（2016）鲁10民终1503号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-11-30
案件名称
蔡利与荣成市平和房地产开发有限公司、威海市金利通置业顾问有限责任公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
荣成市平和房地产开发有限公司,蔡利,威海市金利通置业顾问有限责任公司,城建集团有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁10民终1503号上诉人（原审被告）：荣成市平和房地产开发有限公司，住所地荣成市桃园街道办事处桃园村。法定代表人：张洪伟，总经理。委托诉讼代理人：刘文革，荣成成山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：蔡利。被上诉人（原审被告）：威海市金利通置业顾问有限责任公司，住所地威海文化西路66号-107。法定代表人：刘艳玲，经理。委托诉讼代理人：孙敏，山东方向明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：城建集团有限公司，住所地威海高区恒泰街99-1号。法定代表人：杨宏勇，董事长。委托诉讼代理人：林荣耀，山东钟鼎律师事务所律师。上诉人荣成市平和房地产开发有限公司因与被上诉人蔡利、威海市金利通置业顾问有限责任公司、威海城建集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2015）荣民初字第726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荣成市平和房地产开发有限公司上诉请求：驳回被上诉人蔡利对上诉人的诉讼请求，由威海市金利通置业顾问有限责任公司和威海城建集团有限公司承担违约责任。事实和理由：荣成市平和房地产开发有限公司未收取蔡利的购房款，也没有实际参与房屋交易，仅是按照与威海城建集团有限公司的约定开具发票，不存在违约行为；原审调高违约责任有误。蔡利、威海金利通置业顾问有限责任公司、威海城建集团有限公司辩称，原审判决正确，请求依法维持原判。蔡利向一审法院起诉请求：1、赔偿原告违约金、交通费损失7000元。同时因合同违约金约定过低，申请调高违约金按银行同期利率计算。2、赔偿原告住房公积金利息损失51857.48元。3、赔偿原告借款利息损失5万元。4、要求三被告承担连带赔偿责任。事实和理由：2011年4月27日，原告与威海市金利通置业顾问有限责任公司签订购买由荣成市平和房地产开发有限公司开发的碧海桃园小区18栋3层202号商品房及09号车库。2011年4月27日，原告一次性付款294108元，同时被告威海市金利通置业顾问有限责任公司将该房交付原告。合同明确约定，被告应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在上述期限内取得房地产权属证书的，由被告承担违约责任。从2012年5月至2014年9月，原告4次往返北京和石岛要求三被告开具购房发票，以完成产权登记事宜，提取住房公积金，但三被告相互推诿，至今未能办理产权证书。一审法院认定事实：2011年4月27日，原告与被告荣成市平和房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同两份。其中编号为201104270126的合同约定，原告购买的商品房系荣成市碧海桃园小区第18幢3层202房。该商品房单价为每平方米3377元，总金额223962元。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人不退房，出卖人按已付房款的1％向买受人支付违约金。同时在合同附件三装饰装修标准及附件四业主承诺上双方签字盖章。编号为201104270144的合同约定原告购买荣成市碧海桃园小区第18幢1层车库09号房，建筑面积20.1平方米。单价每平方米2500元，总金额50250元。约定的产权登记违约责任及附件三、四均与编号201104270126的合同一致。同日，荣成市平和房地产开发有限公司收取原告购房款223962元，5月3日又收取购车库款50250元，并出具了收款收据两张，该两张收款收据加盖被告威海城建集团有限公司公章的收款收据复印后又加盖荣成市平和房地产开发有限公司的公章。2011年4月27日，荣成市平和房地产开发有限公司将该商品房及车库交付原告。同年5月3日，该两份合同在荣成市住房保障和房产管理局登记备案。2014年9月20日，荣成市平和房地产开发有限公司为原告出具购房发票，金额223523.63元，同年9月22日出具购房(车库)发票，金额53025元。一审法院认定以上事实，有原、被告陈述及相关书证等相关证据在案为证。一审法院认为，原告蔡利与被告荣成市平和房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效。根据合同约定，出卖人应当在交付房屋后360日内提供办理权属证书的有关材料。现因出卖人的原因，原告于2014年9月20日方取得购房发票，至今未能办理权属证书，被告已构成违约。按照合同约定，出卖人应当在交付房屋使用后360日内即2012年4月22日前提供办理权属证书的有关材料，而原告迟至2014年9月22日方才开具购房、购车库发票，逾期达877天。如按照合同约定以所付房款之百分之一来支付原告违约金明显偏低，以同期银行贷款利率计算为宜。故原告认为违约金过低，申请调高，理由正当，予以支持。