（2016）粤01民终10175号

裁判日期: 2016-10-08

公开日期: 2016-10-25

案件名称

广东省华侨建设工程有限公司与广州市荔建房产物业管理公司物权保护纠纷2016民终10175二审民事裁定书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广东省华侨建设工程有限公司,广州市荔建房产物业管理公司,广州市华丰房产发展有限公司

案由

物权保护纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2016）粤01民终10175号上诉人（原审原告）：广东省华侨建设工程有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：黄松泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡秋雄、蓝云惠，均系该司职员。被上诉人(原审被告)：广州市荔建房产物业管理公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：欧阳小进，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁志敏，该公司职员。原审第三人：广州市华丰房产发展有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：欧东铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨敏丽，该公司职员。上诉人广东省华侨建设工程有限公司(以下简称华侨公司)因与被上诉人广州市荔建房产物业管理公司（以下简称荔建公司）、原审第三人广州市华丰房产发展有限公司（以下简称华丰公司）物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初1332号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人华侨公司上诉请求：撤销审判决，依法改判支持其一审全部诉请。事实理由如下：一、一审法院认定“华丰公司与华侨公司针对上述《商品房买卖合同》的效力以及标的物是否已交付存有争议，华侨公司对案涉车位所享有的物权目前存疑”是错误的。（一）《商品房买卖合同》合法有效，具有法律约束力。2007年2月1日，华侨公司就案涉车位的买卖与华丰公司签订了30份《商品房买卖合同》，并按照合同约定支付了全部购房款，同时于2007年2月6日办理了预售备案登记。华丰公司主张案涉车位的买卖实为双方借贷关系的抵押担保、购房款实为借款是没有事实和法律依据的。首先，即使华丰公司将案涉车位出售给华侨公司的目的是为了融取金门大厦永久供电工程的建设资金，但是，华丰公司出售案涉车位的行为是自愿的，意思表示是真实的；其次，华丰公司收取华侨公司支付的购房款后，将该款项作为金门大厦永久供电工程的建设资金并不影响购房款的性质；另外，双方签订的《商品房买卖合同》是一个完全独立的合同关系，合同双方意思表示真实，合法有效，具有法律约束力，且华侨公司已按照合同约定支付了全部购买款，该合同已实际履行。因此，华侨公司与华丰公司签订的《商品房买卖合同》根本不存在任何法律上的效力争议，华丰公司出售车位的目的以及收取购房款后款项的用途并不影响合同的效力，华丰公司主张买卖合同无效纯属无理狡辩。（二）案涉车位已经交付。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，华丰公司应在2008年1月31日前按车位使用标准向华侨公司交付案涉车位，但华丰公司一直未按合同约定履行交付义务。因此，华侨公司在2010午4月28日去函要求华丰公司交付车位和办理产权证书，经协商，华丰公司同意按照买卖合同约定向华侨公司交付案涉车位。由于华丰公司当时已将案涉车位交由荔建公司出租管理，华丰公司即通知荔建公司将案涉车位租金移交给华侨公司，荔建公司也于2010年5月11日向华侨公司移交了案涉车位2009年10月份的车位租金6000元(荔建公司以及华丰公司均确认向华侨公司移交了2009年10月份租金)。庭审中，荔建公司也确认了华侨公司已开具了相应的车位租金发票给荔建公司，也就是说上述交付案涉车位租金的行为是荔建公司和华丰公司共同确认的，上述行为已形成了华侨公司与华丰公司对案涉车位使用权的事实交付。也正是由于确认了2009年10月的事实交付，在华侨公司发函给荔建公司要求其计算自2009年11月起至2015年7月的案涉车位租金时，荔建公司才会于2015年7月8日与华侨公司共同确认《广州市荔建房产物业管理公司应支付华建公司金门大厦车位租金计算表》，并确认其欠付华侨公司租金494899.5元。至此，华丰公司已以指示荔建公司移交租金的方式，交付了案涉30个车位。