（2016）沪0115民初35162号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2017-01-03
案件名称
房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
眭维国,张诚伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初35162号原告：眭维国，男，1964年6月5日生，蒙古族，住上海市浦东新区康桥镇沪南路XXX弄XXX号。委托诉讼代理人：顾靖，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡国强，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告：张诚伟，男，1979年3月26日生，汉族，住上海市浦东新区长清路XXX弄XXX号XXX室。原告眭维国与被告张诚伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年9月6日公开开庭进行了审理。原告眭维国的委托诉讼代理人顾靖、蔡国强到庭参加诉讼。被告张诚伟经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告眭维国诉至本院，提起诉讼请求：1.判令被告注销上海市浦东新区康桥镇沪南路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)上的抵押登记，办理系争房屋过户手续；2.判令被告向原告支付逾期过户违约金(以已付款人民币400万元为基数，按日万分之三标准计算，自2016年5月1日起至实际过户之日止)；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年3月6日，原告与被告就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称《合同》)，约定被告将其所有的系争房屋出售给原告，合同价为人民币480万元(以下币种同)。《合同》第六条约定原、被告在2016年4月30日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条(三)约定被告逾期未履行合同约定的，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款的日万分之三计算，违约金自本合同约定的被告应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。补充条款(一)5、在原、被告签订本合同后三个工作日内，被告应与其贷款银行预约还贷时间并及时将银行确定的还贷日期告知上海汉宇房地产顾问有限公司与原告。原告应于被告与银行确定还贷日期当日向被告支付第三期购房款180万元。被告应在与其贷款银行约定的还贷当日去银行还清贷款，并在取得银行交付的办理注销抵押登记材料后的三个工作日内向房地产所属区域的房地产交易中心提交齐全材料并办理注销该房地产抵押登记事项。6、在被告办理完结注销抵押登记手续后二十个工作日内，原、被告双方共同赴系争房屋所属区域的房地产交易中心办理产权过户手续。当日，原、被告双方还签订《房地产买卖合同之补充协议》(以下简称《补充协议》)，约定系争房屋总价为743万元，包括合同价480万元及搬迁、装修补偿款263万元。同日，原、被告双方签订《确认协议》，被告确认系争房屋上有：抵押权人为刘玲，债权数额为100万元及抵押权人为叶伟强，债权数额为100万元的两项个人抵押。被告确认抵押权人已同意出售房屋，并确认抵押权人于2016年3月6日前赴房屋所属区域房地产交易中心办理个人抵押的注销登记手续，否则引起的相关责任由被告承担。2016年3月6日，原告支付被告房款共计400万元。之后，被告将系争房屋钥匙交付原告，原告于2016年4月6日入住系争房屋，并办理了房屋的物业变更手续，支付物业费。原告按约履行了合同义务，然而被告在收到原告支付的房款后，并未按照合同约定去偿还债务，涤除系争房屋上的抵押登记。原告及中介都多次催告被告履行涤除抵押及办理过户的合同义务，然均无果。截至2016年5月5日，系争房屋上仍有两个抵押登记：抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行、上海市住房置业担保有限公司，债权数额为217万元的抵押及抵押权人为刘玲，债权数额为100万元的抵押。原告认为被告已经构成违约，故要求被告按照《合同》第十条约定支付逾期过户违约金，并要求被告涤除抵押及过户房屋，故原告诉至法院，诉请如前。被告张诚伟未到庭应诉，也未提交证据。原告眭维国围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了审核，予以确认并在卷佐证。本院除对原告举证及诉状中所提及的事实及合同条款确认以外，还查明如下事实：《合同》补充条款一中约定：1、在原、被告双方签订本合同前，原告已向被告支付定金10万元。在原、被告双方签订本合同当日，原告应向被告支付部分购房款127万元。上述款项构成原告支付的首期购房款，合计137万元。2、2016年3月9日前，原告应向被告支付第二期购房款100万元，此款专用于被告偿还个人抵押。4、系争房屋内存有两项个人抵押：抵押权人为刘玲，债权数额为100万元，期限自2012年8月27日起至2012年10月26日止；抵押权人为叶伟强，债权数额为100万元，期限自2012年12月29日起至2013年1月4日止。《合同》附件三付款协议中约定：4、在系争房屋所属区域的房地产交易中心出具以原告为申请权利人的收件收据当日，原告将第四期购房款63万元支付给被告。《补充协议》约定，本次交易中，原、被告双方按国家及本市的有关规定应缴纳的所有税、费均由原告承担。本院认为，原、被告就系争房屋买卖签订的《合同》及《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，与法不悖，合法有效，双方均应尊重，并全面严格履行。鉴于签订《合同》及《补充协议》时，系争房屋上有两项个人抵押，故双方针对被告涤除抵押及逾期不能涤除抵押的违约责任都有约定，且被告还签订《确认协议》，承诺抵押将会涤除，否则由其承担相关责任。然而被告并未在合同约定时间内去涤除抵押，进而影响双方于2016年4月30日办理系争房屋过户手续。虽经催告，然至今系争房屋仍登记于被告名下，且其上存有两项抵押。被告已经构成违约，故对于原告根据《合同》第十条向被告主张的逾期过户违约金，具有合同依据，本院依法予以支持。在被告承担违约责任之后，仍应继续履行合同，故对于原告要求被告涤除抵押并过户房屋的诉讼请求，具有合同依据，也符合法律规定，本院依法予以支持。关于剩余房款343万元，原告愿意一次性支付，但认为应在其取得系争房屋产权证后支付给被告。《合同》约定最后一期房款的支付时间为在系争房屋所属区域的房地产交易中心出具以原告为申请权利人的收件收据当日。对此本院认为，虽然系争房屋买卖已经涉诉，但付款时间仍应遵照《合同》约定，故本院认为原告眭维国应当于取得房地产交易中心出具以原告为申请权利人的收件收据当日，支付被告张诚伟剩余房款343万元。被告张诚伟经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张诚伟于本判决生效之日起七日内涤除上海市浦东新区康桥镇沪南路XXX弄XXX号房屋上抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行、上海市住房置业担保有限公司，债权数额为217万元的抵押及抵押权人为刘玲，债权数额为100万元的抵押；二、被告张诚伟于上述抵押涤除后三日内办理将上海市浦东新区康桥镇沪南路XXX弄XXX号房屋过户登记至原告眭维国名下的手续；三、原告眭维国于取得上海市浦东新区房地产交易中心出具以原告为申请权利人的收件收据当日支付被告张诚伟剩余房款343万元；四、被告张诚伟于本判决生效之日起七日内支付原告眭维国逾期过户违约金(以400万元为基数，自2016年5月1日起至实际过户之日止，按日万分之三标准计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45,545元，诉讼保全费5,000元，均由被告张诚伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 胡铁红人民陪审员 陆 洁人民陪审员 陆文英二〇一六年十月八日书 记 员 蒋 炜附：相关法律条文附：相关的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度搜索“”