（2016）粤0606民初12715号

裁判日期: 2016-10-08

公开日期: 2017-03-02

案件名称

佛山市顺德区陈村镇钧杰金属压延加工厂、周满钜等与区光洪等租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市顺德区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

佛山市顺德区陈村镇钧杰金属压延加工厂,周满钜,区光洪,何桂容

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国民事��讼法》：第六十条

全文

广东省佛山市顺德区人民法院民事判决书（2016）粤0606民初12715号原告（反诉被告）：佛山市顺德区陈村镇钧杰金属压延加工厂，住所地广东省佛山市顺德区。负责人：周满真。原告（反诉被告）：周满钜，男，1972年3月28日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。两原告的共同委托诉讼代理人：陈宇，广东淼鑫律师事务所律师。两原告的共同��托诉讼代理人：陈传炳，广东淼鑫律师事务所律师。被告（反诉原告）：区光洪，男，1961年11月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告(反诉原告）：何桂容，女，1960年11月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：黄燕柳，广东法岸律师事务所律师。原告佛山市顺德区陈村镇钧杰金属压延加工厂、周满钜诉被告区光洪、何桂容租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告区光洪、何桂容向本院提起反诉,本院依法受理并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈宇及陈传炳、被告委托诉讼代理人黄燕柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令第一被告立即向第二原告支付拖欠的补偿款156300元、厂房按金50000元，总计人民币206300元，并按照中国��民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至清偿之日的利息；2.第一被告承担本案的全部费用；3.第二被告对诉讼请求的1、2项承担连带责任。事实和理由：第二原告是第一原告的实际经营人。2012年6月1日，第一原告负责人周满真与第一被告签订《车间租赁合同》，第一原告向第一被告租用车间面积1463㎡，单价面积为每月每平方米20元，租赁期限为3年。签订合同的同时，第一原告向第一被告交付50000元的厂房按金。2014年，登州工业区实行三旧改造，第一原告租用厂房位置也被列入。2016年1月26日，第二原告周满钜与第一被告签订《搬迁补偿协议书》，双方约定第一原告的搬迁事宜，约定第二原告于2016年3月30日前将建筑物内的设施腾空并将建筑物交给第一被告，第一被告同意补偿180万元，并约定此款项分两期支付。在本协议第七条，第一被告还承诺，在第二原告腾退完毕后，第一被告将同时将收取的第一原告厂房按金5万元一并退回给第一原告的实际经营人即第二原告。第二原告签订合同后，如约履行了搬迁行为，于合同约定期限到期前将建筑物内的设施腾空并将建筑物还给第一被告，第一被告亦签名承认厂房接收的事实。但第一被告在支付部分补偿款后，违反约定，仍拖欠搬迁补偿款156300元尚未支付。同时，第一被告收取的50000元厂房按金也未退还。经多次交涉，第一被告拒绝支付。第二被告系第一被告的妻子，本案资金通过其私人账户转账，第二被告明知以上欠款事实，应承担夫妻共同债务，故对以上拖欠行为承担连带清偿责任。被告辩称，两原告尚欠被告2015年10月至2016年4月10日租金共184338元，另原告还应向被告支付逾期腾退的违约金54000元。被告区光洪、何桂容向本院提出反诉请求：1.请求判令被反��人1向反诉人支付2015年10月至2016年4月10日租金，共计人民币184338元，并自反诉之日起至实际清偿日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；2.被反诉人1向反诉人支付逾期腾退的违约金54000元；3.被反诉人2对被反诉人1的上述请求承担连带清偿责任；4.两被反诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：反诉人1与被反诉人1于2012年6月1日签订《车间租赁合同》，约定被反诉人1租用反诉人的车间，面积为1463平方米，租金为每月每平方米20元，即每月租金为29260元，租赁期限自2012年6月1日起至2015年5月31日止，被反诉人1应在每月5日前向反诉人支付当月租金。