（2016）豫1503民初2768号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-12-05
案件名称
曹邦娥与罗植强租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
信阳市平桥区人民法院
所属地区
信阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹邦娥,罗植强
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第九十八条，第二百二十七条
全文
河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1503民初2768号原告曹邦娥，女，1960年3月生，汉族，住信阳市平桥区。被告罗植强，男，1988年4月生，汉族，住信阳市平桥区。原告曹邦娥诉被告罗植强租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹邦娥，被告罗植强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹邦娥诉称：2015年5月1日，我将自己位于信阳市平桥区震雷山风景管理区双桥村老街河边的楼房一层及院内北侧三间住房租赁给被告，双方于2015年11月2日补签了《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期自2015年5月1日起至2019年12月31日止，2015年度租金免收，第二年租金为2万元，以后每年租金在上一年租金的基础上递增10%，被告按年度支付租金，即每年租金须在前一年的12月31日前提前支付。另约定：租赁期间，若被告违约导致合同终止，则原告有权要求被告腾退房屋，对于租赁物（包括院内北侧三间包房和南侧两个凉亭）被告不享有任何权利。合同履约后，到按约定须支付2016年度租金时，经我多次提醒和催要，被告至今也没有支付租金，现该房仍由被告占用。根据约定，被告行为已严重违约，我有权解除合同，并收回租赁物，为此，我依法起诉，要求1、判令解除我与被告签订的《房屋租赁合同》，被告将承租的房产交还我，被告建的简易房和凉亭由我收回，2、判令被告按合同约定向我支付拖欠的房屋租金8300元（五个月）。被告罗植强辩称：我对合同有异议，合同对原告有利，是原告逼着我签的合同，不签合同，原告不让我经营，合同是原告设的圈套。我们开始有口头协议，口头协议与这个书面协议不一样。解除合同，原告就是要把我投资的化为己有。我投资有20万元左右。简易房子和凉亭是我建的，我经营不下去了，准备转租，把本捞回来就算了。我不同意解除合同，房租我暂时没钱支付，但该还我会还的。经审理查明，曹邦娥与罗植强的父母是同村村民。2015年5月初，经过协商，罗植强租赁曹邦娥的房屋开办餐馆。罗植强接手房子后，即按餐馆模式对房屋进行装修，并在曹邦娥的院内增建三间简易房屋，两个凉亭。餐馆名为“震雷山农家乐”。2015年11月21日，甲方（出租方）曹邦娥与乙方（承租方）罗植强签订《房屋租赁合同书》，内容是，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，为明确甲乙双方的权利和义务，经甲乙双方充分协商，共同订立本合同并同意遵守以下条款，一、租赁的具体范围、面积、租赁期限及租金，1、甲方将位于河南省信阳市平桥区震雷山风景管理区双桥村老街河边三层楼房中的一层和院内北侧三间住房租给乙方，2、租赁期限为56个月，即从2015年5月1日起至2019年12月31日止，3、考虑乙方营业前在甲方土地上投资所建三间包间和两个凉亭，甲方在2015年度不收取乙方租金，第二年（2016年1月1日至2016年12月31日）租金20000元人民币，从第三年（2017年1月1日起）开始，在前一年租金的基础上递增10%，4、乙方按年支付租金给甲方，每年租金必须在前一年的12月31日前一次付清，先付款后用房，否则视为违约，租金交纳以甲方收据为凭；二、建筑设施设备，1、在租赁期间，若国家征地需要占用出租房，则乙方在甲方土地所建房屋（院内北侧三间包房和南侧两个凉亭）赔偿款归乙方所有，甲方收取乙方土地租赁费，土地赔偿款归甲方所有，租赁期满，乙方在甲方土地上投资所建所有权归甲方，乙方不得损坏，否则赔偿甲方损失，2、租赁期间，乙方有权将经营权转让给他人，转让费乙方与第三方协商且转让费归乙方所有，甲方只收取应得租金，转让相关事宜乙方需告知甲方，三方达成一致协议，租赁期满，同等条件下，乙方有优先续租权，若乙方不续租，则乙方必须在15日内腾退并交回房屋，否则视为乙方自动放弃租赁房屋内物品所有权，由甲方自行处理；3、甲方出租屋附带配套设施（二次装修、水电、照明、冷暖气杨子空调1台等）所有权归甲方，乙方有使用权，由于乙方原因造成损坏或因设备老化无法正常使用，乙方负责维修和更换，更换的新设施、设备应不低于现有设备标准；三、甲乙双方的权利和义务，1、甲乙双方各自承担本方所有电费，每月按时向有关部门缴纳电费，2、在租赁期间，乙方自主经营，自负盈亏，负责本店员工及就餐人员的全部安全责任，合法经营，如因违反有关法律法规或发生劳资纠纷而造成的后果和责任，全部由乙方承担；四、违约责任，由于不可抗力（自然灾害、国家征地等）导致合同无法继续履行，双方互不承担违约责任，乙方只需支付经营期租金，由于甲方违约导致合同终止，则甲方支付乙方当年双倍租金，若乙方违约导致合同终止，则甲方有权要求乙方腾退房屋并将房屋收回，对于租房（包括院内北侧三间包房和南侧两个凉亭）乙方不享有任何权利；五、附则，1、本合同未尽事宜，经双方协商的可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有法律效力，2、本合同自2015年5月1日起生效，合同期满终止，3、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。罗植强装修后，曾经营一段时间，但因经营不善，导致餐馆（震雷山农家乐）处于停业状态，也未向曹邦娥支付租金。诉讼期间，法庭曾进行调解，因罗植强无钱补交租金，导致调解无果。本院认为，从原被告签订的《房屋租赁合同书》内容上看，合同约定相对较公正，应为双方的真实意思表示，不存在被告辩称的合同陷阱，因此，双方应当按照合同行使权力，履行义务。被告未按约定支付租金，已构成违约，原告要求解除合同，符合合同约定，符合法律规定，对原告该请求予以支持。合同解除后，被告应当及时搬走其设备，按合同约定返还原告房屋；被告增添的房屋（三个包间、两个凉亭）按照合同约定，应归原告所有。关于租金，考虑到被告经营使用时间不长，增添建筑物尚属新房，投资损失较大等因素，对原告的租金请求不予支持。被告的辩解没有道理，不符合法律规定，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告曹邦娥与被告罗植强签订的《房屋租赁合同书》。二、被告于判决书生效后十五日内搬出租赁房屋，将租赁的房屋（包括增建的三间包房、两个凉亭）完好地交给原告。三、对原告其他诉讼请求不予支持。本案受理费3550元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长 祝遵明审 判 员 郭 伟人民陪审员 丁 丽二〇一六年十月八日书 记 员 方薪萍 关注微信公众号“”