（2016）桂0703民初1059号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-12-31
案件名称
段海涛与钦州市皇庭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
钦州市钦北区人民法院
所属地区
钦州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
段海涛,钦州市皇庭房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0703民初1059号原告：段海涛。委托诉讼代理人：陈伟，广西环洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁燕贵，广西环洋律师事务所实习律师。被告：钦州市皇庭房地产开发有限公司。法定代表人：郑康雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈业明，广西政大律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦佳良，广西政大律师事务所实习律师。原告段海涛与被告钦州市皇庭房地产开发有限公司（以下简称皇庭房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段海涛的委托诉讼代理人陈伟、梁燕贵，被告皇庭房地产公司委托诉讼代理人陈业明、韦佳良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段海涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告皇庭房地产公司限期协助原告段海涛办理钦州市皇庭御珑湾第A3号楼2单元1603号房（以下简称1603号房）的房屋所有权登记手续；2、判令被告皇庭房地产公司向原告段海涛支付逾期办理房屋所有权证违约金27857.63元（按已付房款179264元为本金，按每日万分之一的违约金暂自2011年12月31日计至2016年4月25日，以后另计）。事实和理由：2010年12月24日，原、被告就1603号房签订《商品房买卖合同》及附件。该合同约定：原告购买被告开发的1603号房，总房款价为179264元；付款方式为银行按揭，原告于签订本合同时付按揭首期款54264元，余款125000元向银行贷款支付；商品房于2011年12月31日前交付。合同第十五条约定：被告应当在商品房竣工验收备案后90日，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房产权属证书的，双方同意按以下两款处理：1.原告退房，被告在原告提出退房要求之日起60日内将原告已付房款退还给原告，并按已付房款的1%赔偿原告的损失；2.原告不退房，被告每逾期一日，则向原告按日支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，原告依约于当天支付了首付款。被告依约将房屋交付给原告。2012年8月2日，被告代收原告契税、印花税、产权登记费共计2018元，但至今被告未依约办理房地产权属登记及交付房地产权属证书给原告。为此，原告认为被告存在逾期办理房产证的违约行为，应承担违约责任。被告皇庭房地产公司辩称，被告不存在违约行为。皇庭御珑湾第A3#楼于2013年7月31日通过竣工验收备案，被告已依约于2013年9月6日办理了初始产权登记并取得产权权属证明书。房产证应由买受人办理，出卖人仅有协助义务，然被告从未收到原告提出协助办理的请求。原告没有委托被告代为办理房产证，被告代收契税是为了原告方便办理，代收契税不等同于原告委托被告去办理。原告请求的违约金已经超过合同约定的总房款的3%。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提供的证据3收据的关联性有异议，本院认为办理房产证所需相关税费的票据是办理房产证所必须的票据，与本案有关，可以作为本案证据使用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月24日，原告段海涛与被告皇庭房地产公司就1603号房签订一份合同编号为10121113《商品房买卖合同》。该合同约定：原告购买的商品房为1603号房，总房款为179264元；付款方式为银行按揭，原告在签订本合同时付按揭首期款54264元，余款125000元向银行贷款支付；商品房交付时间为2011年12月31日前；被告应当在商品房工程竣工验收备案后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房产权属证书的，如果原告退房的，被告在原告提出退房要求之日起60日内将已付房款退还给原告，并按已付房款的1%赔偿原告损失；如果原告不退房，被告每逾期一日，则向原告按日支付已付房款的万分之一的违约金，最高不得超过总房款的3%。