（2016）粤01民终8482号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-10-25
案件名称
黄秋莹与席晓东租赁合同纠纷2016民终8482二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
席ｘｘ,黄秋ｘ
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终8482号上诉人（原审被告、反诉原告）：席xx，身份证住址辽宁省绥中县。委托代理人：宋剑、王璟文，广东广悦鸿鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄秋x，身份证住址广东省广州市越秀区。委托代理人：林秀芝、张军涛，广东天一星际律师事务所律师。上诉人席xx因与被上诉人黄秋x租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1328号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。席xx上诉请求：一、撤销原审判决；二、将本案发回原审法院重审。事实和理由：一、原审遗漏追加次承租人作为第三人参加诉讼，违反法定程序。黄秋x向原审法院提交的起诉状中明确指出了席xx己将涉案房屋转租给第三人，席xx在原审反诉状中也明确承认转租行为，原审判决也查明认定了转租事实，本案的处理结果明显与次承租人有法律上的利害关系，但原审法院并未查明次承租人，并依照《民事诉讼法》第五十六条有关规定追加其参加诉讼，属程序违法。二、原审认定基本事实不清，席xx只有合同履行瑕疵行为，不构成根本违约，合同约定的解除条件并未成就。1.席xx在双方诉讼之前未拖欠黄秋x任何租金，黄秋x已经实现合同目的。即使在双方诉讼期间，席xx也每月准时、足额向黄秋x交纳租金。席xx希望以全面、诚信履行合同义务的实际行动重新取得黄秋x的信任和谅解。2.合同约定的解除条件并未成就，双方应当继续履行各自合同义务。《房铺租赁合同》约定席xx应当在每月5日前向黄秋x交清当月租金，若逾期缴交租金，超过5天不缴，黄秋x可终止合同。双方的《房铺租赁合同(补充协议)》约定“乙方若逾期缴交租金，每月加收月租百分之一作为滞纳金，超过35天(每月9日)不交，甲方即可追究滞纳金与租金。”2014年7月至2015年10月期间，席xx一直通过银行转账方式，逐月向黄秋x指定的银行账号汇入租金。其中，有5个月提前支付了租金，有10个月迟延交纳租金，但有12个月超额交纳了租金累计10572元。2015年8月9日，黄秋x等业主向席xx寄发《告知书》，要求席xx在2015年8月31日前按合同要求结清拖欠的租金，清理并撤出房铺。因黄秋x更改收租账号，且未及时通知席xx，席xx多次转账未成功。2015年8月3日，黄秋x通过手机短信通知席xx，将同年5-7月的租金转至其母亲陈某甲工商银行账户。当日，席xx一次性补足了5-7月的租金。同月10日，又超额交纳了当月租金。迟延35天以上交租的情形已消失，且该迟延交租并非席xx责任导致。3.席xx只有初中文化，转租经营档口房屋众多，另有经营物流生意，各种事务繁忙，加上原雇佣的管理员成某管理混乱。且成某本身也是出租人，因故串通其他出租人对抗席xx。黄秋x答辩称：席xx的上诉理由没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。黄秋x于2015年9月25日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、自2015年9月1日起解除与席xx签署的《房铺租赁合同》；二、席xx支付未支付租金717元（2015年3月1日至2015年9月1日拖欠的租金）；三、席xx承担全部诉讼费用。席xx反诉请求判令：一、自2015年9月1日起解除席xx与黄秋x签订的《房铺租赁合同》；二、黄秋x返还席xx租房押金4656元；三、黄秋x返还席xx已交的2015年9月1日至2015年12月31日的租金4800元；四、黄秋x返还席xx多支付的2014年7月至2015年8月的租金4016元；五、黄秋x向席xx支付违约金161756元；六、本案本诉及反诉费用全部由黄秋x承担。原审法院经审理查明：2014年3月12日，黄秋x（出租方，甲方）与席xx（承租方，乙方）签订《房铺租赁合同》，约定甲乙双方就信宜大厦（位于广州市白云区增槎路北凤凰路自编8号）的房铺出租事宜，为了达到经济利益双赢之目的，甲方将拥有自主产权的信宜大厦房铺616房租给乙方使用，租期从2014年7月1日至2023年6月30日共计10年，月租金合计1526元。乙方签订合同后预付所租赁房铺三个月租金当作押金，支付给签约该房铺的业主。乙方必须在每月5日前向甲方交清当月租金，统一划入一个账户，以全额汇入业主代表人指定的账户（存折）为准，然后由代表人分划给各业主。乙方不得将租赁的房和铺面抵押、质押、抵偿其所欠债务及转租给第三方，若因此产生的费用和连带法律责任甲方不承担。