（2016）辽0105民初5977号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-11-19
案件名称
原告沈阳锦联经典生活物业管理有限公司诉被告于亚妮、姜伟物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
沈阳市皇姑区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳锦联经典生活物业管理有限公司,于亚妮,姜伟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第十一条，第二十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0105民初5977号原告沈阳锦联经典生活物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区长江街108-4号，组织机构代码证号79847436-X。法定代表人梅建芳，系该公司董事长。委托代理人朱晓光，系辽宁恒信律师事务所沈阳分所律师。被告于亚妮。被告姜伟。原告沈阳锦联经典生活物业管理有限公司诉被告于亚妮、姜伟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案受理后，依法由本院审判员年芳芳公开开庭进行审理，原告委托代理人朱晓光、被告于亚妮、姜伟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，要求被告给付2010年6月10日至2016年5月9日期间拖欠的物业费7544元，并由被告承担本案诉讼费。被告辩称，对于原告主张拖欠物业费的期限及数额没有异议。但是我不交物业费是有理由的：原告这个物业公司在最开始我买房时没按照商品房买卖合同的约定期限内办理房证，我认为原告与开发公司是同一家公司。我购买的房屋是精装修的，入住后水龙头和灯就坏了，我找了原告多次，最开始是我自己花钱买材料，原告的工作人员给我安装，后来再出现哪个材料坏了的问题，原告说过了一年就不管了。开发商入住一年内给下房证，但是拖了两三年才下的房证，按照合同约定有千分之一的违约金，我找物业进行沟通，物业说他和开发商是不同的个体，但在我买房时，开发商曾经说过他和物业是同一家单位，物业公司不仅没有对我的要求进行沟通，也没有给我任何回复。我入住后没多久，每个星期都会停水，我只能购买矿泉水备用。物业服务我认为是停滞的，小区大门随便出入，小区内半夜总有人吵嚷，孩子无法入睡。小区内的设施大部分都损坏，物业公司也不进行维修。电梯三部，但是并不同时开启，上下班高峰期要等好久才能坐上电梯或者走下楼。小区内原来是禁止进车的，但是现在已经没有人管，车辆随便进入，很多时候，晚上也不开走。小区内的防火通道被堵塞，存在安全隐患。园区内的垃圾虽然每天确实有清运车进行清运，但是清运不净。我家窗户夏天漏水，冬天漏风，我找过物业公司，但是物业公司不管，也没有告诉我应该去找谁，这事就一直搁置了。经审理查明，二被告系沈阳市皇姑区长江街110号1-15-12（建筑面积是59.04平方米）“经典生活”小区的业主。2008年8月23日，原告与沈阳锦联地产有限公司、被告姜伟三方签订《业主临时公约》。2012年9月30日，原告与沈阳锦联地产有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告为经典生活物业小区提供前期物业管理服务，合同期限自2012年10月1日起至2015年9月30日止。2014年8月16日，原告与沈阳市皇姑区经典生活住宅小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，合同约定由原告为该小区提供物业服务，合同期限为2014年7月27日至2014年12月9日。2016年4月9日，原告再次与沈阳市皇姑区经典生活住宅小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，合同约定由原告为该小区提供物业服务，合同期限为2016年1月1日至2018年12月31日。《业主临时公约》及《物业管理委托合同》均约定商业网点按建筑面积每月每平方米1.5元收取物业服务费，《业主临时公约》签订后原告为被告所在小区提供物业服务，被告未交纳2010年6月10日至2016年5月9日期间的物业服务费。上述事实，有原告提供的《业主临时公约》、《物业管理委托合同》及当事人陈述等证据经庭审质证，在卷佐证。本院认为，原、被告与沈阳锦联地产有限公司三方签订的《业主临时公约》性质系前期物业服务合同，沈阳市皇姑区经典生活住宅小区业主委员会与原告物业公司签订的《物业管理委托合同》生效后，该前期物业服务合同终止。原告与被告所在小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》系双方当事人真实意识表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故协议合法有效，该合同对包括被告在内的全体业主具有约束力。原告按协议规定实际履行了为该小区提供物业服务的职责，被告亦享受了原告为其提供的物业服务，被告应按时向原告交纳物业服务费。关于被告提出拒交物业费理由的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不理后果”，本案中，关于被告主张逾期办证违约金、精装修房屋质量等问题，因系其与开发公司之间的合同关系，而开发公司与原告物业公司分别系独立的法人单位，故被告该主张，因与原告无法律关联，故本院不予支持；关于被告主张物业服务停滞问题，因原告提供的相片未记载拍摄的时间，仅能证明拍摄时小区内生活垃圾堆放、健身设施损坏、车辆停放、楼道内墙皮脱落、电梯间地砖损毁及消防通道被堵塞等事实，但无法证明该事实系长期、持续存在的，物业服务系一种持续性、长期性的服务过程，无法以某一时间段的事实情况认定物业服务企业的全部物业服务行为，被告现有证据不足以证明原告提供的物业服务停滞足以导致其拒交物业费，故对于被告主张，因其证据不足，本院不予采信。关于被告拖欠的物业费期限及数额，因被告对于原告主张的其拖欠物业费的期限及数额均无异议，故对于原告主张，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条一款(五)项、第十一条(五)项、第二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告于亚妮、姜伟于本判决生效之日起十日内一次性给付原告沈阳锦联经典生活物业管理有限公司自2010年6月10日起至2016年5月9日止期间拖欠的物业费7544元；被告如逾期履行,被告应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交），由被告于亚妮、姜伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审判员 年芳芳二〇一六年十月八日书记员 路 璐 更多数据：