（2016）新23民终1150号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-12-29
案件名称
余金讳与新疆大陆盛房地产开发有限责任公司昌吉市分公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
余金讳,新疆大陆盛房地产开发有限责任公司昌吉市分公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)新23民终1150号上诉人(原审原告)：余金讳，男，1976年1月13日出生，住昌吉州昌吉市。委托诉讼代理人：吴瑞，新疆新蓝天律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：新疆大陆盛房地产开发有限责任公司昌吉市分公司，住所地：昌吉市宁边西路38号。负责人：范晴，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：常青，男，1947年12月2日出生，系新疆大陆盛房地产开发有限责任公司昌吉市分公司副经理，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：高文彬，新疆北方律师事务所律师。上诉人余金讳因与被上诉人新疆大陆盛房地产开发有限责任公司昌吉市分公司商品房预售合同纠纷一案，不服昌吉市人民法院（2016）新2301民初951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日受理后依法组成合议庭，并于2016年8月15日公开开庭审理了本案。上诉人余金讳及其委托代理人吴瑞，被上诉人新疆大陆盛房地产开发有限责任公司昌吉市分公司的委托代理人常青、高文彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余金讳上诉请求：请求依法撤销昌吉市人民法院（2016）新2301民初951号民事判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定被上诉人的“五方竣工验收”作为房屋验收交付的条件不能成立。根据房地产法及相关的法律规定中对商品房验收和交付进行了明确的规定，即商品房建成后交付使用前，除建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收外，还需申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件后，由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表才视为最终验收合格。本案中被上诉人所出售商品楼为18层的高层住宅，该商品房规划、消防等仍未通过政府相关部门的验收和许可，至今也未向政府主管部门进行备案，无法达到商品房交付的法定条件。被上诉人提供的“五方验收”报告，只是针对工程土建部分进行的综合评定，并不能作为商品房达到交付的依据。且，本案诉争房屋本身未达到双方约定的交付标准。上诉人所购商品房存在墙体屋顶多处裂缝、内墙为进行亚光抹灰、顶棚未刮石膏、墙体屋顶多处存在钢筋、管线外露等问题，无法达到上诉人与被上诉人合同约定的交付使用条件。被上诉人至今未予修复、解决房屋存在的质量问题和未完工部分，造成上诉人长达近4年时间无法正常使用所购房屋，上诉人购房的合同目的无法实现，上诉人主张解除合同符合法律规定。2、退一步讲，即使被上诉人开发的商品楼符合交付条件，上诉人双方合同约定被上诉人需在商品房交付后90日内办理产权登记手续，按被上诉人认可的2013年7月交付房屋，被上诉人应当在2013年10月底前办理产权登记手续。截止目前被上诉人都未能办理产权证书，被上诉人的严重违约行为同样构成根本性违约，上诉人要求解除合同符合法律规定。新疆大陆盛房地产开发有限责任公司昌吉市分公司辩称，上诉人的解除权已经消灭，上诉人至今未办理入住手续，不能说诉争房屋有质量问题。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。余金讳向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告已经交付的购房款508694元，承担利息108453元，合计617147元。一审法院认定事实：2011年11月9日，原、被告签订一份商品房买卖合同，双方约定被告将其位于昌吉市宁边西路开发的“恩源.智湾”小区29幢2单元201室商品房一套出售给原告，房屋建筑面积为131.95平方米，总价款508564元。关于房屋交付期限及交接，合同第八条和第十一条约定，出卖人应当在2012年10月30日前将经验收合格的商品房交付买受人；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同签订后，原告于2011年11月9日交纳房屋首付款120000元，剩余388564元和工本费130元于2012年1月19日交纳给被告。2013年7月2日被告向昌吉市质量监督站提出竣工验收申请报告后电话通知原告验收房屋。2013年7月19日，被告组织对其开发的恩源.智湾小区3号住宅楼进行了五方验收。2013年7月2日原告按被告通知时间前去验房，因原告认为房屋主体工程达不到交付标准，墙面屋顶存在钢筋外露，内墙未抹灰，屋顶未粉刷故未办理房屋交接。现原告认为被告至今未向其交付房屋，故诉至法院要求解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及返还购房款。