（2016）粤5381民初1514号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-12-28
案件名称
苏巧婷与云浮市创宇贸易有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
罗定市人民法院
所属地区
罗定市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏巧婷,云浮市创宇贸易有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十七条
全文
广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5381民初1514号原告苏巧婷，女，1987年7月12日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。委托代理人陈其荣，男，1952年11月29日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。被告云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市。组织机构代码：67710378-1。法定代表人肖志均。委托代理人林剑飞，广东百誉律师事务所律师。原告苏巧婷诉被告云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月19日受理后，依法由审判员潘林独任审判，并于2016年8月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈其荣，被告创宇公司委托代理人林剑飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告是位于罗定市AA街道B路A小区的房地产开发商。2013年12月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的A小区B座C层D房商品房一套(以下简称“涉案房屋”)，合同约定该商品房总价为578503元。合同第八条约定出卖人应当在2013年3月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；合同第九条约定逾期交付的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；合同第十五条约定在商品房交付使用后180日，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案；合同第十一条及合同附件四“合同补充协议”第七条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方验收交接时，出卖人需提供的文件。合同签订后，原告按约定的时间缴清房款。此外，2013年11月16日，被告早已收取原告缴交办理土地使用权证、房地产权证、契税及工本费用共计17481元。涉案商品房在市规划局验收备案时间为2014年4月18日，该日视为被告才符合交接商品房条件。因此，被告存在逾期交房、逾期办房产权证的违约责任。被告逾期交房的违约时间，从原告与被告签订合同之日至2014年4月28日共129天，被告应承担逾期交房违约金为7462.69元。被告至今尚未为原告办理好房产证，减去合同约定办证期限180日，被告逾期办理房产证时间从2014年10月27日至2016年7月31日止共643日（从2016年8月1日起至办好房产证之日止违约金另计），逾期办证违约金为35840.76元。现原告向法院起诉，请求判令：一、被告十日内向原告支付逾期交付商品房违约金7462.69元；二、被告十日内向原告支付逾期办理房地产权证违约金35840.76元；三、被告一个月内为原告办好房地产权证书。原告在诉讼中增加诉讼请求：从2016年8月1日起的逾期办证违约金按总房价578503元每日万分之一计算至办妥房产证之日止；逾期办证违约金更正为37197.74元。被告创宇公司辩称：一、原告请求逾期交房违约金的请求已经超过两年的诉讼时效。涉案房屋于2014年4月28日竣工验收，具备居住条件，并经原告提前收楼，时至原告起诉已超过了两年的诉讼时效。二、迟延办证存在《合同法》司法解释二第二十六条情势变更的规定。三、答辩人逾期办证的违约行为是原告的过错导致，答辩人无需支付迟延办证违约金。在本案中，被告已经将数百户业主办理房屋权属证书的资料递交给罗定市房管局，因原告拒不提供委托办证的授权委托书的行为，导致产权登记机关不会接受办证材料。四、本案中，被告认为原告的诉讼请求不应当得到支持，诉讼费应当由原告自行承担。综上所述，原告的请求没有事实和法律依据，其请求逾期办证的违约责任在于原告本身造成的，请求法院予以驳回。为证明其主张，原告提交了如下证据：1、商品房买卖合同，证明原告向被告购买A小区K座1903房，总房价款为578503元,逾期交房逾期办证违约金按日房价款万分之一计算；2、个人购房担保借款合同以及3、收款收据（或持卡人存根）、发票联，证明被告收取原告房价款578503元，原告已按合同约定足额支付房款给被告；4、收款数据、广东省行政事业性收费统一票据，证明被告于2013年11月24日收取原告缴交办理土地使用证、房产证等有关费用；5、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、建筑工程竣工验收报告，证明被告于2013年8月16日建筑工程竣工验收报告不具备交房条件，2014年4月28日市规划局出具竣工验收备案表才具备交房条件；6、身份证，证明原告主体、身份信息；7、（2015）云中法民二终字第380号民事判决书，为审理本案法官参考。被告为证明其主张的事实，在诉讼中提供以下证据：1、罗定市房管局相片，证明罗定市房管局要求原告提供授权委托书方可办理相关权属登记；2、快递单、回执，证明被告曾书面通知原告前来办理授权委托书事宜，但被告至今拒绝前来办理，过错责任在原告；3、罗定房管局收件收据回执，证明涉案商品房已具备办证条件，原告应就损失扩大部分自行承担责任。对原、被告提供的证据，经庭审出示、质证，被告对原告提供的证据无异议，对证明内容有异议。证据1，原告所述的违约责任，根据附件4补充协议是有约定的，被告在原告未办理相关手续之前，是不需要承担相关的办证违约责任。原告对被告提供的证据1无异议，对证据2，认为不应该将快递寄去附城；对证据3，原告认为没有具体的业主姓名，不能知道是否包含原告。综合原、被告诉辩、质证，并根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，对经庭审出示质证无异议的证据，本院予以采纳并作为认定本案有关事实的依据。