（2016）桂0321民初824号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-12-31
案件名称
阳朔县水文水资源局与潘明、陈秀英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
阳朔县人民法院
所属地区
阳朔县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
阳朔县水文水资源局,潘明,陈秀英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第二百三十二条，第二百三十五条，第二百三十六条
全文
广西壮族自治区阳朔县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0321民初824号原告：阳朔县水文水资源局，住所地：阳朔县阳朔镇东岭路。法定代表人：张态成，局长。委托诉讼代理人：莫雅平，广西九宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐景生，广西九宇律师事务所律师。被告：潘明，男，1962年12月8日出生，汉族，居民，住广西壮族自治区桂林市象山区。被告：陈秀英，女，1964年5月6日出生，汉族，教师，住广西壮族自治区阳朔县。委托诉讼代理人：阳绍权，男，1960年1月18日出生，汉族，居民，住广西壮族自治区阳朔县。原告阳朔县水文水资源局与被告潘明、陈秀英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法由审判员刘庆忠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阳朔县水文水资源局的委托诉讼代理人莫雅平、被告潘明、被告陈秀英的委托诉讼代理人阳绍权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳朔县水文水资源局诉称，2002年10月22日，原告与被告潘明、陈秀英签订《租赁协议书》，协议约定由原告将其观测场以东老屋周围建筑物和场地租赁给两被告，租期为5年，即从2003年3月1日起至2008年3月1日止。租金每年4800元。协议签订后，两被告对租赁的房屋进行了修缮，并从2003年3月1日开始正式营业。在协议约定的5年租期内，协议得到顺利履行。合同期满后，两被告按协议第8条约定继续租用原场地并营业，原告没有提出异议。租赁关系从2008年3月2日起延续，但双方一直都没有另行签订书面合同。根据合同法的规定，原租赁协议继续有效，但租赁期已变更为不定期。2014年6月12日，广西壮族自治区水文水资源局向原告发出通知，指示要在原告场地开展科技示范园区建设，并对原告的所有场地进行重新规划布置。规划范围为原告的所有全部土地及地上附着物，包含原告租赁给两被告使用的土地及场所。因此，原告与两被告的租赁合同无法继续履行。原告按照合同法的规定于2015年4月13日书面通知两被告解除双方的租赁合同关系，但两被告认为双方的租赁协议系自动续期协议，不同意终止合同。原告认为，租赁协议合同期满后，双方虽然继续履行合同，但期限已经转为不定期租赁合同。原告认为在因客观原因无法继续履行租赁协议的情况下原告依据合同法的规定提前通知两被告解除合同，其行为合符法律规定。两被告应将原告租赁给其使用的房屋及场地返还给原告。原告在与两被告协商未果后诉至本院，诉请法院判决解除其与两被告签订的《租赁协议书》，终止双方的租赁关系，要求两被告腾空房屋并向原告返还所租赁的房屋及场地，本案诉讼费由被告承担。被告潘明、陈秀英辩称，原告诉称与事实不相符，原告与两被告签订的《租赁协议书》第8条规定，在不违背政策的前提下，合同期满后承租人即两被告可继续租用，租金另议。这是双方的真实意思表示。5年合同期满后，双方就租金另行进行协议后两被告继续租赁使用原告的租赁物。因此，《租赁协议书》是5年期合同转5年一议附生效条件的20年期合同，不是原告所称的定期转不定期合同。原告没有尽到出租人义务，原告出租的老房屋存在危险且破损，两被告租赁后将其拆除并新建了房屋用作营业酒店，原告原有的房屋已经灭失。因此原告要求两被告腾空房屋并返还房屋，是企图占有被告投资建设的房屋。原告所称的广西壮族自治区水文水资源局的通知也不是具有强制力要求的政策法规，原告可以申报也可以不申报。原告积极申报是为了自己的利益而阻止《租赁协议书》的所附条件成就，行为是不正当的。原告是以有通知文件为说辞，试图终止5年一议附生效条件二十年期合同，提前占有被告投资的房屋。原告与两被告协商达成了补偿协议，双方才可以解除合同。综述，原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2002年10月22日，原告阳朔县水文水资源局（甲方）与被告潘明、陈秀英（乙方）签订《租赁协议书》，协议约定：由甲方将其观测场以东老屋周围建筑物和场地租赁给乙方，乙方对其危险、破损房舍进行修缮、对其卫生、供排水、供电设施进行改造，并将其用于休闲度假经营项目。租期为5年，即从2003年3月1日起至2008年3月1日。2003年3月1日前为房屋的修缮、设施改造期，不计租金。租金为每年4800元，协议签字之日起付完第一年度的租金，乙方每年3月1日前向甲方付清当年度的租金。乙方在不影响甲方正常工作的情况下，可对场地合理使用并增添相关配套设施，甲方应给予积极配合。乙方所投资的设备及物品归乙方所有。乙方应爱护甲方的设施及物品并不得无故损坏。违约责任：除不可抗力的情况或政府行为和政策下，甲、乙双方不得随意终止合同。如乙方违约，则赔偿甲方剩余年度的全部租金。