（2016）川05民终868号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2017-03-17
案件名称
熊江文等与李明强、云南翔云房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
四川省泸州市中级人民法院
所属地区
四川省泸州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
熊江文,张某某,杨莉,李明强,云南翔云房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川05民终868号上诉人（原审原告）熊江文，女，1969年7月27日出生，汉族，四川省泸县人。上诉人（原审原告）张某某，男，1999年1月26日出生。法定代理人熊江文，女，系张某某之母。上诉人（原审原告）杨莉，女，1980年1月3日出生，汉族，四川省泸州市人。三上诉人的共同委托代理人林延江，四川蜀泸律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李明强，男，1957年9月17日出生，汉族，四川省泸县人。被上诉人（原审被告）云南翔云房地产开发有限公司，组织机构代码：68859700—0。法定代表人李明强，董事长。二被上诉人的委托代理人朱祥洪，四川远智律师事务所律师。上诉人熊江文、张某某、杨莉因与被上诉人李明强、云南翔云房地产开发有限公司（以下简称“翔云公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2015）江阳民初字第5938号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人熊江文、张某某、杨莉的共同委托代理人林延江，被上诉人李明强、翔云公司的委托代理人朱祥洪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。熊江文、张某某、杨莉上诉请求：一、裁定撤销原判决第一项，查清事实后改判确认2015年1月21日在上诉人提起一审诉讼时双方签订的《房屋租赁合同》就已解除。二、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人李明强是翔云公司的法定代表人，李明强只是名义上的承租人，签订合同的双方明知该房屋是作为翔云公司办公用房使用，翔云公司才是实际承租人，李明强的行为只是以法定代表人的名义签订合同。装饰装修费用和租金都是翔云公司向上诉人支付。二、翔云公司的员工，已经分别于2014年9月30日和2015年1月16日收到上诉人的《解除合同通知书》，上诉人已经完成了法定的送达义务，应产生解除《房屋租赁合同》的法律后果，至迟也是上诉人收回房屋时的2015年1月21日双方的《房屋租赁合同》就已解除。李明强、翔云公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉。熊江文、张某某、杨莉向原审法院起诉请求：一、被告立即支付原告房屋租赁费270752元及利息(利息按月利率3%计算至付清款之日止)；二、被告立即支付所拖欠的水、电等费；请求本案诉讼费及相关费用由被告方共同承担。三、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，并请求依法确认双方的房屋租赁合同关系在原告起诉时就已解除的诉讼请求。一审法院认定事实：2012年5月12日，张世强为出租人（甲方）与被告李明强为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于泸州市蜀泸大道8幢1号综合楼第五层房屋出租给乙方使用，面积974.53㎡，租赁时间自2012年5月18日起至2019年5月17日止，租赁期限为7年；租赁费标准21元/㎡.月，考虑物价上涨因素，次年房租在上年基础上上调5%，以此类推。先付费后用房，每半年支付一次，即本合同签订之日起5日内支付第一个半年房租，依此类推；承租人必须按时足额支付出租人房租，如承租人不能足额缴纳房租，则须向出租人支付利息，标准为月息3%，计息基础为所欠房租总额；如承租人拖欠房租超出两个月，出租人有权收回房屋，所有装修及经营损失由承租人负责；房屋税收由出租人承担；乙方在租赁期间的水、电、气、闭路电视、宽带及公摊费用必须按时足额清缴；保证金2万元，乙方租赁期满不再租用房屋且无使用责任后甲方无息退还乙方等内容。李雄雄受李明强委托在租赁合同上签名。被告翔云公司为乙方的担保人。此后，被告李明强将租赁房屋作为翔云公司的办公用房，并对房屋进行了装修。被告方已向原告交纳保证金2万元，并已支付租金至2014年5月17日止。原告方分别于2014年9月30日、2015年1月16日将《解除租赁合同通知书》送达于翔云公司保安谭桂川签收,谭桂川否认其签名，原告提出笔迹鉴定申请，此后，谭桂川又书面承认是自己签名,原告因此放弃鉴定申请。原告方还于2015年1月17日以邮政特快专递方式向李明强送资料，原告称是送达解除合同通知书，但无李明强签收的回执。另查明，原告方于2015年1月21日实际接收了租赁房屋，随后，又将该房屋（含装修）出租与他人。原告于2015年1月23日垫付电费2413.80元。还查明，被告翔云公司于2015年5月起，偶尔有人来上班，2015年10月后已无人上班。同时查明,租赁房屋产权共有人为张世强、杨莉。张世强因病于2015年1月25日去世。原告熊江文和原告张某某分别系张世强的妻子和儿子。还查明，被告向原告提起反诉，本院对本案的本诉与反诉进行了合并审理，但在第一次开庭审理时，被告李明强没有到庭，也未委托代理人到庭参加诉讼，被告李雄雄和被告翔云公司的委托代理人延迟到庭参加诉讼，本院当庭口头裁定对被告的反诉按撤诉处理。本案在审理过程中，原告自愿撤回对被告李雄雄的起诉，本院已口头裁定准许撤诉。