（2016）浙01民终3277号

裁判日期: 2016-10-08

公开日期: 2016-12-20

案件名称

杭州志美房地产代理有限公司与杭州鹏盛纺织有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杭州志美房地产代理有限公司,杭州鹏盛纺织有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2016）浙01民终3277号上诉人（原审原告）：杭州志美房地产代理有限公司，住所地：杭州市江干区笕桥镇花园村六组。统一社会信用代码：913301047966676515。法定代表人：沈国美，总经理。委托代理人：吕虹、王琦，浙江京衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州鹏盛纺织有限公司，住所地：杭州市余杭区崇贤街道陆家桥。统一社会信用代码：913301107109923825。法定代表人：吴松林，董事长。委托代理人：陈汶强，浙江人益律师事务所律师。上诉人杭州志美房地产代理有限公司（以下简称志美公司）因与被上诉人杭州鹏盛纺织有限公司（以下简称鹏盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月30日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审判决认定，2014年8月7日，作为出租人的鹏盛公司与作为承租人的志美公司签订房屋租赁合同一份，约定：一、租赁物的名称、位置、面积。（第一款）鹏盛公司将坐落于余杭区崇贤街道崇杭街×号主厂房独门独院楼房壹幢及停车场地（即案涉租赁房屋），占地面积787.83平方米，共计4752.94平方米，出租给志美公司办公、工业生产和经营（包括酒店、服务）等使用。（第二款）鹏盛公司提供房屋的证明资料给志美公司，志美公司自行办理经营所需证照。二、（第一款）志美公司租赁的鹏盛公司的独门独院楼房和停车场地作为办公、工业生产和经营场所。每天24小时人员、大小车辆的出入由志美公司自行安排，货物自行保管。（第二款）如志美公司经营策略调整，在不损害鹏盛公司利益的前提下，经征得鹏盛公司同意后，志美公司可以将本合同项下的权利和义务全部或部分转让给其关联公司或其他第三方，但转让或分租期限不得超过本合同约定的租赁期限。三、租赁期限。（第一款）租赁期限为10年，从2014年11月18日起至2024年11月17日止。四、租赁物的交付。鹏盛公司同意于2014年10月1日前将租赁物（即案涉租赁房屋）经志美公司书面验收合格后交付给志美公司使用。五、租金及支付方式。（第一款）1.租金按租赁整幢楼房（停车场地作为配套设施使用），每年租金为60万元。每5年递增3％。（第二款）2.志美公司租赁期限内每年分二期次向鹏盛公司支付租金，即在每年的租赁期开始前三十日内支付下一期的租金。鹏盛公司承担20万元的租赁发票税金，其余租赁发票税金由志美公司承担。八、装修装潢。志美公司在装修装潢楼房前，应向公安消防部门报批，并根据消防部门的要求实施装修，一切费用志美公司自理。志美公司装潢等固定设施的初期投入清单应向鹏盛公司鹏盛公司备案。租赁期满，志美公司志美公司投入的新增装修装潢、更新等固定设施无偿归鹏盛公司所有。十一、违约责任。（第一款）1.志美公司租金拖欠未满30天内，则应按每日3％向鹏盛公司支付滞纳金，租赁拖欠超过60天以上的，鹏盛公司有权单方面终止合同，且无须向志美公司作任何补偿（包括志美公司前期投入的装潢设施）。（第五款）5.鹏盛公司单方违约提前终止合同，须赔偿志美公司剩余租赁的20％违约金，并支付志美公司投入的装修设施费（根据志美公司备案折旧净值计算，不安更新费用）。（第六款）6.志美公司单方违约提前终止合同，须赔偿鹏盛公司剩余租期的20％违约金，志美公司投入的装修装潢等设施无偿归鹏盛公司所有。十五、本合同签订后，志美公司付给鹏盛公司10万元，作为本合同的履行约保证金；租赁期满后，经检查租赁物无损，鹏盛公司在三天内退回保证金。