（2016）川1503民初1182号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-12-06
案件名称
原告华恩物业与被告杨海、李福平物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宜宾市南溪区人民法院
所属地区
宜宾市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宜宾市南溪区华恩物业服务有限公司,杨海,李福平
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
四川省宜宾市南溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1503民初1182号原告：宜宾市南溪区华恩物业服务有限公司，住所地：宜宾市南溪区仙源长街凯丽香江2号楼2-1-204号。统一社会信用代码：915115030739560899。法定代表人：蒋兴维，职务：总经理。委托诉讼代理人：高婷，四川华晨律师事务所宜宾分所律师。被告：杨海，男，1977年4月17日出生，汉族，住四川省南溪区南溪镇北大街。被告：李福平（被告杨海之妻），女，1978年5月17日出生，汉族，住四川省南溪区南溪镇北大街。二被告共同委托诉讼代理人：杨廷富（被告杨海的父亲），男，1954年1月2日出生，汉族，住四川省南溪区石鹅村*组。原告宜宾市南溪区华恩物业服务有限公司（以下简称：华恩物业公司）与被告杨海、李福平物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月23日公开开庭进行了审理。原告华恩物业公司的委托诉讼代理人高婷，被告杨海、李福平的共同委托诉讼代理人杨廷富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华恩物业公司向本院提出诉讼请求:1、请求判令二被告向原告支付欠缴的物业服务费2334.96元及违约金（违约金的计算方法为：以物业费778.32元为基数，从2013年11月1日起至实际支付之日止，按月利率2%计算；以物业费778.32元为基数，从2014年11月1日起至实际支付之日止，按月利率2%计算；以物业费778.32元为基数，从2015年11月1日起至实际支付之日止，按月利率2%计算）；2、本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：二被告系夫妻关系，且系凯丽香江小区业主，物业为8-1-9号商铺，商铺建筑面积为46.33m2。2013年9月30日，原告与凯丽香江小区的业主委员会签订《物业服务管理合同》。合同约定，该小区的商用物业按照建筑面积缴费，标准为1.4元/月.平方米。则被告的商铺每年应缴纳的物业服务费为778.32元。同时双方在该合同第六条约定了物业缴费时间“业主或物业使用人从2013年10月1日起至2013年11月1日止开始交纳2013年10月1日至2014年9月30日一年物业服务费，次年物业费的交纳以此类推。”在合同第四条约定了逾期缴纳物业费的违约责任“业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按本物业服务费每日千分之三的标准向乙方支付违约金，逾期二个月仍未交纳的，乙方可采取催缴措施。”按照合同约定，被告分别应在2013年11月1日缴纳2013年10月1日至2014年9月30日期间的物业服务费，于2014年11月1日前缴纳2014年10月1日至2015年9月30日期间的物业服务费，2015年11月1日前缴纳2015年10月1日至2016年9月30日期间的物业服务费。但原告通过公示、短信、挂号信多次催缴，但被告仍未缴纳2013年10月1日至今（共三年）的物业服务费合计2334.96元。原告为被告提供了物业服务，被告未按约定缴纳物业服务费，其行为已构成违约，应按照合同约定支付违约金。现起诉至人民法院，请求法院支持原告的上述请求。被告杨海、李福平共同辩称，我们没有缴纳物业服务费是事实，但是我们不应当向原告缴纳物业服务费，理由为：1、我们没有与原告签订物业服务合同，也不知道小区的业主委员会与原告签订了物业服务合同。只有在我们与物业公司签订有合同的情况下，才应当缴纳物业服务费。2、原告出示的物业服务合同上约定的收费标准过高，原告收取物业服务费应提交相关的文件依据。3、我们已将商铺出租给他人使用，商铺使用人要求原告安装摄像头，原告拒绝安装，因此，原告并没有提供相应的安全保障设施。本院经审理认定事实如下：被告杨海、李福平系夫妻关系，共同购买了南溪凯丽.香江小区商铺，建筑面积为46.33m2，二被告于2012年10月8日接房。原告华恩物业公司为凯丽香江小区提供物业管理服务。被告自2013年10月1日起未向原告交纳物业服务费，原告分别以张账催缴公示、电话短信、邮寄信件、上门催缴等方式向二被告催收物业服务费。对上述双方当事人无争议的事实，本院依法予以确认。双方当事人有争议的事实为：一、关于原、被告双方是否成立物业服务合同关系：被告抗辩称其未与原告方签订物业服务合同，也不知道凯丽香江小区业主委员会与原告方签订有物业服务合同。但是，被告对原告为凯丽.香江小区提供物业管理服务的事实予以认可，同时，原告提交了2013年9月30日华恩物业公司与宜宾市南溪区南溪镇凯丽.香江业主委员会签订《物业服务管理合同》，用于证明原、被告双方已签订了书面的物业服务合同，该合同约定：原告为凯丽.香江小区提供物业管理服务，物业服务期限为2013年10月1日至2016年9月30日；物业服务费由业主或物业使用人按建筑面积交纳，其中商用物业1.4元/月.平方米，从2013年10月1日起至2013年11月1日止交纳2013年10月1日至2014年9月30日期间的物业服务费，次年物业服务费的交纳以此类推；如违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按物业服务费每日千分之三的标准向原告支付违约金，逾期二月仍未交纳的，原告可采取催缴措施。被告不认可上述《物业服务管理合同》，但并未提交证据证明该合同的签订过程违反法律法规的规定。据此，本院依法认定原、被告之间已成立物业服务合同关系，并且，凯丽.香江小区业主委员会与原告已签订书面的物业服务合同。二、关于被告拖欠的物业服务费的金额：原告根据《物业服务管理合同》的约定计算出被告每年的物业服务费为778.32元，被告尚差欠原告三年物业服务费，金额为2334.96元，被告抗辩称原告收费标准过高，但并未提供证据证明，本院依法认定被告差欠原告物业服务费2334.96元。三、关于原告是否违约：被告抗辩称原告拒绝为被告的商铺安装摄像头，未尽到安全保障义务，所以才拒绝交纳物业费，但是，原告与小区业主委员会签订《物业服务管理合同》，明确约定了原告提供的物业管理服务包括对辖区内物业建筑共用部位的维护和管理、对共同设施、设备的维护、运行和管理、公共环境卫生、公共秩序维护、公用绿化的养护和管理等等，但并没有约定原告具有为小区业主安装安全设施的义务，因此，被告的抗辩理由不能成立。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与凯丽.香江小区业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，该合同合法有效。被告作为凯丽.香江小区的业主，系物业服务合同权利义务的一方实际享有者和承担者，系物业服务合同的实质当事人，理应受合同的约束。依据物业服务合同约定，原告提供物业服务，被告应按合同约定交纳物业费，并且，被告拒绝交纳物业费无正当理由，故本院对原告要求被告交纳所欠物业费2334.96元的诉讼请求依法予以支持。因双方在合同中明确约定了逾期交纳物业费的违约金，原告主动要求将违约金降低为按月利率2%计算，不违反法律规定，本院对该项诉讼请求依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告杨海、李福平于本判决生效之日起十日内向原告宜宾市南溪区华恩物业服务有限公司支付物业费2334.96元及违约金（违约金的计算方法为：以物业费778.32元为基数，从2013年11月1日起至实际支付之日止，按月利率2%计算；以物业费778.32元为基数，从2014年11月1日起至实际支付之日止，按月利率2%计算；以物业费778.32元为基数，从2015年11月1日起至实际支付之日止，按月利率2%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告杨海、李福平负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 李秀英二〇一六年十月八日书记员 何 琴 微信公众号“”