一审法院认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院对其效力予以确认。双方当事人在合同中约定，该商品房经验收合格为房屋交付的条件。国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”上述规定属强制性规范，因此“该商品房经验收合格”应指工程质量验收合格，该质量验收是指建设单位收到建设工程竣工报告后，组织勘察、设计、施工、监理等单位进行的竣工验收。根据被告提供的证据，2013年7月19日，被告作为建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位竣工验收完毕，此时该商品房符合了交付条件。原告接到被告通知对房屋进行了验收，因原告认为房屋主体工程存在质量问题未办理交接。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条“交付期限”，第十一条“交接”对交付使用条件明确规定，只要被告交付房屋符合上述约定，原告应当接收房屋。原告主张该房屋存在质量问题，拒绝接收房屋并请求解除合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，房屋主体结构质量不合格不能交付使用，因房屋质量问题严重影响正常居住使用。买受人可请求解除合同和赔偿损失。本案中，原告并未提交所购买房屋存在房屋主体结构质量不合格或影响正常居住使用的相关证据。一审法院认为，2013年7月19日被告开发房屋经五方竣工验收后，此时房屋已符合合同约定的交付的条件，且被告已通知原告验收房屋，原告在没有确切证据证明房屋存在主体结构质量问题的情况下，拒绝接收房屋，故房屋至今未交付的原因并非被告造成的。双方签订的商品房买卖合同未约定解除条件，原告要求解除合同的理由不符合法律规定，故对原告主张解除与被告签订《商品房买卖合同》及返还购房款的诉讼请求，不予支持。遂判决：驳回原告余金讳的诉讼请求。本院二审期间，上诉人向法院提交公证书1份，拟证明本案诉争的房屋内部达不到双方约定的交付条件，存在质量问题，被上诉人拒不履行合同主要义务，上诉人有权解除合同。经质证，被上诉人提出对该证据的真实性无法确认，申请日期是2016.5.10，到现场查看是2016.5.10，公证书出具时间是2016.8.15，公证书不能证明房屋存在质量问题，且上诉人尚未办理入住手续，故上诉人是非法进入诉争房屋，对合法性不予认可。经审查，本院对该证据的真实性予以确认。被上诉人提交竣工验收备案表1份拟证实诉争房屋符合相关法律规定，具备交付条件。经质证，上诉人对该证据的真实性认可，认为上诉人起诉时并诉争房屋未达到竣工验收的标准，被上诉人并未办理诉争房屋消防等验收必备的条件，所有相关的资料都是在诉讼过程中才取得的。经审查，本院对该证据的真实性予以确认。二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。二审另查明：本案诉争房屋所在的恩源.智湾小区3＃住宅楼于2016年8月9日经昌吉市建设工程质量监督站竣工验收合格。本院认为：上诉人余金讳与被上诉人新疆大陆盛房地产开发有限责任公司昌吉市分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应遵照履行。结合本案上诉人与被上诉人的诉称及辩称，本案双方当事人的主要争议焦点：上诉人余金讳主张解除双方签订的《商品房买卖合同》的理由是否成立。首先，上诉人余金讳上诉称本案诉争房屋质量不合格，未达到法定交付条件，导致合同目的不能实现。二审中被上诉人提交的竣工验收备案表，足以证实本案诉争房屋经过竣工验收质量合格。故对上诉人以房屋质量不合格要求解除合同的意见，本院不予采纳。其次，上诉人主张被上诉人未按合同约定办理诉争房屋产权登记手续，且已逾期超过1年，上诉人有权解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人主张解除合同和赔偿损失的，应予支持。该解释第十五条同时又规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中被上诉人于2013年7月2日向上诉人交付房屋，上诉人以质量存在问题至今未办理入住，根据双方合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案”，根据此约定，因上诉人至今未办理入住使用该房屋，故上诉人尚不享有合同解除权。退一步讲，即使按照2013年7月2日作为诉争房屋交付时间，根据上述约定推算，被上诉人应当于2013年10月1日前为上诉人办理房屋所有权登记手续，逾期超过一年的，上诉人享有合同解除权，且该解除权应当在一年内行使，而事实上，上诉人余金讳于2016年2月15日才提起诉讼，已超过解除权的行使期间。故上诉人余金讳主张解除双方签订的《商品房买卖合同》的理由不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人余金讳的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9971元，由上诉人余金讳负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵建生代理审判员 蒲婷婷代理审判员 杨 洁二〇一六年十月八日书 记 员 陈 哲 来自：