（三）华侨公司是案涉车位的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。案涉车位所处“金门大厦”小区。众所周知，此小区已被广州市国土和资源房管局列入历史遗留问题，案涉车位已投入使用多年，也收益多年，但由于缺乏办理房地产权证的硬件要求，故华丰公司一直未帮华侨公司办理案涉车位的产权证。2009年10月华丰公司连同荔建公司一起将案涉车位租金移交给华侨公司后，华侨公司即依法享有占有、使用、收益和处分的权利。（四）根据以上分析，华丰公司已经将案涉车位以指示交付的方式交付给华侨公司，案涉车位交付后一直由荔建公司出租管理，产生了收益，该收益属于法定孳息，根据《物权法》第一百一十六条第二款“法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得”以及《合同法》第一百六十三条规定：“标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有；交付之后产生的孳息，归买受人所有”的规定，华侨公司依法享有案涉车位的租金收益，荔建公司应当将收取的租金返还华侨公司。二、一审判决认定事实错误，导致适用法律错误。综上，案涉车位的《商品房买卖合同》是合法有效的，案涉车位已实际交付，一审法院认定华侨公司对案涉车位所享有的物权目前存疑，属认定事实不清。故华侨公司上诉请求撤销一审判决，支持其一审诉讼请求，以维护华侨公司的合法权益。被上诉人荔建公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持，驳回华侨公司的上诉请求。一、案涉车位的出卖人是华丰公司，华丰公司未授权或指示荔建公司向华侨公司交付车位，关于案涉车位的任何主张华侨公司都应向华丰公司提出，与荔建公司无关。二、荔建公司支付一个月租金以及作出租金的确认是因为华侨公司拿出买卖合同给荔建公司看，并向荔建公司提出，荔建公司基于错误的认识在未向华丰公司了解核实情况以及未经华丰公司同意和授权就作出的计算确认是无效的，华侨公司的主张没有事实、法律及合同依据。原审第三人华丰公司二审陈述称：同意一审判决。一、华侨公司与荔建公司之间，华侨公司与华丰公司之间的关系，属于两个不同的法律关系，荔建公司无权对车位作出任何处理。二、华侨公司与华丰公司签订的协议书，商品房买卖合同是名为买卖合同，实为融资借贷，双方无买卖车位的真实意思。三、华侨公司与荔建公司签订的协议书、商品房买卖合同两者是不可分割的，都不是独立的合同，商品房买卖合同从属于协议书，是对协议书的补充，性质是对融资借款合同即协议书的担保。四、商品房买卖合同实为融资借贷合同的担保合同。根据协议书的约定，华丰公司在无法偿还借款后，华侨公司就取得车位所有权属于流质条款，是法律禁止的，应属无效。华丰公司并未同意交付车位给华侨公司，也从未指示荔建公司向华侨公司移交车位和租金。一审法院经审理查明：2007年1月25日,华侨公司（承包单位）、华丰公司（发包单位）签订《电力工程承发包合同（一）》约定：华侨公司承包广州市人民北路745-775号金门大厦永久供电工程，工期定为110日历天，工程包干总造价440万元等。后因华丰公司施工资金不足，双方于2007年1月25日签订《协议书》，约定：为解决华丰公司开发的金门大厦项目后续部分工程资金困难，就华侨公司为该项目后续工程施工垫付建设资金，华丰公司于华侨公司垫付的建设资金提供保障及其他相关问题，双方达成一致意见如下：金门大厦永久用电等工程所需建设资金440万元由华侨公司垫付；为确保华侨公司资金的安全和及时回收，同时体现资金有偿使用的等价原则，华丰公司自愿用预售的方式，将所有权属于华丰公司的金门大厦的车库以每个9万元的价格预售给华侨公司，作为华丰公司对华侨公司垫付资金的偿还。华丰公司向华侨公司预售金门大厦车位包括负三层车库车位50个，每位车位实用面积不少于11.5平方米；在本协议签订之日起的第三个工作日内，华丰公司应于华侨公司签订车位《商品房买卖合同》，并及时向房管部门办理相关的登记鉴证手续；华侨公司根据华丰公司资金使用的要求，向华丰公司一次性支付所签订的相应车位《商品房买卖合同》规定的全部款项，作为工程建设垫资款；华丰公司如不能按期归还华侨公司的垫资款，华侨公司有权处分（包括出售）《商品房买卖合同》的全部车位；处分（包括出售）车位的全部所得归华侨公司所有，华侨公司处分全部车位后，则视为华丰公司已全部偿还华侨公司的垫资款，且不管华侨公司处分车位的价格是否高于9万元。但在华侨公司处分车位时，华丰公司无条件配合华侨公司办理包括但不限于《商品房买卖合同》变更、产权过户等相关手续，不到华丰公司偿还华侨公司垫资款期限的，华侨公司不得处分《商品房买卖合同》中的车位，否则，华侨公司应按每个车位15万元与华丰公司结算；为体现有偿使用垫资款的等价原则，在华侨公司的垫资款到期时，华丰公司自愿只以回购车位的方式偿还华侨公司的垫资款，车位的回购价格为每个车位不高于96500元。