（2016）浙0111民初5174号

裁判日期: 2016-10-08

公开日期: 2016-11-09

案件名称

浙江鑫彬服饰有限公司与刘玉虎、蒋少荣等租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市富阳区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

浙江鑫彬服饰有限公司,刘玉虎,蒋少荣,包其胜,浙江天幕防水材料有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

杭州市富阳区人民法院民事判决书（2016）浙0111民初5174号原告：浙江鑫彬服饰有限公司，住所地：浙江省平阳县蒙垟村昆雅路182号。法定代表人：郑晓，执行董事。委托诉讼代理人：李墩碧，系该公司总经理。委托诉讼代理人：林武，浙江越人律师事务所律师。被告：刘玉虎，男，1961年12月5日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。被告：蒋少荣，男，1969年2月21日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。被告：包其胜，男，1974年9月6日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。三被告共同的委托诉讼代理人：马晓军，浙江乾道律师事务所律师。第三人：浙江天幕防水材料有限公司，住所地：浙江省杭州市富阳区富春街道执中亭村栗园308号。法定代表人：ＸＸ文，总经理。原告浙江鑫彬服饰有限公司（以下简称鑫彬公司）与被告刘玉虎、蒋少荣、包其胜及第三人浙江天幕防水材料有限公司（以下简称天幕公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案后，依法由代理审判员任艳晓适用简易程序，于2016年8月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李墩碧、林武，被告蒋少荣及三被告共同的委托诉讼代理人马晓军，第三人天幕公司的法定代表人ＸＸ文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即共同支付原告租金160万元，三被告相互承担连带责任；2.本案诉讼费由三被告负担。事实与理由：2016年1月4日至1月5日，原告通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得变卖标的物，即第三人所有的厂房及土地（坐落于杭州市富阳区富春街道执中亭村栗园308号，建筑面积2764.29平方米，土地使用权面积10000平方米），成交价为752万元。同年2月18日，原告与杭州市江干区人民法院签订《变卖成交确认书》，2月22日，该院裁定确认上述厂房及土地归原告所有，同时说明，目前该厂房及土地有租赁合同（承租方即三被告），租赁期从2013年5月20日至2018年5月19日，2015年的租金为120万元，2016年至2018年合同约定租金为每年130万元，租金于每一承包年开始前付清。原告要求该院协助交接，但该院明确告知，法院没有交接的义务，要求原告自行交接，如有问题，诉讼解决。原告虽多次主张权利，至今无果。三被告应付的租金为2015年租金30万元和2016年5月20日至2017年5月19日的租金130万元，合计应付租金160万元。综上，原告竞得第三人的厂房及土地，按照“买卖不破租赁”原则，三被告可以继续承租，但依法应按原合同的约定向原告支付租金，三被告的行为已属违约。三被告共同辩称：1.原、被告之间不存在租赁合同关系，原告诉讼请求的基础法律关系不存在；2.原告基于所拍得的厂房及土地向三被告主张租金，但原告并未取得该厂房和土地的所有权，故原告的请求权基础也不存在；3.案涉租赁合同实际是一份三被告与第三人之间的承包合同，租金内容包含了厂房、土地、机器设备、经营许可证、排污许可证等项目。土地和厂房的租金标准依据当地市场价格仅为每年30万元不到。