十六、本合同一式贰份，双方各执一份，经双方签字盖章，履约保证金到账后，即时产生法律效力。合同还约定了其他内容。次日，志美公司支付了10万元履约保证金。鹏盛公司时任法定代表人吴晓鹏在2014年9月23日填写的领（付）款凭证上记载的款项用途是押金（用于租房）。2014年11月19日，志美公司支付租金30万元。2015年6月15日，志美公司向地址为“杭州市余杭区崇贤街道崇杭街×号”的“杭州鹏盛纺织有限公司”的“吴晓鹏”寄送关于要求尽快提供租赁房屋证明资料的函件，内容如下：本公司与贵公司签署的《房屋租赁合同》约定租赁位于余杭区崇贤街道崇杭街×号的物业，根据上述合同第一条第二款的约定，贵公司必须向本公司提供房屋的包括“三证”在内的相关证明资料，以便办理经营所需的证照等。但是，贵公司到现在为止仍然没有提供任何资料，且未进行过书面验收工作。贵公司的行为已经违反了双方合同的规定，致使本公司无法实现合同的目的，对本公司的经营造成了严重的影响和巨大的经济损失。为此，特此来函，要求贵公司在收到本函后的15天内，立即向本公司提供包括房屋“三证”在内的相关证明资料，否则，本公司将行使包括解除合同在内的相关权利，以维护本公司合法的权利。志美公司申请浙江省杭州市西湖公证处对寄送行为进行证据保全。2015年6月16日，鹏盛公司签收了邮件。2015年7月16日，志美公司向地址为“杭州市余杭区崇贤镇塘康公路”的“杭州鹏盛纺织有限公司”的“吴晓鹏”寄送房屋租赁合同解除通知书，内容如下：本公司与贵公司签署的《房屋租赁合同》（以下简称“合同”）约定租赁位于余杭区崇贤街道崇杭街×号的物业，根据合同第一条第二款的约定，贵公司必须向本公司提供房屋的包括“三证”在内的相关证明资料，以便办理经营所需的证照等。但是，贵公司经过本公司的催告后在合理的期限内仍未履行自己的主要义务，而且由于贵公司的迟延履行致使本公司不能实现上述合同的目的。贵公司的行为严重损害了本公司的合法权益，并且对本公司的经营造成了严重的影响和巨大的经济损失。为此，根据《合同法》第94条、96条的规定，特此来函，正式通知贵公司解除合同，现本公司郑重通知如下：1.自本通知送达贵公司时，解除与贵公司建立的合同即《房屋租赁合同》。2.要求贵公司赔偿本公司的直接经济损失3万元，归还已付款40万元，合计43万元整。3.合同解除后5日内本公司，并将房屋移交给贵公司，请届时协助办理好接收手续，否则逾期视为已经完成交接手续。届期贵公司如果没有按本通知履行有关义务，一切后果由贵公司自行承担。志美公司申请浙江省杭州市西湖公证处对寄送行为进行证据保全。又认定：（一）鹏盛公司包括案涉租赁房屋在内的工程的建设工程规划许可证于2013年10月25日批准颁发；建筑工程施工许可证于2015年4月16日补办。（二）原审庭审中，双方有如下陈述：1.志美公司陈述，房屋租赁合同的内容是双方协商确定的。2.案涉租赁房屋未经志美公司书面验收。志美公司陈述未书面验收的原因是鹏盛公司未能提供房屋的证明资料。3.志美公司陈述，其主张房屋租赁合同于2015年7月17日已解除的法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、三、四项的规定。相应事实如下：①租赁合同第一条第二款以及第四条规定的期限已届满，但鹏盛公司都没有履行义务；②2015年6月15日，志美公司向鹏盛公司送达了关于要求尽快提供租赁房屋证明资料的函件，但经催告过了一个月后，鹏盛公司仍未履行义务。为此，志美公司于2015年7月16日向鹏盛公司发出了房屋租赁合同解除通知书；③因为志美公司签约的目的是要进行工业生产和经营等使用，但工商行政管理部门要求提供房屋“三证”。志美公司一直等鹏盛公司提供房屋“三证”，但鹏盛公司说暂时没有，一直拖到最后还是办不出来。工商行政管理部门向志美公司提供了不予办理营业执照的依据。由于鹏盛公司无法提供上述权属证明，导致志美公司无法实现合同的目的。4.针对第2点志美公司的陈述，鹏盛公司陈述意见如下：①房屋租赁合同签订后，志美公司交付了10万元押金，鹏盛公司将案涉租赁房屋交付给志美公司了，如果没有交付案涉租赁房屋，志美公司也不可能去工商行政管理部门办理手续。