原告虽直接与被告威海市金利通置业顾问有限责任公司进行合同签订、交纳房款及交付房屋等事宜，但被告威海市金利通置业顾问有限责任公司是依据被告威海城建集团有限公司的授权委托来办理上述事项的，其行为后果应由委托人承担。尽管被告威海城建集团有限公司自认购买被告荣成市平和房地产开发有限公司开发的碧海桃园小区楼盘，并在原告交纳房款的收据上也加盖了公章，但该公章系复印件，且无证据证明该小区楼盘之物权已转移归其所有。同时与原告签订合同的另一方系被告荣成市平和房地产开发有限公司，不是被告威海城建集团有限公司。上述事实说明对外销售商品房的主体仍是被告荣成市平和房地产开发有限公司，无证据证明威海城建集团有限公司应对提供为原告办理权属证书有关材料负责。被告荣成市平和房地产开发有限公司辩称其不是本案主体，只是根据被告威海城建集团有限公司的要求开具发票，其不能掌控本案另两位被告收取的售房款，与事实不符。事实是被告威海市金利通置业顾问有限责任公司以其名义与原告签订合同，同时收取原告购房款后又在出具的收据上加盖其公章。故其辩称不予采信。原告举证其于2014年10月21日提取住房公积金223523.63元及2013年5月8日借张东华现金300000元，支付利息50000元，以证明迟延办证对其造成的损失。该事实与本案无关联性，对该主张不予支持。原告主张交通费损失，但举证的交通费收据及加油收据系2015年发生的，无法证明与本案有关，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、第二十二条之规定，判决：一、被告荣成市平和房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告蔡利违约金按照已付购房款274212元自2012年4月22日至2014年9月22日止参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；二、驳回原告蔡利对被告威海市金利通置业顾问有限责任公司的诉讼请求；三、驳回原告蔡利对被告威海城建集团有限公司的诉讼请求；四、驳回原告蔡利其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费636元，由原告负担318元，被告荣成市平和房地产开发有限公司负担318元。二审中，荣成市平和房地产开发有限公司提交证据一，碧海桃园小区18号楼202室办理房产证通知函回执一份，该函载明本案事实经过，拟证明上诉人不存在过错；证据二，威海市地税局石岛分局税务事项通知书（2016）101号复印件一份，载明城建项目没有及时缴纳地方各税费及附加2193354.89元；证据三，荣成市平和房地产开发有限公司与威海城建集团有限公司于2009年6月3日签订的协议复印件一份，约定税款由威海城建集团有限公司缴纳。证据二、证据三拟证明系由于威海城建集团有限公司未及时缴纳税款导致荣成市平和房地产开发有限公司无法为蔡利开具发票。经质证，蔡利主张上述证据与其无关，不予质证。威海市金利通置业顾问有限责任公司主张证据一、三与其无关，证据二系复印件，且无税务机关印章，真实性有异议，且从该通知中无法看出该欠款与本案涉案房屋是否有关。威海城建集团有限公司主张，证据一系荣成市平和房地产开发有限公司单方出具，且开具发票主体是平和该公司，其应当承担违约责任；证据二系复印件，该证据不能证明威海城建集团有限公司存在过错；证据三系复印件，无法确认其真实性，但本案是蔡利就售房过程中的违约责任提起的诉讼，上诉人作为项目主体应承担全部责任，至于上诉人所受损失，可以另外行使追偿权。本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。本院认为，荣成市平和房地产开发有限公司主张威海城建开发有限公司是楼盘的实际所有人，其未向荣成市平和房地产开发有限公司出具相关手续证明其收到了蔡利的购房款，因此不能向蔡利开具发票。对此，本院认为，荣成市平和房地产开发有限公司系涉案楼盘的实际开发商，并且其与蔡利签订了商品房买卖合同，并且收款收据上也盖有荣成市平和房地产开发有限公司的公章，上述证据可以证明荣成市平和房地产开发有限公司已经清楚威海市城建集团有限公司收到蔡利的购房款，故在蔡利出示商品房买卖合同及收款收据时，荣成市平和房地产开发有限公司应当为蔡利开具正式的购房发票。其与威海城建开发有限公司的内部约定不应成为阻碍为蔡利开具购房发票的理由。荣成市平和房地产开发有限公司未及时为蔡利开具购房发票，导致蔡利无法办理涉案房屋产权证件，荣成市平和房地产开发有限公司应当承担逾期办证的违约责任。荣成市平和房地产开发有限公司逾期长达877天，双方签订的合同中约定违约金为所付购房款的百分之一明显偏低，不足以弥补蔡利的损失，原审按照同期银行贷款利率计算，符合法律规定，本院予以支持。威海市金利通置业顾问有限责任公司系受威海市城建集团有限公司委托代理出售涉案房屋，其相关行为系代表威海市城建集团有限公司行使的代理行为，相关责任应由威海市城建集团有限公司承担。至于威海市城建集团有限公司与荣成市平和房地产开发有限公司之间是否因为税款问题导致荣成市平和房地产开发有限公司拒绝为蔡利开具购房发票，本院对此不予审查，即使荣成市平和房地产开发有限公司因此遭受损失，荣成市平和房地产开发有限公司亦可另行主张权利。综上，荣成市平和房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费636元，由荣成市平和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 于大海代理审判员 李佳忆代理审判员 宋 杨二〇一六年十月八日书 记 员 刘双双 搜索“”