（2016）赣0322民初448号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-11-16
案件名称
江西银湾物业管理有限公司萍乡分公司与柳某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上栗县人民法院
所属地区
上栗县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江西银湾物业管理有限公司萍乡分公司,柳某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第二十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
江西省上栗县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0322民初448号原告江西银湾物业管理有限公司萍乡分公司，住所地萍乡经济开发区。法定代表人曾艳红，经理。委托代理人刘蕾娜，女，1986年8月8日出生，汉族，萍乡市安源区人，系该公司员工。被告柳某，男，1964年7月6日出生，汉族，上栗县人，个体户，住上栗县。委托代理人钟鹏程，江西公平律师事务所律师。原告江西银湾物业管理有限公司萍乡分公司诉被告柳某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江西银湾物业管理有限公司萍乡分公司的委托代理人刘蕾娜、被告柳某及其委托代理人钟鹏程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年3月31日，被告柳某在萍乡宝鼎置业有限公司开发兴建的位于上栗县上栗镇兴盛大道的城市花园小区购买了第1幢1单元1号房，建筑面积为267.67平方米，该商品房用途为商业，约定物业费按上栗物价局审批为准，该房当即交付，被告成为小区业主并使用。2010年11月25日，萍乡宝鼎置业有限公司与上海银湾物业管理连锁集团江西萍乡分公司签订了《城市花园前期物业服务协议》，约定原告进驻城市花园小区进行前期物业服务，对物业服务收费标准商铺为1元/月每平方米。原告进驻后对小区内包含被告的商铺进行了卫生清洁、保安、维修、及公共设施的维护、保养等服务，但被告从2013年4月30日起至今一直欠缴物业管理费用，原告经多次催讨未果，特诉至法院要求被告支付欠缴物业费9636元及按银行同期利率计算欠缴物业费期间的利息（暂计从2013年4月30日至2016年4月30日）。被告辩称，原被告双方没有签订物业服务合同，萍乡宝鼎置业有限公司在向被告出售房屋时并未要求被告签订临时管理规约及遵守临时管理规约的承诺书，城市花园前期的物业也未向被告公示；被告所购买的是商业用房，根据物业管理办法，物业管理价格是市场调节价，并不是以政府指导价，原告主张的1元/平方米/月没有法律依据；被告所购买的房屋是在城市花园的外围，与城市花园虽为一体，但在功能及位置上讲是相分离的，甚至不在监控监视范围，除水、电是接小区的总管道、排污出口经小区排污系统进行外，其它消防、卫生等原告均未提供物业服务，请求法院驳回原告诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了如下证据：1、营业执照、组织机构代码证及负责人身份证明各一份，拟证实原告的主体资格、经营范围及具有物业服务资质。经质证，被告对该证据的真实性、合法性无异议，但认为原告没有提供资质证明，不能证明其有物业管理资质，本院经审查，原告的营业范围为物业管理、保洁服务，可以证实其证明目的，故对原告提供的证据予以采信。2、商品房购买合同一份，拟证实被告与萍乡宝鼎置业有限公司签订了购房合同，双方约定了物业服务，被告有义务缴纳物业服务费。经质证，被告对该证据的真实性、合法性无异议，但认为合同补充协议第二条对被告没有约束力，该条款只适用住宅房屋，不适用商铺，本院经审查，对该份证据的真实性予以确认。3、萍乡市发改委复函萍发改价调[2013]188号函一份，拟证实城市花园商铺物业服务价格的标准为1元/平方米/月。经质证，被告对其真实性无异议，但认为《江西省物业管理条例》规定商业物业是适用市场调节价，所以该证据不具有合法性。本院经审查，该函仅仅是对原告物业服务收费标准的备案，且函内注明该收费标准为最高限价，下浮不限。4、前期物业服务协议一份，拟证实原告与建设单位萍乡宝鼎置业有限公司签订了物业服务合约。