②房屋租赁合同中没有约定鹏盛公司必须提供房屋“三证”，而是房屋的证明资料。志美公司认为只要能够证明案涉租赁房屋是合法建筑就可以了，在志美公司几次的要求下，鹏盛公司已经多次将建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证交付给志美公司了，但未办理相关的书面手续。③志美公司要求解除合同，鹏盛公司不同意，而且双方也没有协商一致。5.志美公司陈述，其自2007年1月成立以来，经营正常。其同时承租多处房屋，有的用于自己经营，有的用于转租。志美公司拟将案涉租赁房屋用于与他人合作开办快捷酒店，但因房屋“三证”办不出来，特别是消防等，所以要求鹏盛公司提供房屋“三证”。因为看不到证件，所以没有经营下去。（三）双方确认志美公司于2014年8月8日支付的10万元履约保证金，就是吴晓鹏出具的领（付）款凭证上记载的押金。（四）杭州市余杭区工商行政管理局出具的企业住所使用证明提交材料规范有如下内容：企业的住所应当具体、明确并相对独立，且同企业所从事的生产经营活动相适应，取得房屋使用权的期限一般要求在一年以上。（一）产权证明。企业住所的产权证明可根据不同情况提交下列材料之一：1.《房屋所有权证》复印件。有共有权人的，还需要提交《共有权证》复印件。2.房地产管理部门的证明或《房屋租赁备案证》的复印件。3.建设部门核发的竣工验收备案证明、购房合同、商品房预售证复印件。4.属非城镇房屋的，提交当地政府规定的相关证明。城镇无产权证明的商业用房，可由乡镇以上政府或开发区管委会、园区管委会出具同意该场地作为经营场地的证明。……（二）使用证明。企业的住所系租借的，除提交上述之一的产权证明外，还应提交下列之一的使用证明：1.属租赁的，提供房屋租赁协议（出租方应是房屋所有权人，承租方应是企业）；若属转租的，还应提交转租协议（出租方为原承租方）和房屋所有权人出具的同意转租的证明或在转租协议上盖章（或签字）确认。……2016年1月4日，志美公司起诉至原审法院，请求判令：1.鹏盛公司立即支付违约金20万元并返还押金10万元；2.鹏盛公司赔偿实际经营损失80万元。原审法院认为，志美公司、鹏盛公司之间签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，故合法有效，依法应予保护。本案的争议焦点在于志美公司主张的房屋租赁合同解除条件是否成就以及房屋租赁合同是否在2015年7月17日就已解除。首先，对于鹏盛公司是否已按约定交付案涉租赁房屋。根据志美公司寄送的房屋租赁合同解除通知书中的“并将房屋移交给贵公司”内容，同时，根据房屋租赁合同有关鹏盛公司应于租赁期开始（2014年11月18日开始）的一个半月前（2014年10月1日前）交付案涉租赁房屋，和志美公司应在“租赁期开始前三十日内支付下一期租金”的内容，以及志美公司于2014年11月19日支付租金30万元的时间顺序来看，该院认为，志美公司主张的鹏盛公司未按约定交付案涉租赁房屋的主张与事实不符。至于房屋租赁合同中有案涉租赁房屋应经志美公司书面验收合格后再交付给志美公司的约定，但事实上未经志美公司书面验收的问题，该院认为，有关进行书面验收的约定是双方对志美公司可享有的权利的约定。因验收的对象是案涉租赁房屋，因此，志美公司有关鹏盛公司未能提供房屋的证明资料的原因导致其未进行书面验收的主张理由不成立，由于鹏盛公司已交付了案涉租赁房屋，而志美公司未出示证据证明其未进行书面验收系鹏盛公司之原因所致，故该院认为，志美公司未进行书面验收系其怠于行使权利，不能归责于鹏盛公司。其次，对于志美公司在合同履行过程中有关提供包括房屋“三证”在内的相关证明资料的要求理由是否充分的问题。根据日常生活经验法则，志美公司作为从事房产中介等经营多年的企业，对于承租房屋时需要出租人提供的资料应当相当了解，而双方在房屋租赁合同中对“房屋的证明资料”未作明确约定，应当是考虑到了案涉租赁房屋相关审批、登记手续尚不完备等实际情况。