（2016）桂01民终1741号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2017-05-02
案件名称
南宁市勤建房地产开发有限公司、张梅馨商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南宁市勤建房地产开发有限公司,张梅馨
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂01民终1741号上诉人（原审被告）：南宁市勤建房地产开发有限公司。法定代表人：李联珠，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴秋芳，广西天华阳光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张梅馨。委托诉讼代理人：王玉妹，广西铭荟律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦凤巧，广西铭荟律师事务所律师。上诉人南宁市勤建房地产开发有限公司（以下简称勤建公司）因与被上诉人张梅馨商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院（2015）兴民一初字第711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人勤建公司的委托诉讼代理人吴秋芳，被上诉人张梅馨的诉讼委托代理人王玉妹、韦凤巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。勤建公司公司不服一审判决上诉称：一、被上诉人逾期提交委托代办房屋产权证的材料，上诉人根据合同约定有权顺延代办证的时间，且不承担迟延代办证的违约责任。一审判决认定事实不清，适用法律错误，显属错判。二、一审判决从交房之日至被上诉人领取房产证之日计算违约金显失公平。三、被上诉人没有遭受任何实际经济损失，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。诉讼费由被上诉人承担。张梅馨辩称：一审判决认定事实清楚，判决符合法律规定，请求维持原判。张梅馨向一审法院起诉请求：张梅馨向勤建公司履行了支付购房款义务，但勤建公司未按合同约定在交房后360日内履行办理房屋产权证义务，导致张梅馨于2014年9月25日才取得房屋所有权证。请求判令：一、勤建公司向张梅馨支付违约金5480元（自2013年12月25日计至2014年9月25日，按每日20元计算）；二、本案诉讼费用由勤建公司承担。一审法院经审理查明：南宁市东州路×号翰林美筑系勤建公司开发建设的商品房。张梅馨（××）与勤建公司（××）于2011年7月16日签订一份《商品房买卖合同》，约定：××向××购买位于南宁市兴宁区东州路×号翰林美筑×号楼×号，房屋总价款598343元。合同第九条约定：××应当于2012年12月30日前将符合约定的商品房交付××。第十七条约定：××委托××办理房屋所有权证。××应当在商品房交付使用后360日内，向房屋登记机构为××申请房屋所有权登记，并将以××为产权人的房屋所有权证书交付××。因××过错，导致上述手续迟延办理的，双方同意按下列第（1）（2）（3）项处理：（1）××退房的，××须在××提出退房要求之日起30日内将××已付款及按银行同期活期存款利息利率计算的利息退还××。××应配合××办理退房的有关手续。（2）××不退房的，××按每迟延一日20元计算，向××支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%。（3）因××原因（含××未付清房款、不及时向××领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等）造成该商品房不能再规定期限内取得产权证书的，由××承担全部责任，由此造成××损失的，还应承担相关责任。同日，双方还签订《附件六：合同补充协议》，该协议第6条约定：××应于本合同签订之日起6个月内向××提供办理产权证（含他项权证）的资料及签署办理房屋所有权证的文件，××不再另行通知。××需取得××接收凭证作为已履行提交资料义务的有效依据。××逾期履行本条义务的，××有权据实顺延该房屋产权证的办理时间，且不视为××违约。第25条约定：如补充协议约定内容与合同约定内容不相符的，则以补充协议约定内容为准，自双方签字、盖章之日起生效，均具同等法律效力。此外，该合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，张梅馨依约向勤建公司支付了购房款。上述房屋于2013年4月1日交付使用。2014年5月28日，张梅馨向勤建公司提交办证资料及签署相关委托文件。2014年8月14日，勤建公司登记取得南房商备字（2014）第×号《商品房现售备案证明》，翰林美筑×、×号楼住宅部分纳入现售范围。2014年8月18日，勤建公司向房产局网上申请办理张梅馨房产证。