对经对方质证提出异议的证据，证据来源合法且具备真实性，本院将根据证据规则对其进行综合认定。经审理查明：被告创宇公司是位于罗定市AA街道B路的A小区的房地产开发商。2013年12月19日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方），双方签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为A小区第B座C层D房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为578503元。第八条约定出卖人应当在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的×%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托出卖人同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，出卖人不再另行通知。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的出卖人无须承担责任……原告已于2013年11月16日向被告支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共17481元，并于2014年2月28日前支付完全部购房款578503元。2014年2月17日，原告办理了收楼手续，签收了钥匙。另查明：涉案商品房于2013年8月16日经建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格，取得《建筑工程竣工验收报告》；并于2014年4月28日予以备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年12月13日，被告通过邮政专递方式向原告送达《关于办理房屋权属证书的通知》，通知原告签署办证委托手续。2016年1月4日，被告向罗定市房管局递交办理商品房权属初始登记所需的资料。原告认为，被告存在逾期交付房屋和逾期办理房屋权属证书的违约行为，遂诉至本院，要求处理。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：1、原告主张的逾期交楼违约金是否超过法律规定的诉讼时效？2、被告是否存在逾期办证的违约行为？被告应否支付逾期办证违约金？对于第1个争议焦点即原告主张的逾期交楼违约金是否超过法律规定的诉讼时效的问题。本院认为，原告的起诉已超过诉讼时效。首先，双方在合同第九条约定了逾期交房的违约金，是按日向买受人支付已付房价款的万分之一计算，由于违约金属合同之债受损后产生的救济性债权，且违约金在数额上持续变动，与日俱增，需要等到迟延履行时间即实际交房之日确定下来，违约金的数额才能确定下来，权利人此时才知道或者应当知道其依约取得房屋的权利受到侵害及其损失情况，故诉讼时效应从实际交房之日起算，至原告起诉之日，已超过法律规定的诉讼时效期间。其次，被告创宇公司应于约定的交房期限向原告交付符合双方约定交付条件的房屋，而创宇公司直到2014年4月28日取得竣工验收备案表，以此时为创宇公司的交房时间，则自该时起原告亦已知道或应当知道其收房权利受到侵害及其损失情况，故从该日起，诉讼时效起算，原告于2016年7月19日才诉至本院，亦已超过法律规定的二年的诉讼时效期间。综上，被告的时效抗辩意见，理由成立，本院予以采纳。故原告主张的逾期交楼违约金的诉求，已丧失了胜诉权，法律不再保护，依法应予驳回。对于第2个焦点即被告是否存在逾期办证的违约行为和被告应否支付逾期办证违约金问题。根据《商品房买卖合同》和《合同补充协议》的约定，被告须在商品房“交付”使用后的180日内为原告办妥房产证。同时，根据《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《合同补充协议》第七条的约定，涉案的商品房只有在满足本合同约定的两个条件，才能交付使用：一是取得报告结论为“合格”的《建筑工程竣工验收报告》；二是出示工程竣工验收相关备案证明，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，而涉案商品房于2013年8月16日才经竣工验收合格，于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即涉案房屋于2014年4月28日才符合交付使用条件。因此，被告须在商品房“交付”使用后的180日内（即2014年4月28日至2014年10月26日期间）办妥房产证，否则，被告应自逾期之日的次日（即2014年10月27日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向原告支付违约金，至房地产权证出证之日止。被告于2016年1月4日才向罗定市房管局递交商品房权属初始登记的材料，但至今未递交权属转移登记所需的材料，且对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于原告方面或因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，已构成违约，故原告请求被告支付逾期办证违约金的主张，理据充分，本院予以支持。被告应支付其逾期办理房地产权证的违约金37197.74元（原告主张从2014年10月27日起至2016年7月31日止，共643天，每日按商品房总价款578503元的0.1‰的标准计付违约金）给原告，之后的违约金，每日按商品房总价款578503元的0.1‰的标准计至办妥房产证之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，判决如下：限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起一个月内向不动产登记管理部门提交相关产权登记资料，代原告苏巧婷申请办理房屋权属证书。限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏巧婷支付逾期办证违约金：1、从2014年10月27日起至2016年7月31日止共643日的违约金37197.74元；2、每日按商品房总价款578503元的0.1‰的标准,从2016年8月1日起计至办妥房产证之日止的违约金。驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费441.29元（原告已预交），由被告云浮市创宇贸易有限公司负担379元，原告负担62.29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 潘 林二〇一六年十月八日书记员 曹帼斐