（2016）鄂0881民初1340号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-10-31
案件名称
湖北鸿洋达置业有限公司与徐宏辉、薛丽娟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
钟祥市人民法院
所属地区
钟祥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖北鸿洋达置业有限公司,徐宏辉,薛丽娟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖北省钟祥市人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0881民初1340号原告湖北鸿洋达置业有限公司，住所地：湖北省武汉市武昌区东湖路137号202号房，统一社会信用代码914201066791468497。法定代表人徐国洋，总经理。委托代理人唐钊，男，1984年10月24日出生，汉族。代理权限为特别授权代理。委托代理人茹天贵，湖北喜祥致运律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告徐宏辉。委托代理人黄晶鑫。代理权限为特别授权代理。被告薛丽娟。原告湖北鸿洋达置业有限公司与被告徐宏辉、薛丽娟房屋租赁合同纠纷一案，根据原告湖北鸿洋达置业有限公司诉前保全申请，我院作出（2016）鄂0881民初1340-1号民事裁定书对被告徐宏辉、薛丽娟在金融机构的存款65万元或同等价值的其他财产予以查封或冻结，本案于2016年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告湖北鸿洋达置业有限公司的委托代理人唐钊、茹天贵，被告徐宏辉、薛丽娟的委托代理人黄晶鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北鸿洋达置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告立即支付房屋租金717310元及延期支付违约金20万元。2、请求人民法院依法判令被告立即腾出房屋归还房屋使用权。3、本案诉讼费用由被告负担。2012年8月20日，原告与被告签订御隆天下商铺租赁合同，合同编号NO.015号，合同约定：原告将高1栋2层201-210号、高2栋2层201-205号、高2栋2层206号一半，高1栋2层201-210号、高2栋201-205号、高2栋2层一半，高1栋1层转角门头及旁边各两间、多1大栋1层104号、多1大栋2层201-205号商铺出租给被告使用，租赁期限为2012年9月1日至2019年8月31日止，租金从合同签订之日起每半年支付商铺租金149400元，截止2016年6月7日为1026710元，被告徐宏辉已支付309400元，下欠原告房屋租金717310元。2016年6月7日，原告根据合同约定，向被告送达解除合同通知书，要求支付房屋租金，并限期要求被告腾出房屋，被告收到通知书后，不履行合同义务。为此，请求人民法院依法判决支持原告以上诉请。被告徐宏辉辩称，其承租的房屋部分租金未付属实，但被告在承租过程中部分房屋未使用，未产生经济效益，应当适当减少租金，另违约金约定的过高，请求法院调整。被告薛丽娟未参与经营活动，不应当承担连带责任。被告徐宏辉未向本院提交证据。被告薛丽娟未答辩，亦未向本院提交证据。原告湖北鸿洋达置业有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对有争议的证据，本院认定如下：被告徐宏辉对原告湖北鸿洋达置业有限公司提交的租赁合同的真实性无异议，但认为在经营过程中约定的承租面积仅使用了一半，还有一半的承租商铺面积并未实际使用，故不存在违约，也不应该按承租面积支付租金，本院认为，合同内容真实、本院对该证据予以确认。原告提交的解除合同通知书、送达回证，被告对其真实性无异议，但认为收到合同解除通知书后应有3个月的异议期，该解除通知书，邮寄送达电子回执内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。对于原告提交的婚姻登记信息的真实性无异议，但是认为其妻薛丽娟未参与经营，不应承担连带清偿责任，本院认为该婚姻登记信息真实有效，与本案有关联，故予以确认。根据本院采信的证据，结合原、被告当事人的当庭陈述，本院确认本案事实如下：2012年8月20日，原告与被告签订御隆天下商铺租赁合同，合同编号NO.015号，合同约定：原告将高1栋2层201-210号、高2栋2层201-205号、高2栋2层206号一半，高1栋2层201-210号、高2栋201-205号、高2栋2层一半，高1栋1层转角门头及旁边各两间、多1大栋1层104号、多1大栋2层201-205号商铺出租给被告使用，租赁期限为2012年9月1日至2019年8月31日止，其中2012年9月1日至2012年12月31日为装修免租期。2013年1月1日至2017年8月31日期内，每月租金为9.1964元／㎡，合计249000元／月，租金从合同签订之日起每半年支付商铺租金149400元，2016年6月7日原告发出解除合同通知书，2013年1月1日至合同解除之时租赁期为42个月，合计1045800元，扣除被告徐宏辉已经支付的309400元，下欠736400元。原告根据合同约定向被告送达解除合同通知书后要求支付房屋租金，并限期要求被告腾出房屋，但被告拒不履行，故原告向本院提起诉讼。本院认为，结合双方举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点为：1、被告是否应该按照双方签订的租赁合同履行给付租金义务；2、原、被告双方的《租赁合同》是否已经解除；3、原告主张的违约金是否过高，应否予以调整；4、被告徐宏辉之妻薛丽娟是否应当承担连带清偿责任。1、关于被告是否应该按照双方签订的租赁合同履行给付租金义务的问题。原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。本案湖北鸿洋达置业有限公司已按合同约定将铺位交付徐宏辉使用，2013年1月1日至合同解除之时租赁期为42个月，合计1045800元，扣除被告徐宏辉已经支付的309400元，下欠736400元，原告诉请为717310元，庭审调查中，徐宏辉对湖北鸿洋达置业有限公司主张的上述金额无异议。但认为被告在承租商铺后，因为政策性原因实际使用面积只有承租面积的一半，故应减少相应面积的租金费用。被告抗辩理由并未提交证据证明，无事实或法律依据，被告应当按合同约定给付原告租金717310元。2、关于原、被告双方的《商铺租赁合同》是否已经解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中，被告徐宏辉拖欠房租的行为明确符合双方签订的《商铺租赁合同》中第十一条第三款“商铺租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租商铺”中的第七条，故原告据合同约定有权解除合同，其于2016年6月15日将合同解除通知书邮寄送达于被告，解除合同通知书送达之日合同解除。3、关于湖北鸿洋达置业有限公司主张的违约金是否过高，应否予以调整的问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，湖北鸿洋达置业有限公司与徐宏辉在租赁合同中对逾期支付租金等费用作出违约金的约定，但违约金不应高于损失的30%，故本院酌情认定违约金为5万元。4、关于被告徐宏辉之妻薛丽娟是否应当承担连带清偿责任的问题。被告徐宏辉、薛丽娟系夫妻关系，被告租赁商铺是在夫妻关系存续期间承租的，并且是为了通过商业经营，增加家庭夫妻共同收入，被告经营不善未盈利或认为其妻并未参与经营均不能作为薛丽娟不承担责任的理由，故夫妻双方应对租金承担共同归还的义务，被告薛丽娟应对应付租金承担共同清偿责任。综上所述，湖北鸿洋达置业有限公司主张徐宏辉支付租金717310元，要求腾出房屋归还房屋使用权有事实法律依据，本院予以支持。但对于其主张过高的违约金20万，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告徐宏辉、薛丽娟支付原告湖北鸿洋达置业有限公司租金717310元；二、被告徐宏辉、薛丽娟支付原告湖北鸿洋达置业有限公司违约金50000元；三、被告于本判决书送达之日起十日内腾空承租商铺，归还原告湖北鸿洋达置业有限公司的商铺使用权。四、驳回原告湖北鸿洋达置业有限公司的其他诉讼请求。上列第一、二应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，减半收取4900元，财产保全费5000元，共计9900元，由被告徐宏辉、薛丽娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员 马江波二〇一六年十月八日书记员 谭翛予 搜索“”