第三人述称：原告所主张的租金在承包期内只能按照市场价格支付给原告，原告当初竞拍时是来当地调查过的，承包人已告诉过原告，法院在拍卖公告中也告知了原告，案涉厂房有一部分是无证面积，相应的风险也告知了原告，无证部分涉及到当地的老百姓，原告竞拍之前都是明知的。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的（2015）杭江执民字第689号执行裁定书一份，三被告及第三人质证后对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，原告至今并未取得涉案厂房及土地的所有权，裁定书中只写厂房和土地有租赁合同，是因为一般不会把经营权和机器设备也写进去，原告在拍卖之前是到现场看过的，清楚三被告是因为第三人有这个经营资质才支付这么高的租金。本院认为，该证据可以证明原告通过司法拍卖竞得案涉厂房及土地，且裁定书中对相关租赁情况作出说明的事实，对该证据予以认定。2.原告提交的承包经营协议(复印件)一份，三被告及第三人质证后对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该协议并不是一般的租赁协议，三被告不仅承租案涉厂房及土地，还生产经营第三人的产品，完全使用第三人的生产资质、设备和排污许可，实际是承包经营的关系，协议第1条明确了“甲方在承包期内将公司的生产经营权提供给乙方，即包括但不限于提供营业执照……宿舍”，协议第4点约定：“乙方承包……生产资质（许可证）由甲方办理……”，如没有这个资质，三被告不会租赁案涉厂房及土地，协议第5条中“场地租费（即承包款）”表明三被告所支付的合同费用实为承包款，不仅是租金，合同第1条、第3条已明确说明了承包经营权和承包费支付的问题。第三人并补充说明称，在原告拍卖之前法院已告知原告承包包括生产经营权的事实，当初法院来调查130万元的承包款时，原告已知案涉厂房西面和北面都有别的厂房，且都有租赁，行情价原告应是知道的，按照周边厂房的行情130万元一年的租金是不可能的，肯定是包含了生产经营权才会这么高。本院认为，从该协议的整个内容推知合同本意，可知该协议中的承包费用包括但不限于案涉厂房及土地的租费，还包含了生产许可、设备等内容，本院对该证据的真实性予以认定。3.三被告提交的收据一份、证明一份，领款凭证一份，原告质证后对真实性，合法性、关联性均有异议，证明目的均不认可,收据和证明无相应的付款凭证，且落款时间均在案涉厂房及土地拍卖公告时间之后，领款凭证“用途”一栏载明“借款”，与三被告主张的承包费并不吻合。本院认为，鉴于上述证据均系第三人天幕公司的法定代表人出具，且无其他证据予以佐证，真实性存疑，在本案中不予认定。审理中,本院向原告释明可就案涉厂房及土地的租金标准评估确定，原告坚持认为其所提交的承包经营协议足以证明案涉厂房及土地的租金标准应为协议中的承包费标准，无需评估。后第三人向本院申请评估确认该事项，鉴于相关举证责任本应由原告承担，本院遂询问原告意见，但原告坚持前述观点，并称第三人的申请与其无关。鉴于原告在经本院充分释明后并不同意进行评估，本院视为其放弃该项举证权利。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月9日，被告刘玉虎、蒋少荣、包其胜与第三人天幕公司签订《承包经营协议》一份，约定承包期内，甲方（发包方）天幕公司将该公司的生产经营权提供给乙方（承包方）刘玉虎、蒋少荣、包其胜，公司地址为：杭州市富阳区富春街道栗园村308号，协议载明：一、承包方式：甲方在承包期内将公司生产经营权提供给乙方，即包括但不限于提供营业执照、公司印章、生产许可证、税务登记证等相关证照、厂房设备、办公室、宿舍；二、承包期限：从2013年5月20日起至2018年5月19日止；三、承包费用及支付方式：乙方在第一承包周年支付甲方承包费100万元，在双方签订协议后五日内支付80万元，第二承包周年递增10%，即为110万元，乙方于第二承包周年开始之前付清，第三承包周年即为120万元/年，第四承包周年即为130万元/年，以后不再递增，乙方于每一承包周年开始之前付清，第一年的承包费余20万元在甲方办理生产产品许可证完毕后支付；四、许可证办理：乙方承包经营的沥青瓦、卷材产品的生产资质（许可证）由甲方办理。