（2015）京民初字第2078号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-11-21
案件名称
南京太湖世家物业管理有限公司镇江分公司与汤建明、朱雪竹物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
镇江市京口区人民法院
所属地区
镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京太湖世家物业管理有限公司镇江分公司,汤建明,朱雪竹
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2015）京民初字第2078号原告：南京太湖世家物业管理有限公司镇江分公司，住所地镇江市京口区禹山路18号紫晶国际花园2幢205室。负责人：仝猛，该公司经理。诉讼委托代理人：夏明福，该公司职员。被告：汤建明。被告：朱雪竹，1983年12月1日。原告南京太湖世家物业管理有限公司镇江分公司与被告汤建明、朱雪竹物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理后，依法适用普通程序于2016年8月26日公开开庭进行了审理。原告南京太湖世家物业管理有限公司镇江分公司的委托代理人夏明福，被告汤建明、朱雪竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京太湖世家物业管理有限公司镇江分公司向本院提出诉讼请求：要求被告汤建明、朱雪竹拆除其房屋北边超过相邻院墙的部分院墙并恢复房屋西边绿地原状。事实与理由：原告系镇江市紫金国际花园小区的物业服务企业，2013年被告购得该小区23幢106室房屋，房屋门口和右侧有花草树木。被告装修时擅自铲除绿化带，占用公共绿地改建院墙。2015年6月9日，小区内六户业主联名向原告递交《关于提出拆除违章建筑的请求》，原告多次上门协调并邮寄《通知函》，要求被告拆除院墙、恢复绿地，被告至今未恢复。被告汤建明、朱雪竹辩称，被告购房时房屋开发商曾许诺房屋北边及后侧范围都由被告使用，原告所称的原状即绿地、花木状况不是事实，原告要求拆除院墙没有标准依据，小区其他业主也存在占用公共绿地、搭违建的情况。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据材料的交换和质证。原告提交了镇江市京口区大市口街道米山社区居民委员会出具的证明、前期物业服务合同、商品房买卖合同、照片及示意图、业主书面请求、通知函及回执。被告认可社区证明及商品房买卖合同的真实性，认为前期物业服务合同只是模版，强制业主签字，被告没有查看，照片及示意图没有反映真实房屋状况，通知函及回执不认可，被告没有收到。被告提交了照片，原告认为与本案无关。经审查，原告提交的证明、前期物业服务合同、商品房买卖合同、照片、业主书面请求内容真实、来源合法、与本案有关联性，可以作为认定本案事实的证据。原告提交的通知函及回执内容并不真实，没有被告签收的信息，故不能作为本案证据。原告提交的示意图标注并不明确，不作为本案证据使用。被告提交的照片与本案待证事实缺乏关联性，不作为本案证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月9日，被告汤建明、朱雪竹购买了江苏恒润地产有限公司（以下简称“恒润公司”）开发建设的镇江紫晶国际花园小区23幢1至3层106室房屋，该房屋为联排别墅，位于23幢房屋最西面。2013年夏天被告对房屋进行装修，在房屋北边及西边毗邻的土地上铺设地砖并用铁栅栏围起院墙，被告铺设地砖围起的院墙较相邻房屋的院墙宽，西边毗连的坡地原为小区绿化带。2011年1月14日，原告南京太湖世家物业管理有限公司镇江分公司与恒润公司签订《前期物业服务合同》，由原告为紫金国际花园小区提供物业服务，合同期限暂定2年，具体时间以小区业主大会成立重新选聘物业管理公司并与新聘物业管理公司签订物业管理合同生效时为止。该合同约定，原告提供的物业服务包括“公共绿化的养护和管理”，原告“可采取规劝、律师函、起诉等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为”。紫金国际花园小区至今未成立业委会。紫金国际花园小区内其他业主曾要求原告就被告侵占小区公共绿地、扩大庭院一事提起诉讼。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。被告汤建明、朱雪竹为紫金国际花园小区的业主，该小区的建设单位恒润公司与原告南京太湖世家物业管理有限公司镇江分公司签订了前期物业服务合同，该合同对被告汤建明、朱雪竹具有约束力。上述解释第四条规定“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”。本案中，被告无权擅自对所购买的紫金花园小区房屋外庭院绿地实施改建。首先，即使恒润公司曾承诺被告可使用毗邻房屋的绿地，但在被告与恒润公司正式签订的商品房买卖合同中，并未对被告所购买紫金国际花园小区房屋外毗邻绿地使用权作出明确约定，被告也未能提交房屋所有权证、国有土地使用权证等证明其对毗邻土地享有独占使用权，故不能认定被告在购买紫金国际花园小区房屋的同时取得了该房屋毗邻绿地的独占使用权。其次，被告辩称原告要求拆除部分院墙没有标准依据，而被告对毗邻绿地并没有独占使用权，被告将毗邻绿地圈入院墙，其搭建的院墙比同幢楼其他院墙宽，现原告要求被告拆除其院墙超出同幢其他房屋院墙的部分，具有合理性。第三，被告辩称小区其他业主也存在占用公共绿地、搭违建的情况，与本案中被告是否有权占有房屋毗邻绿地并无法律上的必然联系。被告占用的绿地属于小区绿地的组成部分，被告应当遵守小区绿地的管理规定，不得擅自破坏、改造绿地。综上，原告南京太湖世家物业管理有限公司镇江分公司要求被告汤建明、朱雪竹拆除镇江市紫晶国际花园23幢106室房屋北面超过相邻院墙的部分院墙并恢复房屋西边绿地原状的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告汤建明、朱雪竹于本判决生效之日起三十日内拆除镇江市紫晶国际花园23幢106室房屋北面院墙超过相邻院墙的部分，恢复房屋西面绿地原状。案件受理费130元，由被告汤建明、朱雪竹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61。）预交相应上诉案件受理费，并在预交后三日内将交费凭证复印提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。审 判 长 许 蓓人民陪审员 钱宏远人民陪审员 侯慧明二〇一六年十月八日书 记 员 刘 阳 来源：百度搜索“”