如甲方违约，则赔偿乙方投资资金还应赔偿剩余年度的经营利润。在不违背政策的前提下，合同期满后，乙方可继续租用，租金另议。合同还就其他权利义务进行了约定。协议签订当日，两被告向原告支付了2003年度的租金4800元。协议签订后，两被告对租赁原告的房屋进行了修缮和改建，并在原来的房屋土地上新建了房屋替代了原告原有的房屋作为酒店经营使用。原告原有的房屋不复存在，两被告新建的房屋至今没有取得相关部门的批建手续，也没有办理新的房屋所有权证。在合同约定的5年租期内，原、被告双方均按合同约定履行了合同。合同约定的5年租期满后，两被告继续使用从原租赁场所经营酒店。2008年7月16日，两被告向原告支付了2008年3月1日至2009年3月1日的场地房租10000元，原告收取后向被告出具了收款收据。收据载明：“今收到河边小屋潘明、阳绍权（代陈秀英）交来2００8年3月1日至2009年3月1日的场地房租人民币10000元，在不违反政府有关规定和上级部门的文件精神的前提下原租赁协议书其他条款继续有效。此据。”2００9年5月11日、2010年7月8日，两被告向原告支付了2００9年3月1日至2０1０年2月底、2010年3月1日至2011年2月28日的租金各1００００元，原告也出具了内容相类似的收款收据。2011年4月20日，原告收取被告的租金10000元后出具了收据给被告，收据仅载明：“今收到潘明交来2011年房租费10000元整。”2012年5月3日，原告收到2012年度的租金10000元后出具了内容类似的收款收据。2013年7月2日，原告在收到房租15000元后向被告潘明出具了收据，收据载明：“今收到潘明交来2013年房租费15000元整。”2013年7月4日，原告收到2014年度的租金15000元后向被告潘明出具了内容类似的收款收据。2014年6月12日，原告收到广西壮族自治区水文水资源局下发的《转发自治区水利厅办公室做好2014年广西水利科技示范园申报及考评工作的通知》（桂水文科（2014）2号），考虑要在阳朔县水文站开展科技示范园建设，对水文站进行重新规划布置，规划范围包括了租赁给两被告使用的房屋及所有场地在内。2015年4月，原告向两被告发出终止租赁协议的函件通知，要求两被告妥善处理好各项工作，尽早退租。两被告收到函件后给原告复函称，两被告租赁使用的房屋是租赁原告的场地后自己独资建设的个体工商户酒店，不属于原告的楼堂馆所和办公用房，不属于办公用房清理对象，并认为其与原告签订的租赁协议书是受条件限制的自动续期协议，不是5年固定期合同，不存在5年合同到期后自然终止的问题。如果原告要单方面终止合同，应在与两被告达成补偿协议后被告才同意终止合同。原告在与两被告协商处理未果后诉至本院，提出上述诉请。上述事实，有原、被告签订的租赁协议书、原告出具的收款收据、双方的往来函件及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《租赁协议书》系双方当事人作为平等主体经协商后自愿签订，其形式及内容均未违反法律的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，原、被告双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。该协议书第2条约定：租期为5年，即从2003年3月1日起至2008年3月1日止。说明该租赁协议书的租期是明确的，即为5年。虽然该协议第8条约定：在不违背政策的前提下，合同期满后，乙方可继续租用，租金另议。虽然被告在5年租赁期届满后继续使用租赁物经营酒店，原告没有提出异议并继续收取被告每年交纳的租金，双方继续形成租赁关系，租金数额在合同约定的5年期届满后做了相应调整，但不能认为双方签订的租赁协议书性质上属于被告主张的5年一议附生效条件的二十年期合同。因此，被告提出的该租赁协议是5年一议附生效条件的二十年期的合同，并认为原告不当的阻止生效条件的成就的辩解意见，与事实和法律不相符，本院不予采纳。该合同在租期5年届满后，双方没有另行签订书面租赁合同，被告继续使用租赁物并向原告支付租金的行为在本质上应转为不定期租赁合同。依照合同法规定，出租人即原告可以随时解除不定期租赁合同，并提前通知承租人即被告。因此，原告提出要求与被告解除《租赁协议书》，终止租赁关系的诉请，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。但因现在被告使用的酒店房屋是在原告原有房屋土地上新建，该房屋没有办理相关报批手续至今也没有进行产权登记，该房屋已经不是原告房屋产权证登记上的原有的房屋。因此，原告要求两被告腾空并返还两被告用作酒店经营的房屋的诉请，理由不充分，本院不予支持。但对被告依据租赁协议占有使用的包含两被告建设房屋的所有场地，因双方租赁协议的解除，两被告依法应予以返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告阳朔县水文水资源局与被告潘明、陈秀英于2002年10月22日签订的《租赁协议书》。二、被告潘明、陈秀英返还其因租赁协议书而占有使用的原告所有场地给原告阳朔县水文水资源局。三、驳回原告阳朔县水文水资源局的其他诉讼请求。本案受理费50元，适用简易程序审理减半收取即25元，由原告阳朔县水文水资源局负担12.5元，被告潘明、陈秀英负担12.5元。上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行，农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 员 刘庆忠二〇一六年十月八日代书记员 黎晓梅第1页共9页