（2016）豫02民终1366号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-11-11
案件名称
程聚强与河南业豪置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省开封市中级人民法院
所属地区
河南省开封市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河南业豪置业有限公司,程聚强
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫02民终1366号上诉人（一审被告）河南业豪置业有限公司。法定代表人陈文华，总经理。委托代理人聂永锋，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。被上诉人（一审原告）程聚强，男，1977年3月6日生，汉族，居民。。委托代理人冯立彪，河南裕禄律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人河南业豪置业有限公司（以下简称业豪置业公司）因与被上诉人程聚强商品房销售合同纠纷一案，不服河南省兰考县人民法院（2015）兰民初字第03039号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。一审法院查明，2013年5月20日，程聚强与业豪置业公司签订了商品房买卖合同，程聚强购买了西班牙小镇第1幢2单元5层西户商品房住宅一套。合同对商品房的价格、交付期限、保修责任等都作了相关约定。合同第四条约定“按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2142元，总金额（人民币）贰拾柒万肆千捌百陆拾壹元整”；第八条约定“出卖人应当在2014年3月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格”；第九条约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按总房款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”；第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。2013年7月3日业豪置业公司给程聚强出具了274861元的销售不动产统一发票，该房屋首付款为144861元，2013年8月22日公积金贷款支付130000元，程聚强已将该房款全部付清。2014年3月25日，程聚强、业豪置业公司双方进行房屋交接验收时，程聚强发现该房屋存在质量瑕疵，并在验收单其他问题栏注明：“燃气头换2个、锁芯必须换、厨房东边门未封，未打胶（外）、西卧室东墙出现网面。维修需要1日”。当日，程聚强、业豪置业公司双方未签署房屋交接单及其他交接房屋手续。2015年11月6日，程聚强因该房屋问题与西班牙小镇物业发生纠纷，经兰考县城关派出所出警处理后，物业将该房屋钥匙交给程聚强。当日，程聚强与物业管理人员对该房屋又进行交验，并在验收单上注明该房屋存在的一些问题。上述事实有当事人陈述、商品房买卖合同、不动产发票、工程竣工验收报告、房屋验收单、验房表、接处警登记表及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。一审法院认为，程聚强、业豪置业公司双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同关系成立，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。程聚强支付房款后，业豪置业公司应按合同约定期限交付房屋。2015年11月6日，程聚强因该房屋问题与西班牙小镇物业发生纠纷，经派出所处理后，物业将该房屋钥匙交给程聚强，虽当日验房单上记载了房屋质量瑕疵，但程聚强当日接受了房屋钥匙，该房屋转移给程聚强所占有，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，应认定当日为业豪置业公司交付程聚强房屋的日期。程聚强、业豪置业公司合同约定的交房日为2014年3月20日，业豪置业公司未按期交付房屋系违约行为，应按双方合同约定承担每日按已交付房价款万分之二的违约责任，故对程聚强要求业豪置业公司支付从2014年3月20日起至2015年11月6日止逾期交房违约金的诉讼请求予以支持。2014年3月25日，程聚强、业豪置业公司双方进行房屋验收时，程聚强发现房屋存在质量瑕疵，当日双方未按合同约定签署房屋交接单及履行其他相关的交房手续，业豪置业公司亦未提交其与程聚强交接房屋的相关证据，故对业豪置业公司辩称2014年3月25日将房屋交付给程聚强的辩解意见不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。