（2016）沪0115民初32331号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2017-01-03
案件名称
房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海纯翠实业股份有限公司,上海漕河泾康桥科技绿洲建设发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初32331号原告：上海纯翠实业股份有限公司，住所地上海市浦东新区上丰路XXX号XXX幢B座246室。法定代表人：袁绪川，董事长。委托诉讼代理人：郭红标，上海市申泰和律师事务所律师。被告：上海漕河泾康桥科技绿洲建设发展有限公司，住所地上海市浦东新区秀浦路XXX号XXX幢XXX楼。法定代表人：张龙，董事长。委托诉讼代理人：李丹婷，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆国飞，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告上海纯翠实业股份有限公司(以下简称纯翠公司)诉被告上海漕河泾康桥科技绿洲建设发展有限公司(以下简称漕河泾公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后，依法适用简易程序，先后于2016年7月14日、2016年7月26日公开开庭进行了审理。原告纯翠公司的委托诉讼代理人郭红标，被告漕河泾公司的委托诉讼代理人杨建萍，被告开伦公司的委托诉讼代理人李丹婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纯翠公司提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告退还两个半月的租金人民币(以下币种相同)242,694.70元，并支付利息(利息的计算方式为：以此款为本金，从2015年12月19日起至款付清止的按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息)；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年9月15日签订《房屋租赁合同》(以下简称《合同》)，原告租赁位于上海市浦东新区康桥镇秀浦路XXX号XXX幢XXX层的房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限自2015年9月15日起至2020年9月14日，免交租金期自2015年9月15日至2015年12月14日。原告已经向被告支付租赁保证金189,686.40元(即两个月租金)及2015年12月15日至2016年3月31日租金337,537.90元。《合同》约定：租赁期间，非本合同规定的情况，原告中途擅自退租的，原告应按提前退租天数的租金的0.5倍向被告支付违约金(但最多不超过三个月的租金)，若违约金不足以抵付被告损失的，原告还应负责差额部分，被告可从租赁保证金中抵扣，租赁保证金不足抵扣的，不足部分由原告另行交付；违约事实发生后，守约方要求继续履行本合同的，无论违约方是否已实际支付了违约金、赔偿金和滞纳金，违约方均应履行本合同。根据上述约定，原告于2015年12月14日向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》(《解除通知书》，落款日期为2015年12月13日)，通知被告自收到该解除通知书之日起双方房屋租赁合同解除，并表示愿意根据上述条款规定，向被告支付违约金(三个月的租金)。同时说明原告应当向被告支付的解除房屋租赁合同违约金与被告已向原告收取的租赁保证金及租金相抵后，被告还应退还原告两个半月租金242,694.70元，要求被告于收到该通知书后四日内将款项退至原告账户，该通知书于2015年12月15日送达被告。2016年1月5日又向被告发出律师函，要求其退还诉请的租金。但被告至今仍未退还。被告漕河泾公司辩称：不同意原告的诉请。租赁合同未解除，租金先付后用。原告自作主张解除合同，不代表原告有权单方解除。原告没单方解除合同的权利，但是原告发出的函件意思表示是清楚的。原告要解除合同，被告只能向第三方出租房屋进行止损。被告无法止损的部分要求原告赔偿。本院经审理，原、被告对《租赁合同》、支付租赁保证金及租金的支付凭证、《解除房屋租赁合同通知书》及邮寄凭证、《律师函》及送达凭证、中介机构代理协议、中介费用支付凭证、前期物业服务委托合同、物业公司付款情况说明、交通银行电子回单凭证等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后对以下事实予以确认：原、被告于2015年9月15日签订《合同》，《合同》约定：原告租赁系争房屋，租赁期限自2015年9月15日起至2020年9月14日，免交租金期自2015年9月15日至2015年12月14日，租金起算日为2015年12月15日；免租期内不计算租金，但原告仍应交纳其应交付的物业管理费、水电等公用事业费及其他应当由原告承担的费用；2015年9月15日至2017年9月14日期间，系争房屋月租金94,843.20元；租金先付后用，按季支付，原告同意在本合同生效之日起十日内向被告支付2015年12月15日至2016年3月31日的租金337,537.90元,以后租金应于上年12月20日前、当年3月20日前、6月20日前和9月20日前分四次向被告支付，每次应付清3个月；租赁保证金金额相当于2个月的租金即189,686.41元，作为原告履行本合同的保证；在本合同生效之日起十天内，原告向被告支付房屋租赁保证金，被告收取租赁保证金后应向原告开具收款凭证；租赁期间，原告不得将租赁保证金冲抵系争房屋租金；租赁保证金将在本合同履行完毕后20个工作日内退还，租期内，如原告未能按时足额支付租金、物业管理费、公用事业费及其他原告应当支付的费用