讼争房屋所有权权属登记时间为：2014年9月25日。2014年11月1日，张梅馨签收了上述房屋所有权证。张梅馨以勤建公司逾期交付房产证构成违约为由，向法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。一审法院经审理认为：张梅馨、勤建公司双方签订的《商品房买卖合同》及《附件六：补充协议》是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定勤建公司应当在商品房交付使用后360日内，向房屋登记机构为××申请房屋所有权登记，并将以××为产权人的房屋所有权证书交付××。上述房屋于2013年4月1日交付使用，勤建公司应当在房屋交付使用后360日内即2014年3月27日前向张梅馨交付房产证，现勤建公司于2014年11月1日向张梅馨交付房产证，属逾期交付。勤建公司抗辩主张张梅馨逾期提交办证材料导致延误。按房屋权属登记流程，勤建公司向有关部门提交必要手续并取得《商品房现售备案证明》，是办理房屋所有权证的必要的前提条件，而勤建公司在约定交付房产证的时间届满后直至2014年8月14日才取得讼争房屋的商品房现售备案证明，张梅馨未按约在签订合同6个月内提交办证材料及签署委托文件，并不是导致办证延迟原因,且即使至张梅馨提交办证材料时，勤建公司仍未取得商品房现售备案证明，仍不具备为张梅馨办理房屋所有权证的条件，故勤建公司抗辩延期原因在于张梅馨，不予采纳。关于勤建公司抗辩主张其不应承担向房产局申请办证后的违约责的。按照张梅馨、勤建公司之间合同约定，勤建公司未按约定时间交付房产证则应向张梅馨承担违约责任，勤建公司此抗辩主张属于以合同主体以外第三人的原因提出的抗辩，尚且不论第三人是否存在办证延误的情形，就本案而言张梅馨依合同主张勤建公司违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，因第三人原因造成违约的，勤建公司亦应当向对方承担违约责任，故勤建公司的上述主张亦不成立，不予采纳。综上，张梅馨未能在约定办理房屋所有权证的期限内取得房屋权属证书的原因在于勤建公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，勤建公司逾期交付房屋所有权证的行为构成违约，应向张梅馨支付迟延期间的违约金，计算方式为：从2014年3月27日起计算至2014年11月1日止，按合同约定的20元/天计算，张梅馨主张自2013年12月25日起算，不予支持，勤建公司自行主张违约金截止至权属登记日2014年9月25日，故勤建公司应当向张梅馨支付从2014年3月27日起计算至2014年9月25日止违约金3640元（182天×20元/天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：南宁市勤建房地产开发有限公司向张梅馨支付逾期办理房屋所有权证的违约金3640元。案件受理费25元，由勤建公司负担。二审中，当事人均没有提交新证据。双方当事人对一审查明的“××向××购买位于南宁市兴宁区东州路×号翰林美筑×号楼×号”的事实提出异议，均确认应为×号，故本院对该事实予以纠正，即涉案房屋为×号。对一审查明的其他事实，双方均无异议，本院予以确认。二审另查明：二审庭审中，当事人均认可涉案合同第十七条约定了办证违约金。本院认为：勤建公司与张梅馨在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》及《附件六：补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，一审认定合同合法有效正确，本院予以维持。关于勤建公司应否承担逾期办证的违约责任的问题。房地产开发企业没有为商品房购买人办理房产证的法定义务，只有协助商品房购买人办理房屋所有权登记手续提供必要证明的法定义务,但本案双方约定了由房地产开发企业代为办理房产证，故勤建公司具有为张梅馨办理房产证的合同义务。涉案合同约定：勤建公司应当在商品房交付使用后360日内，将以××为产权人的房屋所有权证书交付××。涉案房屋于2013年4月1日交付张梅馨，房产证直到2014年11月1日才交付张梅馨，属逾期交付。勤建公司抗辩主张张梅馨逾期提交办证材料导致延误，因勤建公司于2014年8月14日才取得讼争房屋的《商品房现售备案证明》，而该证明是办理房产证的必要条件之一，所以张梅馨未按约在签订补充协议的6个月内提交办证材料及签署委托文件，并不是导致办证延迟原因。故勤建公司抗辩延期原因在于张梅馨，一审不予采纳正确，本院予以维持。勤建公司逾期交付房屋所有权证的行为构成违约，应向张梅馨支付迟延期间的违约金，一审依据涉案合同约定，计算违约金为3640元，并无不当，本院予以维持。综上所述，勤建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人勤建公司负担。本判决为终审判决。审判长 卢玉梅审判员 农虹菲审判员 刘 萌二〇一六年十月八日书记员 梁志洁 微信公众号“”