虽然志美公司陈述其拟将案涉租赁房屋用于与他人合作开办快捷酒店，但是，开办快捷酒店明显超出了志美公司的经营范围，且与他人合作经营，已属房屋租赁合同第二条第二款约定的“将本合同项下的权利和义务全部或部分转让给其关联公司或其他第三方”之情形，对此，双方有限制性的约定，即须经鹏盛公司的同意，但在案件审理过程中，志美公司未对此提供相应证据，也就是说，志美公司有关与他人合作开办快捷酒店的陈述缺乏证据证明。综上所述，该院认为，志美公司于2015年6月致函要求鹏盛公司提供房屋“三证”等相关证明资料的理由不成立。进而言之，志美公司有关因鹏盛公司无法提供房屋“三证”，从而导致其无法实现合同目的的主张不成立。另外，对于鹏盛公司有关其已向志美公司提供建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证的陈述，该院认为，在双方履行房屋租赁合同较正常的情况下，符合常理。第三，对于志美公司解除房屋租赁合同的通知是否到达鹏盛公司的问题。虽然志美公司于2015年7月16日向“杭州鹏盛纺织有限公司”的中“吴晓鹏”寄送了房屋租赁合同解除通知书，但寄送的地址却为“杭州市余杭区崇贤镇塘康公路”，且其出示的证据不能证明鹏盛公司已收到该通知，故该院认为，志美公司有关房屋租赁合同已于2015年7月17日解除的主张依据不足。综上所述，该院认为，志美公司的诉讼请求理由不成立，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2016年4月13日作出判决：驳回志美公司的诉讼请求。该案减半收取的案件受理费7350元，由志美公司负担。宣判后，志美公司向本院提起上诉称：一、一审法院认定鹏盛公司“己按约定交付案涉租赁房屋”显属事实认定错误，应依法予以纠正。1.案涉房屋鹏盛公司至今从未交付给志美公司过。根据案涉租赁合同约定，鹏盛公司将案涉房屋“出租给乙方（志美公司）办公、工业生产和经营（包括酒店、服务）等使用”，“甲方（鹏盛公司）同意于2014年10月1日前将租赁物经乙方书面验收合格后交付给乙方使用”。一审中，在志美公司主张鹏盛公司未交付案涉房屋及相关证明资料的情况下，鹏盛公司未向一审法院提供过房屋已交付给志美公司的任何书面凭证，包括钥匙交接单、房屋设施接收单等等。在租赁面积如此巨大且租期长达十年这样的租约中，出租方怎么可能在未办理过任何书面交接手续，包括水电设施设备、通信设施设备、电梯设备等等基础设施设备，就随随便便将房屋交付给承租方使用？这既不符合生活常理，也不符合客观事实。事实上，鹏盛公司从未将涉案房屋交付给志美公司过，截止到现在，该房屋的实际控制权及使用权依旧掌握在鹏盛公司手中。而一审法院仅凭所谓志美公司在解除通知书中的陈述以及合同中鹏盛公司应交房的时间与志美公司应付款的时间先后顺序，从志美公司己支付过部分租金来推断出鹏盛公司已交房的逻辑是荒谬可笑的，实在是极不严谨的！2.退一万步讲，即使按鹏盛公司所述已向志美公司交付过房屋，该交付也并非符合合同约定的有效交付，且未经志美公司书面验收合格，涉案房屋至今仍不能达到房屋交付使用的基本条件。根据涉案合同约定“租赁物需经志美公司书面验收合格后”方可交付给鹏盛公司使用。同时，结合案涉合同中双方权利义务的约定可以得知，鹏盛公司需在交付房屋前完成基础水电设施设备的安装、配备合格的水表电表，配备经国家技术监督检验部门检验合格的电梯设施设备等基础设施设备，并完成消防设施设备的建设、安装及验收。正因为如此，双方才约定需经志美公司对全部验收合格后办理书面验收交付手续，涉案房屋才能交付。而鹏盛公司至今根本无法提供涉案房屋经志美公司书面验收合格的依据，以及涉案房屋已按照合同约定的时间及条件交付给志美公司的证据。且时至今日，鹏盛公司仍未完成涉案房屋消防设施设备的安装及验收工作，相关建设工作仍在进行中。根据合同法的相关规定，提供符合使用用途及保障安全的租赁物，也是出租人的法定义务。在不符合消防安全及使用用途的情况下，鹏盛公司不可能将涉案房屋交付给志美公司使用，志美公司也不可能会接收这样不符合用途及安全要求的房屋。即使鹏盛公司交付了，也不是符合合同约定以及法律规定的交付，不应得到法院的认可，志美公司有权随时解除合同。