（2016）渝05民终3614号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2017-03-30
案件名称
郝忠明与重庆市龙煌实业有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郝忠明,重庆市龙煌实业有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝05民终3614号上诉人（原审原告）郝忠明，男，汉族，1987年4月15日出生，住重庆市渝北区。被上诉人（原审被告）重庆市龙煌实业有限责任公司，住所地：重庆市江津区几江街道南门路43号，统一社会信用代码81500116688915419D。法定代表人程建民，经理。委托代理人郑宇雁，重庆振雄律师事务所律师。上诉人郝忠明因与被上诉人重庆市龙煌实业有限责任公司（简称龙煌公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2016）渝0116民初1143号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。一审法院经审理查明，2014年2月26日，郝忠明（乙方）与龙煌公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将位于重庆市江津区鼎山街道鼎山大道744号加洲国际8幢1-15-2号商品房预售给乙方，面积79.67㎡，单价5300元/㎡，价款422251元。合同第13.4条约定“如因甲方责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）、逾期99日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之0.1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；（2）、逾期超过99日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款的0.1%支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。合同第二十五条约定“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件五）”。合同还对其他事项进行了约定。同日，原、被告签订《补充协议》（附件五），第五条约定“……；5、甲乙双方一致同意，因登记机关在办理批量登记业务时，存在受理时间不确定性，本合同正文第十三条约定的甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》申请的时间修改为自房屋交付以后180日个工作日内”。第11.4条约定“除双方另有书面约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及补充协议的解除权及责任追究。双方继续履行合同，并按照本合同约定履行义务”。第十四条约定“本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力，如与本合同正文相冲突，以本补充协议为准”。补充协议还对其他事项进行了约定。合同签订后，郝忠明按约向龙煌公司交纳购房款422251元。龙煌公司于2015年8月13日将涉案房屋交付郝忠明，并于2015年9月21日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2016年1月26日，郝忠明向龙煌公司邮寄信函，谢某华于2016年1月27日签收。郝忠明起诉称,双方于2014年2月26日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定郝忠明购买龙煌公司销售的位于重庆市江津区鼎山街道鼎山大道744号加洲国际8幢1-15-2号商品房一套，并约定于2015年6月30日交房，交房后60日内办理房屋产权证。郝忠明向龙煌公司交纳购房款422251元后，于2015年8月13日接房。但龙煌公司至今未办理产权证。2016年1月22日，郝忠明向龙煌公司邮寄解除合同通知，要求解除双方之间签订的《重庆市商品房买卖合同》。故现起诉要求确认双方之间签订的《重庆市商品房买卖合同》已解除；龙煌公司支付逾期办证违约金422元及购房贷款利息（以422251元为基数，从2014年2月26日起，重庆市农村商业银行同期贷款利率标准计算至该购房款还清为止）。龙煌公司答辩称,签订购房合同、交纳购房款及接房属实。没有收到郝忠明寄交的解除合同通知书。按双方签订的《补充协议》约定“向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》申请的时间修改为自房屋交付以后180日个工作日内”，现没有超过180个工作日，不存在逾期办证问题。故不同意解除合同并支付违约金及利息。一审法院认为，郝忠明与龙煌公司签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同及补充协议合法有效。按合同第13.4条约定“如因甲方责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》，的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（2）、逾期超过99日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款的0.1%支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的受理单之日起30日内向乙方支付违约金”，而《补充协议》（附件五），第五条约定“……；5、甲乙双方一致同意，因登记机关在办理批量登记业务时，存在受理时间不确定性，本合同正文第十三条约定的甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》申请的时间修改为自房屋交付以后180日个工作日内”和第十四条约定“本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力，如与本合同正文相冲突，以本补充协议为准”，龙煌公司向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》申请的时间为自房屋交付以后180日个工作日内，而房屋交付的时间为2015年8月13日，故郝忠明不具备合同约定的解除合同条件，且龙煌公司也没有违约。郝忠明邮寄信函，也不能证明内容系解除合同通知，且收件人也不能证明系龙煌公司工作人员。故其要求确认双方之间签订的《重庆市商品房买卖合同》已解除，且要求公司支付逾期办证违约金及贷款利息的主张，于法无据，不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：驳回郝忠明对重庆市龙煌实业有限责任公司的诉讼请求。案件受理费468元，减半收取234元，由郝忠明负担。郝忠明对该判决不服，上诉称，龙煌公司提供的虚假附件5欲证明郝忠明没有合同解除权。龙煌公司提供的虚假附件5前面6页虚假内容没有郝忠明签字，并且内容与合同完全矛盾，并且就连合同页数都不符合时，且与在银行贷款和房交所备案的合同也不一致，足以证明龙煌公司提供的虚假附件5内容的虚假性。龙煌公司认为其提供的虚假附件5内容真实有效，应该由龙煌公司对附件5的真实性进行证实，并承担举证不能的责任。原审法院认为郝忠明不能提供真实的附件5，所以承担举证不能的责任；这是对举证责任法律适用错误。综上，一审法院采信虚假证据认定郝忠明不具备解除权属认定事实错误，双方合同已经解除，请求撤销原判，发回得审或改判并适当提高违约金比例。龙煌公司答辩称，根据补充协议的约定，在郝忠明起诉之时，龙煌公司在办证问题上并不违约，此时郝忠明没有解除权。一审判决正确。二审审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，郝忠明与龙煌公司于2014年2月26日签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，属有效合同。该合同第二十五条约定：未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。龙煌公司举示的双方于同日签订的《补充协议》（附件五）有郝忠明签名、龙煌公司盖章及该公司法定代表签章，足以证明双方在签订《重庆市商品房买卖合同》的当日又签订了《补充协议》（附件五）的事实，至于签约后双方是否将签订的《补充协议》（附件五）用于银行按揭贷款或交相关部门备案，并不影响该《补充协议》（附件五）对缔约双方的约束力。故对郝忠明关于龙煌公司举示的《补充协议》（附件五）系虚假的意见，本院不予采纳。由于《补充协议》（附件五），第五条约定“……；5、甲乙双方一致同意，因登记机关在办理批量登记业务时，存在受理时间不确定性，本合同正文第十三条约定的甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》申请的时间修改为自房屋交付以后180日个工作日内”和第十四条约定“本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力，如与本合同正文相冲突，以本补充协议为准”，的内容并不违反法律禁止性规定，该约定对郝忠明及龙煌公司具有约束力，双方应按该约定认真履行。《补充协议》（附件五）约定龙煌公司向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》申请的时间为自房屋交付以后180日个工作日内，而房屋交付的时间为2015年8月13日，本案中，郝忠明以龙煌公司办证违约，主张其于2016年1月27日将解除合同的通知送达龙煌公司，要求确认双方合同已解除。由于此时并未超过双方约定的龙煌公司的办证期限，依照双方约定并不能认定龙煌公司有办证违约的行为，故郝忠明解除合同的权利并未形成，此时其并不具有合同的解除权，即使郝忠明向龙煌公司送达解除通知，也不产生解除合同的效力。同时，因本案郝忠明起诉时龙煌公司并无逾期办证的违约行为，其关于龙煌公司应承担逾期办证违约金及购房贷款利息的请求，不符合合同约定。综上，一审法院在本案中对郝忠明“确认双方之间签订的《重庆市商品房买卖合同》已解除;龙煌公司应支付逾期办证违约金及贷款利息”的诉讼请求不予支持正确。对郝忠明的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费468元，由郝忠明承担。本判决为终审判决。审 判 长 申 威代理审判员 陈 杨代理审判员 岳 林二〇一六年十月八日书 记 员 高广宇 来源：百度“”