同时，双方另签订一份《委托书》，内容为原告委托被告办理1603号房房屋所有权登记。合同签订后，原告于当天支付了首付款，并依约办理了银行按揭手续支付购房款。2012年8月2日，被告收取原告1603号房契税、印花税、产权登记费共计2018元。原告所购买的1603号房所在的A3#楼工程于2011年12月9日竣工验收，2011年12月14日全部通过验收，2013年7月31日进行商品房工程竣工验收备案，2013年9月6日取得《商品房产权权属证明书》。2015年12月14日钦州市住房和城乡建设委员会正式受理原告房屋转移登记申请，2016年3月4日，原告取得编号为钦房权证城区字第××号房屋所有权证。2016年4月25日原告以被告存在逾期办理房产证的违约行为为由，向本院起诉，请求判如所请。本院认为，根据商品房买卖合同的约定，被告皇庭房地产公司是将正在建设中的商品房预先出售给原告段海涛，并由原告段海涛支付房价款，故本案案由应为商品房预售合同纠纷，本案立案时确定的案由为房屋买卖合同有误，本院予以纠正。原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件，是当事人意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效合同。对于合法有效的合同，双方当事人均应按照诚实守信原则全面履行。由于原告已经取得1603号房的房屋所有权证，故原告请求被告限期协助办理1603号房房屋所有权证，没有事实依据，本院不予支持。关于被告应否支付原告逾期办证违约金及应支付多少违约金的问题。一方面，2010年12月24日双方签订商品房买卖合同之时，另签订了一份《委托书》，约定由被告代为办理房屋所有权证。此后，在合同履行过程中，被告也实际收取了原告交付的契税、印花税、产权登记费等办理房屋所有权证所需要的相关费用，因此，原告提供的证据足以认定双方约定由被告代为办理1603号房房屋所有权证。被告抗辩称其代收契税是为了原告方便办理，代收契税不等同于原告委托被告去办理，理由不成立，本院不予采信。另一方面，虽然双方对于被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后至购买人取得房屋所有权证的期间没有约定，但是在办理房产证的条件成就后，被告也应负有及时履行合同的义务，即被告应在办理房产证的条件成就后合理期限内为原告办理房产证。该合理期限应以办理1603号房房屋所有权证的条件成就之时为起始点。在本案中，被告于2013年9月6日取得《商品房产权权属证明书》，由此可以认定，办理房屋所有权证的条件已经成就，2013年9月6日应作为合理期限起算点。该合理期限应综合考虑被告在房产登记部分办理房屋转移登记所需的实际时间、在申请之前的材料准备和相关税费的缴纳所需准备时间等合理因素，依据诚实信用原则进行确定。本案中被告在办理房产登记部门办理房屋转移登记所需时间为80天，并综合考虑被告在申请之前的材料准备和相关税费的缴纳所需准备时间等合理因素，本院确定合理期限为90天。基于上述理由，本院认为，被告早在2013年9月6日就已经取得1603号房所在的A3#楼《商品房产权权属证明书》，办理房产证的条件已经成就，然而直到2016年3月4日，方才获得1603号房房屋所有权证，中间的期限长达两年多，显然有违及时办理房产证的义务，故原告主张被告存在逾期办证的违约行为，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房产权属证书的，原告如选择不退房，被告每逾期一日，则向原告按日支付已付房款的万分之一的违约金，最高不得超过总房款的3%。从2013年9月6日办证条件成就后，被告即负有及时办证的义务，至2016年3月4日取得房屋所有权证，即使扣除办理房产证所需的90天合理期间，按照《商品房买卖合同》第十五条约定的违约金计算方法计算，被告应支付给原告的违约金数额已经远超过已付购房款的3%，故被告应支付原告的违约金，本院支持179264元×3%=5377.92元。《商品房买卖合同》是原、被告自愿达成，属于合法有效合同，原告主张《商品房买卖合同》第十五条中关于违约金最高不得超过总房款的3%显失公平，没有证据证明，本院不予支持。综上所述，被告皇庭房地产公司应向原告段海涛支付逾期办证违约金5377.92元。根据上述事实和理由，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告钦州市皇庭房地产开发有限公司应向原告段海涛支付违约金5377.92元；二、驳回原告的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。案件受理费496元，减半收取248元，被告钦州市皇庭房地产开发有限公司负担50元，原告段海涛负担198元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。审判员 李钦城二〇一六年十月八日书记员 翟培可 关注公众号“”