（2016）新01民终3420号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-10-17
案件名称
董鸿雁与乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司物权保护纠纷二审民事裁定书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董鸿雁,乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)新01民终3420号上诉人（原审原告）：董鸿雁，女，1960年9月3日出生，汉族，无固定职业，住克拉玛依市独山子区。被上诉人（原审被告）：乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市水磨沟区。法定代表人：李玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫新安，新疆同泽律师事务所律师。上诉人董鸿雁因与被上诉人乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司（以下简称乐福公司）物权保护纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2016)新0106民初566号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人董鸿雁、被上诉人乐福公司的委托诉讼代理人闫新安到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。董鸿雁上诉请求：撤销一审判决，改判乐福公司赔偿全部经济损失7381.6元，并由其承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定事实有误。原审法院认定大多数业主都是以2004年购买商铺价格的9%续签的《委托管理合同》，但因业主购买商铺的时间不同，商铺的价格也是逐年上涨，所以606名续签合同的业主的租金标准并不一致，现主张以目前的市场价格计算赔偿标准，符合法律规定。二、原审法院适用法律错误。原审法院以物权法第七十一条认定我的维权行为损害其他业主权益明显有误，我是涉案商铺的合法所有人，不能以他人的合同行为约束我行使权利。被上诉人乐福公司辩称：董鸿雁购买的商铺本身就是产权式商铺，无法物理分割，也无法独立经营，否则会对其他业主造成损害。目前我公司己与大多数业主达成了续租协议，董鸿雁要求返还商铺会损害到其他业主的合法利益，请求二审法院驳回上诉，维持原判。董鸿雁向一审法院起诉请求：赔偿侵权期间的经济损失38139.84元（2014年9月至2015年12月）。一审法院认定事实：2004年6月25日，董鸿雁与乌鲁木齐金世界经营管理有限公司签订了《委托经营管理合同》，约定：董鸿雁将坐落于乌鲁木齐市南湖路178号金世界商业中心（家乐福国际超市）地上第3层第D083、D084号商铺委托给乌鲁木齐金世界经营管理有限公司经营管理，建筑面积共计10.26平方米，总房款为人民币123171元；委托管理期限自2004年9月1日起至2014年8月31日止；董鸿雁委托乌鲁木齐金世界经营管理有限公司经营之物业为商业用途，并符合国家有关消防安全规定。乌鲁木齐金世界经营管理有限公司对该物业自行经营或者转租第三方经营，须向董鸿雁支付租金。该物业的租金按月计算，每月租金为人民币825元，年租金为人民币19852元；委托期间，董鸿雁承担因取得该物业收益而应缴纳的个人所得税及该物业的保险费用，乌鲁木齐金世界经营管理有限公司承担使用该物业的水、电、暖费，卫生费，物业管理及其它相关经营性税费；本合同有效期满，乌鲁木齐金世界经营管理有限公司需继续使用该物业的，应于期满之日前60天向董鸿雁提出续约要求；在同等条件下，乌鲁木齐金世界经营管理有限公司对该物业有优先承租权。双方就继续委托经营管理事宜，应重新签订合同。合同签订后，董鸿雁将商铺交付给乌鲁木齐金世界经营管理有限公司委托经营。乌鲁木齐金世界经营管理有限公司已支付了合同约定期限内的商铺租赁回报利益。2009年7月乌鲁木齐金世界经营管理有限公司经核准将企业名称变更为乌鲁木齐港惠橘城经营管理有限公司；2015年7月31日乌鲁木齐港惠橘城经营管理有限公司经核准将企业名称变更为乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司。董鸿雁购买了上述商铺，并取得了位于乌鲁木齐市水磨沟区南湖路178号家乐福国际超市1栋3层D083、D084号商铺《房屋所有权证》，该房屋权属证书所附房屋分层分户平面图显示房屋在平面上紧密相连，无明确四至界限。2014年8月31日，董鸿雁、乐福公司合同约定的期限届满。因双方对商铺租赁回报利益的标准无法协商一致，董鸿雁不同意将商铺委托给乐福公司继续经营管理，双方未能续签合同。乐福公司现已将董鸿雁商铺所在的第三层出租给了第三方，该楼层业主共计801名，已有606名业主与乐福公司续签了《委托经营管理合同》。乐福公司与新签协议的业主达成的年租金标准（前两年）为原始购房总价的9%。乐福公司在2014年9月至2015年5月共计9个月向董鸿雁每月转账方式支付804.72元，共计7242.48元。2016年3月29日，董鸿雁向原审法院撤回要求乐福公司返还商铺的诉讼请求。一审法院认为：乐福公司在与董鸿雁之间的《委托经营管理合同》到期后，未向董鸿雁返还该商铺的事实存在，其应当向董鸿雁赔偿占有期间的费用。董鸿雁撤回“判令返还该商铺”的诉讼请求，是在法律允许的范围内对自己的权利所作的处分，原审法院予以准许。关于占有使用的赔偿标准问题，原审法院，根据大多数业主与乐福公司续签协议约定的原始购房总价的9%的年租金标准，确定乐福公司向董鸿雁以此标准支付占有使用费，既尽可能维护了董鸿雁的合法权益，也尊重了绝大多数业主的共同决定的客观事实，故根据公平原则，原审法院对董鸿雁主张的损失参照此标准计算为：原始合同的总房款×9%÷12个月×自2014年9月至2015年12月共计16个月。乐福公司应按此标准减去已向董鸿雁支付款项后向董鸿雁赔偿损失。判决：乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司向董鸿雁赔偿损失共计7538.04元【123171元×9%÷12个月×16个月-7242.48元（乐福公司已向董鸿雁支付的部分）】。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认为:乐福公司是否应参照委托经营合同中约定9%的收益比例按照现在商铺的市场价格向董鸿雁赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”第七十六条第一款规定：“下列事项由业主共同决定……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第二款“……应当经专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案诉争的商铺位于乌鲁木齐市水磨沟区南湖路178号家乐福国际超市1栋3层，该楼层现由乐福公司统一出租给第三方经营。根据查明的事实，董鸿雁在购买诉争商铺时明知该商铺所有权性质以及商场对该商铺实行统一经营模式，也应当知道自己对该商铺的权利必然受制于多数业主的整体意志，现己有超半数业主在合同到期后续签委托经营合同。即使各业主分别与乐福公司续约，并非以召开业主大会形式作出，但目前已有超过半数业主就自己的权利进行了处分，对共有部分形成了多数意见，应当视为对继续经营的重大事项作出了共同决定。因此，原审法院根据超半数业主续签协议约定的原始购房总价的9%的年租金标准，判令赔偿业主损失，既维护了董鸿雁的合法权益，也尊重了绝大多数业主的共同决定的客观事实，故董鸿雁提出原审法院认定赔偿损失的标准不当、损失过低的上诉请求，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人董鸿雁负担（已付）。本判决为终审判决。审 判 长 李 健审 判 员 谭建艳代理审判员 柳 燕二〇一六年十月八日书 记 员 赵 可 微信公众号“”