办理过程中的一切费用由乙方承担，该费用包括但不限于审批费、交通费、差旅费、劳务费，生产许可证取得后，除政府吊销、甲方自行注销外，甲方是该许可证的被许可人，乙方不得出租、出借、转让；五、甲方的权利义务：1.按照合同规定收取场地租费（即承包款）……；六、乙方的权利义务：……2.乙方有权决定公司的机构设置，制定规章制度人事聘用、任免和奖惩，其中资料员和技术员由甲方指派，工作由乙方分配，工资由乙方承担;3.乙方在承包期内有权使用甲方公章、合同章、支票、账号、发票等财务凭证;4.乙方有权根据实际需要购置新设备和资产（包括旧设备改造）……。协议第七至十二条对设备改造、债权债务处理、协议变更、协议解除或终止、违约责任、甲方业务、质保期等作出约定。第十三条约定：本协议壹式贰份，双方各持壹份，自双方盖章或签字后生效。ＸＸ文作为第三人天幕公司的法定代表人在协议上甲方落款处签字，被告刘玉虎、蒋少荣、包其胜在乙方落款处签字。2014年12月3日，第三人天幕公司所有的上述位于杭州市富阳区富春街道栗园村308号的厂房及土地因杭州市江干区人民法院（2014）杭江商初字第2073号一案，在该案执行阶段被查封。其后，原告通过司法拍卖竞得了上述厂房及土地。2016年2月18日，原告在杭州市江干区人民法院签署（2015）杭江法网变字第27号《变卖成交确认书》，其中载明：一、买受人鑫彬公司于2016年1月4日至1月5日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价成功竞得变卖标的物，即天幕公司所有的位于杭州市富阳区富春街道栗园村308号（建筑面积2764.29平方米，土地使用权面积10000平方米），成交价为752万元；二、……买受人经看样，对变卖标的的现状予以确认。买受人系承担风险参与竞买，一经应价即视为了解本标的全部情况，并自行承担拍卖标的的下次风险，变卖人不对变卖标的的已知或未知瑕疵承担责任；……五、变卖标的物的交付：买受人与变卖人办理交接手续，取得本标的物，对变卖标的的过户及过户费用、其他所涉税费等均由买受人自行承担，买受人在变卖前应对该标的物的情况到相关部门作详尽了解，如过户不成，变卖人不承担责任。2016年2月22日，该院以（2015）杭江执民字第689号执行裁定书解除了对上述厂房及土地的查封，并裁定该宗厂房及土地归原告所有。裁定书中同时载明：目前该厂房及土地有租赁合同……租赁期从2013年5月20日到2018年5月19日，2015年租金为120万（元），2016年到2018年合同约定租金为每年130万（元），租金于每一承包年开始前付清。另查明，上述厂房及土地至今未办理产权变更手续。本院认为：一、案涉厂房及土地原属第三人天幕公司所有，三被告自2013年5月起向天幕公司承包生产经营权时，承包范围包括但不限于对案涉厂房及土地的租赁。现原告通过司法拍卖竞得案涉厂房及土地，且由生效的执行裁定书确认该厂房及土地归原告所有。在本案原、被告均同意案涉厂房及土地上的租赁关系继续的前提下，原告作为该厂房及土地的所有权人有权要求三被告向其支付相应的租金。二、关于租金的标准，原告在本案中主张三被告共同连带支付的160万元租金，系按照三被告与天幕公司所签订的承包经营协议中的承包费标准计算所得，但该协议中的承包费所指向的承包范围不仅包括对案涉厂房及土地的租赁，还包括了对天幕公司生产许可证、税务登记证、设备等内容的使用费用，故原告要求按照该协议中承包费的标准计算案涉厂房及土地的租金，缺乏事实依据。原告本应就案涉厂房及土地的相应租金标准问题举证加以证明，但在本院就该事项向原告进行释明后，原告坚持要求按照原承包经营协议的承包费标准计算租金，应视为原告放弃该项举证权利，相应举证不能的法律后果应由原告承担，在此基础上，本院在本案中无法具体确定案涉厂房及土地相应的租金额。综上所述，原告要求三被告共同连带支付租金160万元的诉讼请求，证据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告浙江鑫彬服饰有限公司的诉讼请求。本案受理费19200元，减半收取9600元，由原告浙江鑫彬服饰有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。代理审判员　　任艳晓二〇一六年十月八日书　记　员　　徐　琪来源：百度搜索“”