011年9月15日，原、被告签订《三吉花园二期房地产项目代理销售合同》，原告将三吉花园项目的一期未销售完房屋及5号、6号、9号楼的住宅、商铺、车库委托被告作为独家营销代理商进行销售。合同履行期间分别为一期未销售完房屋及5号、6号楼代理期至2012年4月1日、9号楼及商铺的代理期至2012年7月1日止；在合同履行期内被告销售任务必须完成建筑面积的95%，未完成销售任务可将代理期限延长2个月；同时合同第9条约定：若未完成销售指标则视为违约，被告应赔偿原告违约金50000元及合同延长期间的逾期违约金18000元。然合同履行期间，截止2012年4月1日及2012年7月1日，被告未在销售代理期内按约定完成任务，代理期延长2个月后仍然未完成销售指标。按照合同约定，被告未完成销售任务已构成违约，应当赔偿原告未完成约定销售任务的违约金及延长代理期间的逾期违约金合计68000元。合同到期后，被告一直未向原告支付违约金，双方也未重新签订代理销售合同，被告仍然在继续代理销售房产，销售代理费的计算标准仍沿用原合同标准。被告继续销售房产期间，截止2016年3月30日，被告违反原合同的约定擅自以原告名义向该小区44户业主收取了办证费用758000元，却未将该费用用于办理房产证件，也未为44户业主办理房产证件，而将该费用挪作他用，导致部分业主向原告主张逾期办证的违约责任。综上，原告诉至法院请求：1、判令被告赔偿原告未完成销售任务的违约金50000元及合同延期期间的逾期违约金18000元，合计68000元；2、判令被告返还以原告名义向44户购房业主收取的办证费758000元；3、被告承担本案的诉讼费、保全费等其他诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原告营业执照、法定代表人身份证明、被告工商信息，拟证明双方主体资格；证据二、房地产项目代理销售合同，拟证明双方签订代理销售合同事实及主张违约金的依据；证据三、被告收取部分业主“办证预交款”出具的收据，拟证明被告违反合同约定向住户收取办证费用却未缴费办证的事实；证据四、三吉花园5、6、9号楼代开发票明细表，拟证明销售房屋签订合同时间都在合同期外。被告远安县国安房地产营销有限公司辩称，1、对原告起诉的事实没有异议，我们公司确实收取了办证费用。2、对原告起诉的违约金有异议，双方签订代理合同是2011年签订的，当时房地产市场行情不好，销售价格和期限受到影响，因价格过高影响销售进度，双方协商后多次调价，合同约定2012年7月就到期，但是合同尾部也载明可以延长2个月，如果原告认为我们违约，应该在合同到期时就提出来，从2012年年底到2015年3月，中间这么长时间没有提出违约金的要求，这个期间我们工人的工资、水电费都是我们自己支付的，所以我们认为不应当支付违约金。3、原告应当按照合同约定支付我们销售房屋的佣金。我们总共销售房价款4000万，应支付的佣金是56万元，到目前为止我们收到的房屋销售佣金不到24万元，我们认为办证费用应当冲抵佣金，剩余的钱我们可以返还。被告对原告提供的上述证据均不持异议，被告在法定期限内未提交证据。经审理查明：2011年9月15日，原、被告签订《三吉花园二期房地产项目代理销售合同》，原告委托被告作为“三吉花园项目的一期商铺、一期未销售完房屋及二期5号、6号、9号楼”房地产项目的独家营销代理商进行销售。其中一期住宅建筑面积约400平方米；二期住宅建筑面积约16000平方米；商铺建筑面积约1400平方米；车库总数约为70个。双方对合作方式和范围、销售进度及期限、费用负担、代理费标准及支付、原、被告的责任、违约责任等进行了约定。合同履行期限：自双方签订合同之日起至该项目2012年7月1日止（其中一期未销售完房屋及5号、6号楼代理期截止2012年4月1日号，9号楼及商铺的代理期限截止2012年7月1号），在此期间内完成销售该项目建筑面积的95%。若2012年7月1号为止，被告还未完成该项目建筑面积95%的销售任务，原告可酌情分别对5号、6号楼代理期限和9号楼及商铺的代理期限延长2个月。违约责任：1、合同期限内原、被告双方不得无故终止合同，否则赔偿对方违约金5万元，若在合同期限内被告仍未按约定完成销售任务的，赔偿原告违约金5万元。2、到2012年7月1号为止，被告还未完成该项目建筑面积95%的销售任务，原告可将被告代理期限延长2个月，但原告须从保留的30%的销售代理费中扣除相应逾期违约金，扣除方案如下（1）在代理期延长2个月的头三十天，每天扣除200元逾期违约金。（2）在代理期延长2个月的后三十天，每天扣除400元逾期违约金。（3）在代理期延长2个月后，仍未完成销售任务的，原告有权终止合同并扣除30%的代理费。合同签订后，在合同履行期间，截止2012年6月1日及2012年9月1日，被告销售住房7套，之后截止原告起诉时被告销售住房128套，共计销售住房135套。合同到期后，被告未向原告支付违约金，双方也未重新签订代理销售合同，被告仍然在继续代理销售房屋，销售代理费的计算标准仍沿用原合同标准。被告继续销售房产期间，截止2016年3月30日，被告擅自以原告名义向该小区44户业主收取了房屋办证费用758000元，但未为44户业主办理房产证件。上述事实，有当事人的当庭陈述和提交并经庭审质证的证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：一、原、被告于2011年9月15日签订《三吉花园二期房地产项目代理销售合同》，原告委托被告销售房屋，双方系委托合同关系，该合同系双方真实意思表示，并经双方签字确认履行，合同真实、合法、有效。二、被告在合同到期后又延长2个月的时间内仅销售房屋7套，未达到合同约定的完成销售该项目建筑面积的95%，系违约行为，应按照合同约定承担违约责任。原告主张违约金50000元及合同延期期间的逾期违约金18000元，符合法律规定，本院予以支持。三、被告在代理销售房屋期间，擅自以原告名义向该小区44户业主收取了办证费用758000元，办证费用的收取，原、被告在签订代理销售合同中并未约定，被告无权向小区业主收取该费用，应予返还。关于被告认为房屋办证费用应当冲抵房屋佣金的意见，原告不同意该意见，被告的佣金可另行主张权利。本案经调解，双方不能达成协议，为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零六条之规定，判决如下：一、被告远安县国安房地产营销有限公司赔偿原告远安县安居房地产开发有限公司违约金68000元；二、被告远安县国安房地产营销有限公司返还原告远安县安居房地产开发有限公司办证费用758000元；上述一、二项限本判决生效后10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6030元，由被告远安县国安房地产营销有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 田育建二〇一六年十月八日书记员 陈 茜 关注公众号“”