的，被告有权要求原告补足上述费用，如在被告发出书面通知后10个工作日内，原告拒不支付的，被告有权直接从租赁保证金中扣除原告的未付款项；本房屋每月物业管理费9,896.70元；租赁期间，使用系争房屋所发生的水、电、通讯、设备等费用由原告承担；租赁期间，非本合同规定的情况，原告中途擅自退租的，原告应按提前退租天数的租金的0.5倍向被告支付违约金(但最多不超过三个月的租金)，若违约金不足以抵付被告损失的，原告还应负责赔偿差额部分，被告可从租赁保证金中抵扣，租赁保证金不足抵扣的，不足部分由原告另行交付；租赁期间，非本合同规定的情况，被告擅自解除本合同，提前收回房屋的，被告应按提前退租天数的租金的0.5倍向原告支付违约金(但最多不超过三个月的租金)，若违约金不足以抵付原告直接损失的，被告还应负责赔偿差额部分；违约事实发生后，守约方要求继续履行本合同的，无论违约方是否已实际支付了违约金、赔偿金和滞纳金，违约方均应履行本合同；……。2015年9月30日,原告支付被告租赁保证金189,686.40元，并支付被告2015年12月15日至2016年3月31日止的房租337,537.90元。原告于2015年12月14日向被告发出《解除通知书》(落款日期为2015年12月13日)，通知被告自收到该解除通知书之日起双方房屋租赁合同解除，并表示愿意根据合同约定，向被告支付违约金(三个月的租金)，同时说明原告应当向被告支付的解除房屋租赁合同违约金与被告已向原告收取的租赁保证金及租金相抵后，被告还应退还原告两个半月租金242,694.70元，要求被告于收到该通知书后四日内将款项退至原告账户，该通知书于2015年12月15日送达被告。2015年12月25日，被告委托律师出具《律师函》给原告，《律师函》的主要内容为：双方所签的《合同》约定的租期自2015年9月15日起至2020年9月14日止；原告于2015年12月13日向被告发出《解除通知书》,要求解除《合同》，原告的行为对被告造成了包括但不限于房屋租赁费用、房屋空置费在内的经济损失；鉴于此，被告函告原告，原告不具有单方解除《合同》的权利，原告应当依约继续履行《合同》，依据《合同》约定，原告应在收到本律师函后四日内向被告支付擅自解除合同造成的损失569,059.20元，原告已经支付的系争房屋租金和租赁保证金被告不予退还，除上述费用外，原告仍应依据《合同》支付系争房屋的物业管理费、水电等公用事业费。2016年1月5日又向被告发出律师函，要求其退还诉请的租金。2016年1月26日，被告委托律师再次出具《律师函》，《律师函》的主要内容为：鉴于原告已经提出退租要求，被告将尽快完成系争房屋的重新招租，以减少由于原告擅自退租所造成的损失，因临近春节，意向承租人寻找装修公司对系争房屋进行装修的难度较大，原告应对系争房屋短期内重新完成招租的难度有充分的认识，系争房屋目前尚留存原告的部分物品，原告应于2016年2月1日前搬离遗留物品，将系争房屋恢复原状，若原告未于2016年2月1日前将系争房屋恢复原状，被告将自行处理遗留物品。2015年9月11日，原告向案外人上海诚易房地产经纪事务所(以下简称诚易事务所)出具《中介机构委托代理书》，原告委托诚易事务所与被告洽谈租赁系争房屋事宜，有效期至2015年10月1日。被告与诚易事务所于2015年10月27日签订《中介机构代理协议》，被告在该协议中确认原告为诚易事务所居间介绍客户，被告于2016年1月27日向诚易事务所支付了中介佣金189,686.40元。被告与案外人上海嘉明房地产经纪事务所(以下简称嘉明事务所)签订《中介机构代理协议》，确认案外人深圳市摩根盛通投资顾问有限公司上海分公司(以下简称深圳公司)系嘉明事务所居间介绍客户，被告于2016年6月24日向嘉明事务所支付了中介佣金197,933.40元。被告与深圳公司签订了《房屋租赁合同》，租期自2016年3月20日起至2019年3月19日止，其中装修期自2016年3月20日起至2016年5月19日止。系争房屋自2015年10月1日起至2016年3月31日止的物业管理费为41,566元。本院认为，《合同》系原、被告双方真实意思的表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方应严格按约履行。《合同》约定，租赁期间，非本合同规定的情况，原告中途擅自退租的，原告应按提前退租天数的租金的0.5倍向被告支付违约金(但最多不超过三个月的租金)，若违约金不足以抵付被告损失的，原告还应负责赔偿差额部分，被告可从租赁保证金中抵扣，租赁保证金不足抵扣的，不足部分由原告另行交付。原告违约向被告发出《解除通知书》，应按约承担三个月的违约金，若违约金不足以抵付被告损失的，原告还应负责赔偿差额部分，被告可从租赁保证金中抵扣，租赁保证金不足抵扣的，不足部分由原告另行交付。因原告擅自退租造成了被告系争房屋2015年12月15日起空置至2016年3月19日3个多月期间内的空置损失费300,120.65元、被告再次委托中介机构居间出租系争房屋的中介佣金损失197,933.40元、支付2015年10月1日至2015年3月31日物业管理费41566元共计损失5,396,200.50元,而原告预付给被告的租金337,537.90元及支付给被告的租赁保证金189,686.40元共计527,224.30元,原告支付的上述金额与被告因原告违约造成的损失5,396,200.50元大致相当。故原告要求判令被告向原告退还两个半月的租金242,694.70元，并支付利息的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告上海纯翠实业股份有限公司的全部诉讼请求。案件受理费4,958元，减半收取计2,479元，由原告上海纯翠实业股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 秦冬红二〇一六年十月八日书记员 项 欢附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 搜索“”