二、一审法院认定志美公司关于“鹏盛公司无法提供包括房屋三证在内的证明资料导致合同目的不能实现的主张不能成立”属于事实认定错误，法律适用不当，应予以纠正。1.一审法院对于合同中约定的“房屋证明资料”认定为“建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证”，显属不当。案涉合同第一条第二款之约定“甲方提供房屋的证明资料给乙方，乙方自行办理经营所需证照”。该条款虽未明确房屋的证明资料具体是什么，但从上述条款的前后表述来看，鹏盛公司所应提供的房屋证明资料，是用于志美公司办理经营证照所需的。换言之，志美公司在办理证照过程中，有权部门认为需要由产权人提供的房屋的全部证明资料均应由鹏盛公司负责向志美公司提供，而包括房屋三证在内的相关资料正是志美公司办理经营证照的基本材料。这一点志美公司在一审中己提交证据余杭区工商管理局出具的企业住所使用证明予以证明，一审判决对此一节事实也予以了认定。但在此情形下，一审法院却最终通过鹏盛公司的单方陈述，推断得出鹏盛公司已向志美公司提供了“建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证”，并据此认为鹏盛公司提供房屋证明资料的义务已完成，显然没有任何事实依据。且不说鹏盛公司未提供任何证据证明其向志美公司提交过规划许可证及施工许可证，即使退一万步讲，鹏盛公司提交了此两证，但因该材料并非志美公司办理经营证照所需，故这与合同中双方的真实意思表示根本不符。因此，一审法院对此节事实的认定显属不当。2.鹏盛公司未能提供包括房屋三证在内的证明材料，已致志美公司无法实现案涉合同的目的，一审法院未对此认定，显属错误。关于志美公司承租案涉房屋的目的及房屋用途，在合同的第一条第一款中已有明确约定，即用于办公、工业生产和经营（包括酒店、服务）等。合同中所列明的任何一项用途，包括经营酒店，均符合双方约定，也是案涉房屋应具备的用途。至于一审法院所关心的，酒店经营是否超出了志美公司的经营范围，以及志美公司与他人合作经营酒店是否符合租赁合同的其他约定，都与志美公司在订立本合同时的目的无关。更何况，志美公司有证据证明鹏盛公司授权志美公司对案涉房屋招商转租或与他人合作经营。同时，根据余杭工商局所提供的证明资料表明，提供房屋所有权证是办理企业住所地证明的必需材料，此处的企业并非仅指酒店经营，还包括其他企业类别。既然无法提供相关证明资料，志美公司非但不能经营原定想经营的酒店，涉案房屋也不能作为其他企业经营的场所。而案涉房屋占地面积如此巨大，且涉及整幢楼房，显然当时志美公司订立合同时的目的为企业经营，包括酒店。而该合同因产权人（即鹏盛公司）无法按约提供相关证明资料，致使志美公司无法办理企业经营证照，也就无法在案涉房屋内开展合法的企业经营活动。至此，涉案合同目的显然无法实现。故上述情形当然符合《合同法》第九十四条之规定，完全符合合同法定解除的条件。三、志美公司解除合同的通知己公证送达至鹏盛公司，案涉合同已依法解除，一审法院未对此认定，应在二审中予以纠正。对于志美公司解除房屋租赁合同的通知是否送达鹏盛公司，一审中志美公司提供了公证送达的材料，根据鹏盛公司法定代表人吴晓鹏的名片将解除通知送至鹏盛公司另一办公地址（名片上的地址）“杭州市余杭区崇贤镇塘康公路”，同时，志美公司又提供了邮件签收凭证，证明上述解除通知已于2015年7月17日由鹏盛公司的门卫“陆生发”签收了。据此，志美公司根据《合同法》第九十四条之规定，行使合同的单方法定解除权，并将解除的意思表示送达至鹏盛公司。故此，案涉合同已于2015年7月解除。综上，鹏盛公司未能按约交付符合合同约定的房屋以及志美公司办理经营证照所需的房屋证明材料，已造成严重违约，致使合同目的无法实现。志美公司己据此解除了合同，并有权要求鹏盛公司依约承担违约责任并赔偿损失。故提起上诉，请求判令：1.撤销一审判决，依法改判支持志美公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由鹏盛公司承担。被上诉人鹏盛公司答辩称：第一，志美公司上诉状中的理由，在一审法院的判决书中均有涉及，只是志美公司的观点与一审法院的观点相左。