如因乙方提前终止租赁，则按剩余租期内累计全额一次性赔偿甲方后，乙方不得干涉甲方转租或人为增设其他障碍。乙方若逾期缴交租金，每月加收月租百分之一作滞纳金，超过5天（每月10日）不缴，甲方即可终止合同。乙方并要承担一切违约责任（押金不退、超出押金部分乙方要承担所有责任），从甲方通知之日起三天期限内乙方必须负责搬出屋内所有物品交回甲方使用，超出三天后甲方有权自行处理安排屋内物品及收回出租房铺，由此引起的后果由乙方承担。甲方在乙方未违约情况下不能单方终止合同，否则要按剩余租赁期内累计租金金额一次性赔偿给乙方。上述合同除黄秋x、席xx双方分别在甲乙方处签名加盖指印外，案外人朱某、何某、成某在业主代表处签名并加盖指印。上述合同签订后，黄秋x将涉案房屋交付给席xx使用。2014年4月19日，席xx向黄秋x支付押金4656元。2014年7月7日，席xx向黄秋x支付租金1552元。2014年8月18日，席xx向黄秋x支付租金1765元。2014年9月5日，席xx向黄秋x支付租金1765元。2014年11月1日，席xx向黄秋x支付租金5295元。2015年1月15日，席xx向黄秋x支付租金1765元。2015年2月15日，席xx向黄秋x支付租金1765元。2015年3月21日，席xx向黄秋x支付租金1765元。2015年4月11日，席xx向黄秋x支付租金1765元。2015年8月3日，席xx向黄秋x支付租金4578元。2015年8月10日，席xx向黄秋x支付租金1765元。2015年9月3日，席xx向黄秋x支付租金1600元。2015年10月9日，席xx向黄秋x支付租金1600元。2015年12月10日，席xx向黄秋x支付租金1600元。2015年8月9日，包括黄秋x在内的业主联名向席xx发出《告知书》，主要内容为：承租方即席xx与出租方全体业主于2014年3月份签订了《房铺租赁合同》，其中约定承租方每月9日前向业主交清当月租金，同时约定承租方如未能按时交清当月全额租金即视为承租方违约，出租方业主可终止合同。承租方从2014年8月起一直以来均没能按照合同约定按时交足租金，给业主带来极大的困扰，业主对承租方履行合同的诚意表示出极大的不信任。按合同约定承租方已长期违约，全体业主商定，根据合同的约定终止与承租方的租赁合同，希望承租方在2015年8月31日前按合同要求结清拖欠的租金，清理并撤出房铺，从2015年9月1日起业主要收回房铺，由业主自己处置。席xx确认收到该告知书。本案审理过程中，黄秋x提交《信宜大厦2014.7.1-2024.6.30租金附单3》复印件一份，拟证明双方对合同约定的租金数额进行了变动，涉案房屋变动后月租金为1600元。上述租金附单显示业主黄秋x的616号铺现租为1600元，且席xx在附单下签字并注明“同意以上数字金额”。对于上述租金附单，席xx认为附单为复印件，黄秋x未能提供原件核对，故对该证据的三性不予确认。另本案审理过程中，席xx对转租的事实予以确认，但主张涉案商铺所在的信宜大厦在席xx承租之前一直都是转租的，业主代表也同意转租。为证明其主张，席xx申请证人朱某出庭作证，朱某证明：涉案房屋所在的信宜大厦在席xx承租之前由案外人陈某乙承租，其承租信宜大厦的房铺后都是转租出去的。合同到期后，四名业主代表找到席xx，此后陈某乙又说要承租，故信宜大厦的物业一部分出租给席xx，一部分出租给陈某乙。原审法院认为：席xx与黄秋x于2014年3月12日签订的《房铺租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当恪守履行。上述合同签订后，黄秋x将涉案房屋交付给席xx使用，席xx应当按照双方约定租金标准按时缴纳租金。对于涉案房屋的租金标准，双方《房铺租赁合同》中约定月租金为1526元，黄秋x提交《信宜大厦2014.7.1-2024.6.30租金附单3》复印件拟证明涉案房屋变动后月租金为1600元，席xx认为上述租金附单并无原件，故对该证据不予认可。原审法院认为，上述租金附单无原件予以核对，且无其他证据予以佐证，故原审法院对该证据不予采信，涉案房屋的租金标准应以《房铺租赁合同》中约定的1526元为准。根据双方约定，席xx应当在每月5日前向黄秋x交清当月租金，并约定席xx若逾期缴交租金，超过5天不缴，黄秋x即可终止合同（即解除合同）。席xx提交的租金转账凭据显示，席xx在2014年8月、2014年10月、2015年1月、2015年6月、2015年7月均存在逾期缴交租金的情形，且逾期缴纳租金天数均超过了5天，故根据合同约定，黄秋x有权解除合同。