如提前回购，具体价格届时协商。华侨公司同意在垫资款到期前的任何时候，华丰公司都可以用回购车位的方式提前分批归还华侨公司的垫资款。在华丰公司提前以回购的方式偿还华侨公司垫资款时，华侨公司应及时与华丰公司办理解除相应数量车位的《商品房买卖合同》等。2007年2月1日，华侨公司、华丰公司签订三十份《商品房买卖合同》，由华丰公司将广州市人民北路745-775号金门大厦负三层056、058～063、065、066、068～073、075、076、078～083、085、086、088～092号车位出售给华侨公司，每份合同约定的车位均为9万元，付款方式为：合同签订后二日内支付全部房价款的10%,计9000元，经鉴证后二日内支付全部房价款的90%，计81000元；华丰公司应在2008年1月31日前按车位使用标准将车位交付给华侨公司使用等。该三十份合同均在2007年2月6日办理了预售备案登记。华侨公司分别于2007年2月1日、2月6日分两次向华丰公司支付了款项合共270万元。金门大厦负三层包括案涉三十个车位在内的车库由荔建公司进行管理。2015年6月8日，华侨公司向荔建公司发函称：因华丰公司应于2008年1月31日前交付给华侨公司的案涉三十个车位，一直由荔建公司使用及管理，请荔建公司在收到函件后3天内与华侨公司商讨车位使用费的交接及后续管理事宜等。6月18日，华侨公司再次致函荔建公司称：华侨公司只收取过案涉三十个车位2009年10月的租金，请荔建公司核算从2008年2月1日起到2015年5月31日期间的租金，并将租金总款打入华侨公司提供的账号等。7月8日，华侨公司、荔建公司共同盖章确认《广州市荔建房产物业管理公司应支付华健公司金门大厦车位租金计算表》，该表记载：荔建公司实际应向华侨公司支付的款项为494899.5元。2015年7月15日，华丰公司向荔建公司出具《关于金门大厦停车位的函》称：华丰公司得知荔建公司于2015年7月28日对华侨公司作出了关于金门大厦负三层30个车位租金的确认，且华侨公司要求荔建公司交出车位，关于该停车位的事项华丰公司函告如下：这30个车位的买卖合同属法律禁止的“流质条款”，华丰公司将通过诉讼途径解除该买卖合同；华丰公司至今未将该30个车位交付给华侨公司，该车位的所有权仍属于华丰公司，荔建公司无权将车位交给华侨公司，也无权对华侨公司作出关于租金的确认；荔建公司也无权将租金支付给华侨公司，而是应将租金支付给华丰公司。华侨公司于2016年2月26日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、荔建公司立即将金门大厦负三层056、058-063、065-066、068-073、075-076、078-083、085-086、088-092共三十个车位的管理收益权交还给华侨公司；二、荔建公司于判决生效之日返还华侨公司从2009年11月至2015年7月的29个车位的租金494899.5元及利息（以494899.5为本金，从2015年7月9日开始计算至实际支付之日，按人民银行同期贷款基准利率计算）；及从2015年8月至实际返还之日止的车位租金（按350元/月/车位计算，已扣除管理费150元/月/车位）；三、荔建公司于判决生效之日向华侨公司开具车位管理费发票（从2009年11月至2015年7月，29个车位的管理费发票金额为300150元）。一审庭审中，华侨公司为证明其已向荔建公司收取2009年10月的车位租金6000元的事实，提供了华侨公司于2010年4月28日向华丰公司出具的《关于要求办理金门大厦车位产权证及收取车位使用费的函》、广州安侨物业管理有限公司出具的税收通用发票及广州安侨物业管理有限公司的《企业法人（公司）变更登记申请书》。为证明华侨公司是案涉三十个车位的产权人的事实，提供了2016年3月21日的《依申请公开政府信息答复书》，内容为案涉三十个车位已被法院查封。华丰公司对华侨公司的主张不予确认，认为合同登记备案不能证明华侨公司是产权人。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，华侨公司要求荔建公司交还案涉三十个车位的管理收益权，实际是依据其与华丰公司签订的三十份《商品房买卖合同》向荔建公司主张其对案涉车位享有的物权。根据双方提供的证据以及庭审查明的情况，华丰公司与华侨公司针对上述《商品房买卖合同》的效力以及标的物是否已交付存有争议，因此华侨公司对案涉车位所享有的物权目前存疑，华侨公司应在确认其实体权利后方可主张相应权利。故此华侨公司依据《商品房买卖合同》向荔建公司主张返还车位的管理收益权以及从2009年11月至实际返还之日的租金、利息的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于华侨公司提出其已收取2009年10月租金的事实，该主张亦未能证明华侨公司必然享有案涉车位的物权，因此一审法院对此不予采纳。