一审法院的判决认定的事实、做出判决的理由，符合事实和法律规定，认定事实清楚，适用法律正确。第二，志美公司的上诉状存在诸多矛盾之处，其第一点上诉理由，认为鹏盛公司已按约定交付案涉租赁房屋，认为法院认定事实错误，但是其所说的理由是矛盾的。因为，这个事实是发生在纠纷之前，是否交付房屋实际上是事实问题，发生了就是发生了，不存在前面说从来没有交付，退一步说交了又如何，这不是法律问题，如果是法律问题，看法不一致，需要法院判断的话，才存在假定的情况。志美公司解除的通知书中，虽然鹏盛公司没有收到，但是志美公司一审提供的解除通知，明显说道要把房屋还给鹏盛公司，如果没有收到，就不需要还。是志美公司一种自认的事实，应该是认定事实的重要依据。至于志美公司说的租赁物必须要经过志美公司的书面验收之后交付，合同是这么约定的，合同是志美公司提供的，志美公司是专业的房产代理公司，而鹏盛公司是工厂，第一次出租房屋，鹏盛公司认为没有办理书面的交接手续，不影响实际的交付。至于消防设施的安装及验收，实际是有个过程的。双方的合同第八条有约定，应该是由志美公司自己报批的，并不是房屋出租方的义务。第三，房屋三证，志美公司称房屋三证，但是当时房屋并未办出三证，鹏盛公司办理了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，志美公司作为专业的房产代理公司，应该清楚需要哪些证书，但是签订合同的时候志美公司未提出要求，事后提出要房屋三证，鹏盛公司认为志美公司这个理由是不充分的。第四，关于解除通知，志美公司通过公证送达的地址不是鹏盛公司的注册地址，鹏盛公司对此不清楚，一审法院对此也做出了认定。志美公司的上诉理由均不成立，请求二审法院驳回志美公司的上诉。二审中，上诉人志美公司提交如下证据：证据1.委托书，证明志美公司与鹏盛公司签订房屋租赁合同的当日，鹏盛公司已经向志美公司出具委托书一份，委托其在出租房内对外招商，也证明了鹏盛公司完全同意对外转租的事实；证据2.名片，证明鹏盛公司的实际办公地址为杭州市余杭区崇贤镇唐康公路，即志美公司解除合同通知函的寄送地，而签收人陆生发正是鹏盛公司的门卫收发员，故鹏盛公司已收到合同解除函；证据3.照片一组，录音光盘、租房意向协议书各一份，证明（1）涉案房屋仍处在鹏盛公司的实际控制中，目前鹏盛公司正在对房屋进行消防装修，一审认定房屋已经交付给志美公司根本不是事实；（2）鹏盛公司一直控制并使用房屋，带领案外第三人实地察看，且于2016年5月12日与案外人签订了涉案房屋的租房意向协议，并作出承诺在协议签订之前其已拥有涉案房屋的完整使用权及所有权，同时也证明了鹏盛公司已经认定案涉合同早已解除的事实。（3）鹏盛公司的另一办公地址为杭州市余杭区崇贤镇唐康公路，即志美公司寄送合同解除函的地址。鹏盛公司未提交证据，针对志美公司的证据，鹏盛公司认为：证据1，真实性无异议，但是关联性有异议，与本案无关，志美公司一开始来谈是由志美公司作为中介代理的一方，对鹏盛公司的房屋进行代理出租，所以开始的时候出具了该份委托书。后来通过双方当事人的交谈，由志美公司来租赁案涉房屋，所以前面说的委托代理租赁的关系就结束了，双方变成了出租和承租关系；证据2，名片不能说明问题，名片真实性有异议，任何人都可以印名片，真正的地址以公司登记和实际经营的地址为准；证据3，照片真实性无异议，但是无法看出拍摄时间，不能证明志美公司所要待证的事实，照片上相关的事情，实际上是，消防设施是由鹏盛公司安装的，在2015年的时候，因为志美公司和鹏盛公司之间发生了纠纷，鹏盛公司一直在办理三证，在这个过程中必须要办理消防设施的安装及验收，在这样的情况下，鹏盛公司去安装了，但是不能说明房屋由鹏盛公司控制，整座房子是空房子，门是开的，鹏盛公司为了做房产证去安装了消防设施，该事实鹏盛公司认可，但是与本案无关，录音光盘、租房意向协议书真实性无异议，合法性有异议，实际上，志美公司在一审结束后，叫了一个托，以假意租赁的名义，和鹏盛公司洽谈房屋租赁的问题。