黄秋x等业主于2015年8月9日向席xx发出《告知书》，通知席xx其将解除双方《房铺租赁合同》，并通知席xx在2015年8月31日前按合同要求结清拖欠的租金，清理并撤出房铺，席xx确认已收到了该份《告知书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条之规定，当事人在合同中约定的解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；解除权人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据黄秋x等人向席xx发出的《告知书》，黄秋x等业主要求席xx2015年8月31日前按合同要求结清拖欠的租金，清理并撤出房铺，从2015年9月1日起业主要收回房铺，由业主自己处置，也就是说黄秋x等业主在《告知书》中要求自2015年9月1日解除双方的《房铺租赁合同》，该解除合同的通知已经送达给席xx，故双方《房铺租赁合同》已于2015年9月1日解除。根据双方约定，因席xx逾期缴纳租金，黄秋x行使合同约定的解除权解除合同的，席xx承担的违约责任包括押金不退，故黄秋x有权没收席xx缴纳的押金，席xx要求黄秋x退还押金4656元于法无据，原审法院不予支持。黄秋x要求席xx向其支付租金717元并明确该717元租金具体是2015年3月1日至2015年9月1日期间拖欠的租金。经审查，席xx虽然在2014年8月、2014年10月、2015年1月、2015年6月、2015年7月均存在逾期缴交租金的情形，且逾期缴纳租金天数均超过了5天，但经逐月核算，席xx在2015年8月3日缴纳4578元租金后已将此前拖欠的租金支付完毕，席xx并于2015年8月10日缴清了2015年9月份的租金，故黄秋x要求席xx支付2015年3月1日至2015年9月1日期间拖欠的租金717元缺乏事实依据，原审法院不予支持。双方《房铺租赁合同》于2015年9月1日解除，合同解除后，席xx应当及时将涉案房屋交还给黄秋x，但截至本案庭审辩论终结之日即2016年3月3日，无证据证明席xx已将涉案房屋交还黄秋x，故席xx仍应当参照双方约定的租金标准向黄秋x支付房屋占有使用费，经核算，从双方约定的起租日至本案庭审辩论终结之日即2016年3月3日，席xx应向黄秋x支付的租金和房屋占有使用费合计30667.68元，其实际支付租金和房屋占有使用费合计28658元，也就是说席xx尚拖欠黄秋x房屋占有使用费2009.68元，故席xx在2015年9月1日后缴交的租金和2014年7月至2015年8月多交的租金应当抵作其未退还黄秋x涉案房屋的占有使用费，席xx反诉要求黄秋x向其返还已交的2015年9月1日至2015年12月31日的租金4800元和多交的2014年7月至2015年8月的租金缺乏法律依据，原审法院不予支持。《房铺租赁合同》是由于席xx的违约行为被解除，现席xx要求黄秋x支付单方解除合同的违约金缺乏合同和法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2016年4月5日作出判决：一、确认席xx与黄秋x之间的《房铺租赁合同》于2015年9月1日解除；二、驳回黄秋x的其他诉讼请求；三、驳回席xx的其他反诉请求。本案本诉受理费50元，由黄秋x负担。反诉受理费1903元，由席xx负担。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，席xx向本院提交以下证据：1.租金统计表及转账明细，拟证明席xx向黄秋x缴交租金的情况；2.（2016）粤0111民初3542号起诉状，拟证明成某具有业主代表及受雇于席xx管理房屋租金的双重身份，及成某与恩明公司串通，挑唆包括黄秋x在内的业主向席xx提出解除合同；3.房屋租赁合同，拟证明成某作为业主之一，参与黄秋x与席xx签订租赁合同事宜；4.席xx与业主代表之一何某的通话录音，拟证明成某串通恩明公司教唆业主提出解除合同事宜；5.信宜大厦付业主租金情况列表，拟证明每月实际支付租金情况；6.信宜大厦诉讼情况列表，拟证明现阶段信宜大厦诉讼情况。黄秋x发表意见称：确认证据1的转账凭证，但不确认支付情况汇总，第一期支付有的是押金，并非完全是租金；黄秋x确认成某是席xx员工，但不认为成某与恩明公司串通；确认实际支付租金数额。证据6与本案无关。二审庭询中，双方均确认席xx与恩明公司约定就涉案房屋进行置换，但并未实际履行。本院认为，二审中双方均确认席xx与恩明公司约定就涉案房屋进行置换，但未实际履行，因此，席xx关于原审遗漏第三人的主张不能成立，本院不予支持。双方《房铺租赁合同》约定，席xx应当在每月5日前向黄秋x交清当月租金，若逾期缴交租金，超过5天不缴，黄秋x即可终止合同。根据查明事实，席xx存在多次逾期5天以上缴交租金的违约情形，故根据上述合同约定，黄秋x有权解除合同。原审法院根据黄秋x等业主于2015年8月9日向席xx发出《告知书》，认定双方《房铺租赁合同》已于2015年9月1日解除，并无不当，本院予以维持。由于席晓东某成违约，且未交还涉案房屋，故其反诉请求均不能成立，原审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，席xx的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1903元，由席xx负担。本判决为终审判决。审判长 张燕宁审判员 李 静审判员 郑怀勇二〇一六年十月八日书记员 李宪琼黄妙丽 更多数据：