关于华侨公司要求荔建公司开具从2009年11月至2015年7月车位管理费发票的诉讼请求，因开具发票属于行政法律关系调整的范围，不应通过民事诉讼程序解决，故对华侨公司该项请求一审法院不予调处。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，一审法院于2016年5月24日作出判决如下：一、驳回广东省华侨建设工程有限公司要求广州市荔建房产物业管理公司立即归还金门大厦负三层056、058-063、065-066、068-073、075-076、078-083、085-086、088-092共三十个车位的管理收益权的诉讼请求；二、驳回广东省华侨建设工程有限公司要求广州市荔建房产物业管理公司返还从2009年11月至2015年7月的车位租金494899.5元及利息，以及从2015年8月至实际返还车位之日止的租金的诉讼请求；三、驳回广东省华侨建设工程有限公司要求广州市荔建房产物业管理公司开具从2009年11月至2015年7月车位管理费发票的诉讼请求。一审案件受理费4362元，由广东省华侨建设工程有限公司负担。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。各方当事人二审均无新证据提交。另查明，华侨公司二审陈述称：一、华侨公司于2010年4月28日直接向华丰公司发送关于要求办理金门大厦车位产权证及收取车位使用费的函件，由华丰公司副总签收.双方原约定车位本应在2008年1月31日交付给华侨公司使用，但是因为证件没有办齐，所以双方口头协议2009年10月交付给华侨公司使用。因为荔建公司已经在案涉小区作为物业管理公司负责管理小区物业，所以华丰公司指示荔建公司于2010年5月11日向华侨公司交付2009年10月的租金。二、荔建公司一审时称以为华侨公司有商品房买卖合同有权收取租金才向华侨公司交付2009年10月的租金，该陈述与事实不符。2009年10月的租金并非华侨公司直接向荔建公司要求支付的，华侨公司也从未向荔建公司出示过商品房买卖合同。荔建公司是因为得到华丰公司的指示才向华侨公司交付租金的。也正是华丰公司的指示，荔建公司于2015年7月8日再次确认欠付华侨公司从2009年11月至2015年7月的案涉车位的租金。三、基于华丰公司资金困难，华丰公司只能支付一个月的租金给华侨公司，2009年10月的租金并不是华丰公司直接支付的，而是华丰公司委托荔建公司交付的。四、华侨公司与华丰公司协议书约定的偿还垫资款项的期限是一年，但华丰公司一直未清偿该款项，华丰公司支付了2009年10月租金等于以实际行动认可了双方签订的买卖合同，所以华侨公司就没有向华丰公司追偿垫资款，双方尚未就车位可以抵偿华丰公司欠付垫付款及利息进行结算。本院认为，华侨公司基于物权保护纠纷以荔建公司为被告提起本案诉讼，向荔建公司主张权利，而其所谓享有物权的物业源于华侨公司与华丰公司签订的三十个车位的商品房买卖合同，此系华侨公司与华丰公司之间的纠纷，应由两者自行解决，与荔建公司无直接关联。华侨公司目前亦未取得案涉车位的物权登记，一审基于上述事实及物法权的规定驳回华侨公司本案诉请，合法有据，论理清晰，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对华侨公司的上诉主张，认定如下：华侨公司认为其与华丰公司签订的商品房买卖合同已完成了车位的交付，荔建公司实际占用出租车位收益，故向荔建公司主张物权保护。因荔建公司对涉案车位的管理和出租收益是受华丰公司的委托，华侨公司与华丰公司之间的商品房买卖合同与荔建公司无关，荔建公司基于与华丰公司之间的物业管理委托合同对包括涉案车位的物业进行管理及出租，荔建公司与华侨公司之间无直接法律关系，不负有向华侨公司交付物业及租金的法律义务。并且，华侨公司二审亦明确陈述其曾直接发函向华丰公司主张租金，荔建公司是受华丰公司的委托向华侨公司支付2009年10月的租金，也是基于华丰公司的指令与华侨公司对租金的确认。华侨公司主张华丰公司指令荔建公司支付一个月的租金并对所欠付租金进行确认，视为华丰公司已经将涉案车位移交给华侨公司，华丰公司对此并不确认，应由华侨公司与华丰公司对相关权利义务进行清结。华侨公司直接以荔建公司为被告，主张权利救济，缺乏事实和法律依据，本院不予接纳。综上所述，华侨公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8724元，由上诉人广东省华侨建设工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　岳为群审判员　　柳玮玮审判员　　黄春成二〇一六年十月八日书记员　　璩方慧搜索“”