诉讼中，经本院释明相关法律规定，原告增加了“请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，并请求依法确认双方的房屋租赁合同关系在原告起诉时就已解除”的诉讼请求。一审法院认为：原被告签订的《房屋租赁合同》依法成立，对双方当事人具有法律约束力。双方应遵照合同约定履行合同义务。现就本案争议的焦点评述如下:关于原被告签订的《房屋租赁合同》是否已解除的问题。被告翔云公司是房屋租赁合同的担保人和租赁房屋的实际使用者，而不是房屋租赁合同的相对人。李明强与翔云公司在法律上系各自独立的诉讼主体，原告将《解除租赁合同通知书》送达翔云公司的保安人员，在送达上存在瑕疵，即使视为翔云公司已收到通知，也不足以证明解除租赁合同通知已到达李明强，原告所举的特快专递显示为送资料，且无李明强的签收回执，亦不足以证明解除租赁合同通知已到达李明强，在送达不能的情况下，原告没有采用公告送达方式，因此，不发生解除房屋租赁合同的法律效力。但是，本案被告未按合同约定交付租金已超过二个月，按照《房屋租赁合同》的约定原告也有权要求解除合同，收回房屋。被告在本院送达起诉状副本后，也未履行其交付租金的义务，致使原告不能实现合同目的，被告的行为已构成根本性违约，故原告向被告主张解除房屋租赁合同，本院依法予以支持。产生解除《房屋租赁合同》法律效力应在本判决产生法律效力后。被告违约责任、装修费赔偿的抗辩主张，本案不予处理。被告可另行主张。关于原告主张的租赁费，应以974.53㎡×21元/㎡.月×1.05×1.05×8个月+22562.80元/月÷30天×3天计算，即182758.67元，原审法院依法予以支持。被告交纳的保证金20000元可抵扣应交纳的租赁费。关于原告主张的逾期未付租金的利息，根据合同约定，被告应于2014年5月16日前五日内支付2014年5月18日至2014年11月17日的房租，于2014年11月16日前五日内支付2014年11月18日至2015年1月20日的房租。且支付利息应当符合国家有关法律规定的资金占用期间的利息支付标准，因此，逾期未付租金的利息则应以22562.80元/月×6月=135376.80元为本金从2014年5月17日起按中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率的四倍计算至付清款之日止；以47381.87元为本金从2014年11月17日起按中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率的四倍计算至付清款之日止；原审法院依法予以支持。关于原告主张的电费2413.80元，原审法院依法予以支持。关于原告主张的水费，原告未举证已支付的依据，原审法院依法不予支持，可待实际发生后，另行主张。对上述应支付原告的款项，被告翔云公司作为担保人应承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条规定，并经原审法院审判委员研究决定，判决：一、解除张世强与被告李明强于2012年5月12日签订的《房屋租赁合同》。二、被告李明强在本判决生后十日内支付原告熊江文、张某某、杨莉租赁费162758.67元（182758.67元-20000元）、电费2413.80元，共计165172.47元。此款由被告云南翔云房地产开发有限公司承担连带清偿责任。三、被告李明强在本判决生后十日内支付原告熊江文、张某某、杨莉逾期未付租赁费的利息（分段计算如下：1、以22562.80元/月×6=135376.80元为本金从2014年5月17日起按中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率的四倍计算至付清款之日止；2、以47381.87元为本金从2014年11月17日起按中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率的四倍计算至付清款之日止）。此款由被告云南翔云房地产开发有限公司承担连带清偿责任。四、驳回原告熊江文、张某某、杨莉的其他诉讼请求。案件受理费5970元，诉讼保全费2220元，合计8190元，由原告承担3120元，被告李明强承担5070元。二审中，上诉人向本院提交了盖有翔云公司印章的EMS回执，以此证明李明强一直处于关机状态，快递已经门卫签收投妥。同时还向本院提交了照片一张，以此证明《第二次要求解除租赁合同通知书》已经于2015年1月16日在翔云公司的承租的房屋门口张贴。还查明，被上诉人翔云公司于2014年5月起，偶尔有人来上班，2014年10月后已无人上班。本院认为，张世强与被上诉人李明强、翔云公司签订的《房屋租赁合同》依法成立，对双方当事人均具有法律约束力，双方应遵照合同约定履行合同义务。被上诉人李明强作为承租人签订合同后，房屋的实际使用人系李明强为法定代表人的翔云公司，且翔云公司在履行房屋租赁合同的给付租金的义务。后被上诉人未按合同约定交付租金已超过二个月，按照《房屋租赁合同》的约定，上诉人有权要求解除合同，收回房屋。上诉人分别于2014年9月30日、2015年1月16日将《解除租赁合同通知书》送达于翔云公司，已经该公司保安谭桂川签收,且2015年1月16日的《第二次要求解除租赁合同通知书》还张贴于翔云公司使用的租赁房屋门口，应当视为翔云公司以及作为翔云公司的法定代表人的李明强已经收到了上诉人的解除合同通知。被上诉人在上诉人经催告后在合理期限内仍未履行给付租金的义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，2015年1月16日上诉人第二次解除合同通知送达被上诉人时，双方于2012年5月12日签订的《房屋租赁合同》解除。一审法院对此认定有误，应予纠正。一审法院对双方签订的《房屋租赁合同》予以解除，认定被上诉人李明强支付所欠租赁费本息，并由翔云公司承担连带清偿责任正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人熊江文、张某某、杨莉负担。本判决为终审判决。审 判 长 余琦审 判 员 赖军代理审判员 刘颖二〇一六年十月八日书 记 员 张静