该房屋已交付，且程聚强、业豪置业公司双方签订的商品房买卖合同第十六条对保修责任作了约定，并附有住宅质量保证书，因此对该房屋交付后存在质量问题，业豪置业公司应当按照合同约定承担保修责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十三条第二款之规定判决：一、河南业豪置业有限公司于本判决生效后十日内向程聚强支付逾期交房违约金32708元；二、驳回程聚强的其他诉讼请求。案件受理费618元，由河南业豪置业有限公司负担。如果未按照判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。业豪置业公司不服一审判决上诉称：1、一审法院判决业豪置业公司支付程聚强违约金32708元没有事实依据，业豪置业公司不存在迟延交付房屋的违约行为，交付的房屋也不存在质量瑕疵。涉案房屋于2014年3月10日经验收合格，此时该房屋就符合了合同约定的交付条件。2014年3月20日业豪置业公司通知程聚强接收房子，程聚强于2014年3月25日签订了房屋验收单，至此，业豪置业公司将合同中约定的商品房交付给程聚强，业豪置业公司不存在任何违约行为。程聚强所称的“延期交付房屋”事实上是由于程聚强拒绝接收房屋造成的。程聚强未提供充分证据证明业豪置业公司未按时交房，其提供的派出所的出警记录不能证实业豪置业公司不交纳房屋钥匙给程聚强。交房当天的实际情况是由于房屋存在一些问题，物业公司将其中一套装修钥匙交由装修工人进行维修，维修结束后钥匙一直在维修工人手中，装修钥匙一共两套，其中一套在程聚强手中，程聚强后来是要另一套装修钥匙，维修工人正好不在，但程聚强却非要另一套装修钥匙，后业豪置业公司通知维修工人从外地赶过来将另一套装修钥匙交给程聚强，这是导致程聚强报警的原因，而非程聚强所说业豪置业公司拒不交付房屋钥匙。一审判决认定事实及判决结果错误，请求二审法院查清事实，撤销原判，依法发回重审或改判驳回程聚强的诉讼请求，并由程聚强承担一、二审的诉讼费用。程聚强答辩称：1、一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决结果正确，业豪置业公司的上诉理由不成立，应依法驳回其上诉请求，维持原判。业豪置业公司延迟交付房屋，违约是事实。本案中业豪置业公司出卖给程聚强的商品房，直到业豪置业公司上诉时，上诉人都未能提交商品房验收合格证，业豪置业公司拒不出示任何书面证明材料，所以，房屋根本未达到交付条件，在此情况下，业豪置业公司将商品房交付程聚强，其行为已经违反了法律规定及合同约定。一审法院判决业豪置业公司向程聚强支付逾期交房违约金32708元，事实清楚，证据充分，判决结果正确。2、一审中，程聚强不仅提供了2014年3月25日的验房单，还提供了2015年11月6日的验房单。验房单显示该房屋存在多处质量问题。业豪置业公司上诉所称有两套装修钥匙不是事实，程聚强在2015年11月6日报警后，在出警人员的调解下，物业公司才交付程聚强一套钥匙，在此之前，程聚强根本没有拿到钥匙。综上，一审判决认定业豪置业公司存在违约行为事实清楚，证据充分，应予维持。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，程聚强提交的2014年3月25日的《西班牙小镇房屋验收单》第6栏入户门钥匙显示为“无”把，在其他问题栏显示“天燃气头换2个、维修需要1日；锁心必须换；厨房东边门未封，未打胶（外）；西卧室东墙出现网面”，该验收单背面写有“保证15天后维修好程博文”，并加盖有“河南省丽都物业服务有限公司西班牙小镇物管处”的印章及“证明人：郑卡卡”并加盖有“西班牙小镇项目销售专用章”，据此可知，2014年3月25日验房后，由于房子存在一些问题，且程聚强要求更换锁心，当日业豪置业公司并未将房屋钥匙交付于程聚强。程聚强提供的盖有“兰考县建筑工程质量监督站”印章的《河南省建设工程质量投诉一览表》显示，其于2015年10月22日向兰考县建筑工程质量监督站投诉房屋质量问题，经监督站工作人员现场查看，该房屋存在“内粉已剔除”问题。故，业豪置业公司上诉主张其于2014年3月25日已将房屋钥匙交付于程聚强，其不存在逾期交付房屋的违约行为及房屋不存在质量问题与事实不符，该主张无证据支持，本院对此上诉主张不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费618元，由上诉人河南业豪置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 李翠莲审 判 员 汪爱莲代理审判员 张世杰二〇一六年十月八日书 记 员 王 爽 百度搜索“”