对志美公司的证据本院认证如下：证据1真实性予以确认，该证据可以证明在志美公司与鹏盛公司签订《房屋租赁合同》的当日，鹏盛公司委托志美公司就案涉房屋进行对外招商；证据2鉴于鹏盛公司对该证据真实性不予认可，无法证明志美公司按名片中地址寄送合同解除函，即系向鹏盛公司寄送的事实；证据3中照片的真实性本院予以确认，鉴于鹏盛公司也认可对案涉房屋进行了消防设施的安装，故对该节事实本院予以确认，就录音及租房意向书，鹏盛公司对真实性无异议，本院予以确认，该两份证据可以证明2016年5月12日，鹏盛公司与案外人浙江万景市政园林工程有限公司就案涉房屋签订了《租房意向协议书》的事实。本院经审理认定的事实与原审认定一致。另查明，在志美公司向邮寄地址为“杭州市余杭区崇贤镇塘康公路”发出解除通知书后，鹏盛公司为了办理房屋三证，对案涉房屋进行了消防设备的安装，并于2016年5月12日与案外人浙江万景市政园林工程有限公司就案涉房屋签订了《租房意向协议书》。另，二审法庭调查中，双方当事人一致确认案涉《房屋租赁合同》于2015年12月1日解除。本院认为，第一，关于案涉房屋是否交付的问题。志美公司认为，按照合同约定，需志美公司书面验收合格后交付案涉房屋，现鹏盛公司未提供房屋交接的书面材料，故案涉房屋并未交接。但在志美公司2015年7月16日向鹏盛公司发出的《房屋租赁合同解除通知书》中，志美公司明确表示“3.合同解除后5日内本公司，并将房屋移交给贵公司……”如此前志美公司未实际接收案涉房屋，则无需在合同解除后将案涉房屋移交给鹏盛公司。故该通知书能够证明案涉房屋已经交付。第二，关于鹏盛公司是否按照《房屋租赁合同》约定交付了相关材料的问题。志美公司主张《房屋租赁合同》第一条第二款中“甲方提供房屋的证明资料给乙方，乙方自行办理经营所需证照”，其中所指的资料是指办理证照过程中有关部门认为需要的全部证明资料，包括房屋三证。但该合同并未明确“证明资料”的具体内容，志美公司认为合同约定的证明资料指房屋三证并无证据证明，故不能认定鹏盛公司未按照合同约定交付证明材料，也无法证明鹏盛公司违约导致志美公司合同目的不能实现。第三，关于《房屋租赁合同》解除的问题。原审中志美公司主张其于2015年7月16日向鹏盛公司邮寄解除通知书，行使了法定解除权，因此合同解除。但该解除通知书邮寄的地址并非鹏盛公司的注册地或者实际经营地，亦无法证明鹏盛公司已经收到该解除通知。在本院审理过程中，双方当事人一致确认案涉《房屋租赁合同》于2015年12月1日解除，案涉房屋于该日由鹏盛公司占有使用，本院对此予以确认。综上，原审中志美公司要求鹏盛公司支付违约金20万元及赔偿损失80万元的诉讼请求，缺乏事实依据，原审不予支持并无不当。关于要求返还押金10万元的诉讼请求，鉴于双方一致确认合同已经解除，鹏盛公司表示根据《房屋租赁合同》第十六条的约定，同意在三日内返还，故本院对志美公司该项上诉请求予以支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但鉴于二审中出现新的事实，故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初57号民事判决；二、杭州鹏盛纺织有限公司于本判决生效之日起三日内返还杭州志美房地产代理有限公司押金10万元；三、驳回杭州志美房地产代理有限公司其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费7350元，由杭州志美房地产代理有限公司负担6681.82元，由杭州鹏盛纺织有限公司负担668.18元；二审案件受理费14700元，由上诉人杭州志美房地产代理有限公司负担13363.64元，由被上诉人杭州鹏盛纺织有限公司负担1336.36元。杭州鹏盛纺织有限公司于本判决生效之日起十日内向本院交纳应负担的二审案件受理费（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：1202024409008802968）；杭州志美房地产代理有限公司于本判决生效之日起十五日来本院退还预交的二审案件受理费。本判决为终审判决。审判长　　余文玲审判员　　张一文审判员　　盛　峰二〇一六年十月八日书记员　　何英杰来源：百度搜索“”