自2015年10月起，被反诉人1一直未按合同约定支付租金，截止2016年4月10日被反诉人搬出日止，被反诉人1尚欠反诉人租金184338元。另，因涉案租赁物所在的登州工业区需三旧改造，反诉人1与被反诉人于2016年1月26日签订《搬迁补偿协议书》，约定被反诉人1、2应于2016年3月30日前腾退涉案租赁物，逾期腾退的，则每逾期一日应按补偿款总额的千分之三的标准支付违约金给反诉人。后被反诉人在2016年4月10日才将涉案租赁物返还给反诉人，应当按约定向反诉人支付违约金。被反诉人2作为涉案租赁物的实际使用人，其应对被反诉人1的债务向反诉人承担连带清偿责任。原告佛山市顺德区陈村镇钧杰压延加工厂、周满钜辩称，一、原告认为被告没有权利向原告反诉要求租金，被告反诉原告要求支付的期间租金属于被告无权收取租金的期间，被告因其本人与佛山市顺德区陈村镇潭洲村民委员会、佛山市顺德区陈村镇潭洲村委会登洲资产管理办公室签订了搬迁补偿协议书后丧失场地使用人资格，无权出租争议物业，并无权向申请人主张及收取租金；二、被告以实际行动表示不会向原告收��租金，被告不收取原告租金系出于被告的真实意愿，1.被告曾将原告汇出的租金退回，并明确表明不收取原告租金，要求原告尽快搬离，其目的是方便其本人向政府收取搬迁补偿费用；2.在被告不愿意收取租金并有求于原告搬离的情况下，加之搬迁会进一步加剧出现工人遣散、机器搬迁等严重影响原告生产的事实因素，双方都可能在之后的协议中会反常出现要求或答应支付租金的情形，因为不符合常理与正常推断。搬迁完毕前，原、被告双方仍按之前约定处于无需交纳租金的状态。3.原、被告签订的双方的搬迁补偿协议书隐含着不收取租金的原意表示。原、被告于2016年1月16日签订双方的搬迁补偿协议书时，原告因被告的拒收行为已经多时未交租金，被告作为系统性、总结性文件的搬迁补偿协议书中并未向原告要求收取租金，还承诺在被告搬迁后向原告退回厂房按金��这种承诺至少隐藏着一个意思，即认定原告不存在拖欠租金的情形并肯退还按金，答应退还租金及默认的原告之前的租金不缴纳行为，不属于违约，不必没收按金的明确含意。三、被告扣留原告按金没有依据。按原、被告双方最后系统性、总结性达成的搬迁补偿书明确规定：原告只要达成了搬迁的事实，就已成就了退还条件，被告应一次性退还厂房按金。四、被告怠于行使收回厂房、场地，而非原告故意违约。被告在签订双方搬迁补偿协议书后，已于2016年3月30日前搬空厂房并主动要求被告尽快接受，但被告怠于行使接收行为，原告主动联系并催促其办理交接。被告则拖延办理并不主动联系，在接到原告联系时，又以过完清明（4月5日）才方便交接等为借口推搪，未能及时交接的原因系出于被告的懈怠而非原告故意违约。五、即使退一万步讲，原告要承担违约金，也因为此补偿协议书中对违约金的标准规定过高，规定按全额计算不符合公平的原则，应按实际认定违约金数额按照每日千分之三来计算。本院经审理认定事实如下：2012年6月1日，被告区光洪与周满真签订《车间租赁合同》，被告区光洪为合同甲方，周满真为合同乙方，约定向被告区光洪租赁厂房，面积为1463平方米，承租期为2012年6月1日至2015年5月31日，租金为每月每平方米20元。合同关于按金约定为“乙方支付甲方50000元承租按金作为合同期内厂房保养及租赁合同期内的保证，当租赁期满时确认厂房及设备无损伤，乙方设备、材料及杂物完全退场，场地平整好，并没有违反合同时间及付款时间，则甲方退还全部按金给乙方”。关于各方责任有约定“乙方在合同期内如遇政府要求搬迁，均不属于双方的责任，若政府有补偿设备搬迁费，属乙方部分甲方应付给��方”。因租赁地块被纳入顺德区三旧改造范围，2015年11月10日被告区光洪与佛山市顺德区陈村镇潭州村民委员会、佛山市顺德区陈村镇潭州村委会登洲资产管理办公室签订《搬迁补偿协议书》，就搬迁补偿达成一致意见，且经该委和办公室同意无需再支付2015年11月之后的租金。2015年12月2日，佛山市顺德区陈村镇潭州村民委员会、佛山市顺德区陈村镇潭州村委会登洲资产管理办公室向被告区光洪发出《关于限时腾退土地的通知》，通知中提出根据村民决议、股民决议以及与其签订的《搬迁补偿协议书》，要求其于2016年1月30日前将租赁的土地及地上建筑物清空腾退交还。2016年1月26日，被告区光洪与原告周满钜签订《搬迁补偿协议书》，被告区光洪为甲方，原告周满钜为乙方，约定乙方按协议限期腾退，甲方同意给予乙方补偿款1800000元，乙方应在2016年3月30日前腾空交��；款项分两期支付，签订协议之日起10个工作日内支付30%即540000元，建筑物交还甲方后10个工作日内支付70%即1260000元；乙方未能按时腾退并交还甲方，每逾期一日应按照补偿款总额的千分之三标准支付违约金；乙方腾退完毕后，甲方同时一次性将厂房按金50000元退回给乙方。