经质证，被告认为该证据与本案没有关联性，原告与被告没有签订物业服务合同，建设单位也未公示临时管理规约，本院经审查认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故被告的辩解不能成立，对原告提供的该份证据予以采信。被告柳某为支持其抗辩理由，向法庭出示如下证据：1、上栗县市容环境卫生管理所证明一份，拟证实被告的店铺门前属于市政公共设施，并向环卫部门缴纳了卫生费。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为环卫部门对市政公共卫生需要另行收费，该费用不包含在物业服务费内，本院经审查，对被告向环卫部门缴纳卫生费的事实予以采信。2、2016年5月24日至27日的照片十张，拟证实原告并未履行其门前卫生清洁义务，系由环卫部门在履行。经质证，原告对该证据的三性均有异议，认为不能证明原告未提供物业服务，本院结合其它证据对环卫部门清扫被告店铺前卫生的事实予以确定。经审理查明，2010年11月25日，萍乡宝鼎置业有限公司与上海银湾物业管理连锁集团江西萍乡分公司签订了《城市花园前期物业服务协议》，约定原告江西银湾物业管理有限公司萍乡分公司进驻萍乡市上栗县城市花园小区进行前期物业服务，商铺的物业服务收费标准为1元/月/平方米，该协议服务期自小区业主委员会成立时自动终止。2011年3月31日，被告柳某在萍乡宝鼎置业有限公司开发兴建的该城市花园小区购买了第1幢1单元1号房，建筑面积为267.69平方米，该商品房用途为商业，随后被告成为小区业主，并使用该房经营马可波罗磁砖。合同中约定：购房者应当积极配合，接受售房者或其委托的物业管理企业提供的前期物业管理服务，售房者和购房者应当遵守物业管理法规、规章、规范性文件和各项物业管理制度，并按约定承担前期物业管理服务费用。原告述称，被告缴纳物业服务费至2013年4月29日止，之后未再付分文。经多次催讨未果，原告特诉至法院要求被告支付欠缴物业服务费9636元及按银行同期利率计算欠缴物业服务费期间的利息（从2013年4月30日至2016年4月30日）。另查明，被告柳某自从2012年5月起，向上栗县市容环境卫生管理所缴纳了环卫费，其商铺前的卫生由环卫所负责清扫；其所在城市花园小区目前并未成立业主大会和业主委员会。该城市花园小区住宅类物业服务收费标准为0.5元/月/每平方米。本院认为，前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位为小区选聘物业服务企业的合同。本案中，原告与萍乡宝鼎置业有限公司所签订的《城市花园前期物业服务协议》不违反法律的相关规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，且本案中被告与萍乡宝鼎置业有限公司在签订的《商品房买卖合同》中同时包含了双方之间对前期物业服务的合意在其中，故原告诉请被告支付物业服务费的请求，本院予以支持。至于被告缴纳物业服务费的标准，《城市花园前期物业服务协议》中约定了商铺收费标准为1元/月/每平方米，因庭审中双方对原告提供物业服务的情况存在争议，根据收费与服务对等原则，本案原告并未对其全面履行合同情况加以举证，结合庭审查明的事实情况，本院适当降低物业服务费的标准，参照住宅收费标准计算被告应缴纳物业服务费为4818元（0.5元/月/每平方米×267.69平方米×36月，计算至2016年4月30日止。后期物业服务费用应根据不同的事实情况或双方的约定另行计算）。本案中双方并未约定物业服务费缴纳的时间，故对原告主张欠缴期间的利息本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告柳某于本判决生效之日起五日内向原告江西银湾物业管理有限公司萍乡分公司支付物业服务费4818元（从2013年4月30日起计算至2016年4月30日止）；驳回原告江西银湾物业管理有限公司萍乡分公司的其它诉讼请求。如未在上述指定期限内履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告江西银湾物业管理有限公司萍乡分公司和被告柳某各承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决生效之日起，权利人可向一审人民法院申请执行，申请执行的期限为两年。审判长 龙 波审判员 陈记良审判员 邓 娟二〇一六年十月八日书记员 缪从春 来自