2016年2月2日，被告区光洪支付540000元给原告周满钜；2016年4月10日，被告区光洪确认收回厂房场地。2016年5月25日，被告区光洪支付1103700元给原告周满钜。另查明以下事实：原告周满钜为原告佛山市顺德区陈村镇钧杰压延加工厂的实际经营者；被告区光洪与何桂容于1986年11月27日登记结婚；2015年10月之前的租金原告佛山市顺德区陈村镇钧杰金属压延加工厂已经支付，2015年12月7日，原告佛山市顺德区陈村镇钧杰金属压延加工厂支付2015年11月厂房租金，2015年12月9日被告何桂容将租金通过原账户退回。2016年8月1日，原告佛山市顺德区陈村镇钧杰金属压延加工厂、周满钜向本院提交诉状。本院认为，本案的争议焦点是原告佛山市顺德区陈村镇钧杰金属压延加工厂是否需支付2015年11月之后的租金及是否存在逾期交还厂房。根据证据显示2015年10月之前的租金原告佛山市顺德区陈村镇钧杰金属压延加工厂已经支付，因此被告区光洪所主张的2015年10月的租金并无依据，不予支持；2015年11月之后，被告区光洪与佛山市顺德区陈村镇潭州村民委员会、佛山市顺德区陈村镇潭州村委会登洲资产管理办公室签订的《土地使用合同》已经终止，并签订《搬迁补偿协议书》，对2015年11月之后无需支付租金，在原告周满钜与被告区光洪签订的《搬迁补偿协议书》中对租金也未提及，也无证据证实因此给其造成实质性的损失，被告区光洪收取2015年11月开始的租金并无依据；��时，2015年12月7日，原告佛山市顺德区陈村镇钧杰金属压延加工厂支付2015年11月厂房租金，2015年12月9日被告何桂容将租金通过原账户退回，被告区光洪、何桂容“有一直谈，被告确实是不想给补偿给原告，只同意不收取相关的租金，但后来，原告一直不同意，双方经协商后另签订搬迁补偿协议。”解释与双方磋商的时间、金额、范围等并不相吻合，反而与被告区光洪不再交付租金给村委会、资产办的事实相互印证，结合以上事实应认定双方就租金不再缴纳已达成一致协议，现被告区光洪要求支付2015年10月之后的租金不应准许。关于厂房是否逾期交还的问题，现有证据证实2016年4月10日被告区光洪确认厂房的交还，原告佛山市顺德区陈村镇钧杰金属压延加工厂、周满钜认为属于被告区光洪的懈怠所致，但无证据证实，逾期交还的事实确实客观存在；双方约定的逾期交付的违约金为日支付补偿款总额的千分之三，但被告区光洪未举证证实逾期交付给其造成的损失，该项约定过高，同时被告区光洪也未严格按照合同约定时间和金额交付约定的搬迁费用，合同履行过程中均存在一定的违约情形，但逾期交付违反合同的约定，承担相应的违约责任方可利于维护正常的社会经济秩序和树立良好的社会诚信理念，按照违约时间、损失、过错等因素，本院酌定违约金为20000元。被告区光洪收取的按金50000元应予退还。综上，被告区光洪应支付原告搬迁费156300元、押金50000元，扣除本院确定的违约金20000元后，还应支付186300元。双方约定的支付时间为厂房交付后10个工作日，原告请求从起诉之日计算利息符合法律规定，应予准许。被告区光洪、何桂容为夫妻关系，在夫妻关系存续期间对涉案地块进行经营，应视为夫妻在经营过程中产生的债务，原告佛山市顺德区陈村镇钧杰金属压延加工厂、周满钜请求由其承担连带责任应予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款，判决如下：一、被告（反诉原告）区光洪应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）佛山市顺德区陈村镇钧杰压延加工厂、周满钜支付搬迁费、押金等共计186300元；二、被告（反诉原告）何桂容对本判决第一项中被告（反诉原告）区光洪所负义务承担连带清偿责任；三、驳回原告（反诉被告）佛山市顺德区陈村镇钧杰压延加工厂、周满钜的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告��区光洪、何桂容的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费（本诉原告佛山市顺德区陈村镇钧杰压延加工厂、周满钜已预交）减半收取为2197.25元，反诉案件受理费减半收取为2437.5元（反诉原告区光洪、何桂容已预交），共计4634.75元，由原告（反诉被告）佛山市顺德区陈村镇钧杰压延加工厂、周满钜负担434.75元，由被告（反诉原告）区光洪、何桂容负担4200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　龚国旗二〇一六年十月八日书记员　　卢致慧更多数据：搜索“”来源：