（2016）赣0521民初859号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-10-18
案件名称
原告潘冬莲诉被告江西金豪财富广场商贸有限公司租赁合同纠纷民事判决书
法院
分宜县人民法院
所属地区
分宜县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘冬莲,江西金豪财富广场商贸有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十一条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条
全文
江西省分宜县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0521民初859号原告：潘冬莲，女，1977年8月27日生，汉族，江西省分宜县��，住分宜县钤山镇行山村委塘坑村小组**号。被告：江西金豪财富广场商贸有限公司，住所地:江西省新余市分宜县昌山北路东侧。法定代理人：黄慧连，该公司总经理。委托代理人：罗增光，江西钤阳律师事务所律师。原告潘冬莲诉被告江西金豪财富广场商贸有限公司（以下简称金豪商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案受理后，依法由审判员杨晓珍适用简易程序于2016年8月26日公开开庭进行了审理。原告潘冬莲、被告金豪商贸公司委托代理人罗增光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘冬莲向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的店铺租赁合同；2.被告将原告所交租金与其他费用共计13381元全额退还给原告。事实和理由：2016年3月28日被告金豪商贸公司招商部打电话给原告可交2000元意向金���店铺，原告交了钱，同年5月23日，原告选到金豪财富广场二楼精品区店铺2-240A，面积为15.5平方米，租于卖精品。因装修期间看不到具体位置，只能参考图样选，就把2-240A店铺租下，并交了租金、管理费等12881元，约一个月后，招商部打电话叫原告交了500元装修保证金，交接装修时原告去看店发现店铺与参考图不一样，店中间一个水泥大柱子，有2个平方米左右，参考图柱子是摆在进门柱子边上，店铺实际情况与参考图对不上，原告找被告协商，被告推诿，故诉至法院。被告金豪商贸公司辩称：1.原告陈述的事实互相矛盾，原告称其7月、8月都到被告处交涉此事，原告称7月21日向法院起诉，被告7月26日接到传票，被告接到传票后不可能与原告有任何接触；被告招商部有个选店铺图纸，上面显示没有租出去的店铺，原告选店铺，要先到二楼看店铺再签合同；2.��、被告签订的租赁合同合法有效，因原告违约，原告应承担责任，请求驳回原告要求被告全额退还13381元的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了交纳履约保证金、装修保证金、场地管理费、物业管理费的收款收据四张、金豪财富广场管理合同；被告依法提交了金豪财富广场管理合同及场地费用明细、金豪财富广场经营管理规定、店铺示意图、装修施工许可证、装修缴费接纳单、场地交接清单、施工安全责任书、被告发送给原告的短信、店铺照片；上述证据均经庭审质证，被告对原告提交的证据无异议，本院予以确认；原告对被告提交的证据的真实性均无异议，但对场地交接清单中的内容有异议，提出没有交接钥匙和卷闸门，对其他交接内容无异议，原告对场地交接清单上系其本人的签名亦无异议，本院认为原告提出的异议并不能否定2016年6月25日原、���告之间办理了场地交接手续的事实，故本院对被告提交证据的证明力予以确认。本院经审理认定的事实如下：被告金豪商贸公司将其二楼重新装修成店铺对外招商，2016年5月23日，原告到被告招商部选取金豪财富广场二楼精品区2-240A店铺用于经营，原、被告签订《金豪财富广场管理合同》（合同编号：1640），双方在合同中约定了管理期限、场地管理费用标准及支付方式、装修保证金、履约保证金、管理场地交付、经营条款、违约责任等事项，同日，原告依照合同向被告交纳了履约保证金2000元、2016年7月1日至2017年6月30日场地使用费9914元、物业费967元，被告向原告出具了收款收据（其中物业费是以江西紫城物业管理有限公司名义出具的）。2016年6月25日，被告通知原告办理场地交接手续，原告向被告交纳了装修保证金500元，原、被告签署了店铺2-240A场地交接清单、施工安全责任书，原告取得装修施工许可证。此后，原告以店铺2-240A里面的承重柱太大无法装修、店铺实际情况与示意图有差异为由，未按装修施工许可证规定的期限进场装修；2016年7月11日，被告向原告的手机发送短信通知，催促原告7月18日前进场装修，同年7月22日，被告又发短信催促原告于7月25日前进场装修，否则将做出收回商铺并对外招租处理。原告接到短信通知后仍未进场装修。2016年7月26日原告向法院起诉，同日16时01分被告短信通知原告“经查截止25日你店还未进场装修，现公司已将你的铺位收回。”本院认为，本案属租赁合同纠纷。当事人的主要争议焦点是：被告是否应将原告交纳的履约保证金、管理费、物业费、装修保证金共计13381元退还给原告。租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告虽然签订的是管理合同，但双方约定的是被告作为出租方，将其拥有合法管理权的金豪财富广场二楼精品区2-240A商铺交付给原告使用、收益，原告作为承租人支付相应管理、使用费用，因此，原、被告签订的管理合同实际上是店铺租赁合同。原、被告于2016年5月23日签订管理合同，2016年6月25日被告向原告交付商铺，原告未进场装修，并于2016年7月26日向本院起诉要求解除原、被告签订的管理合同；被告也于2016年7月26日短信通知原告收回商铺，且庭审中被告对解除管理合同无异议，虽然原、被告对解除管理合同没有书面协商一致，但从双方的行为可以看出，原、被告对解除管理合同的意思表示是一致的，可以视为原、被告对解除管理合同达成一致，依据合同法规定，本院对原告要求解除原、被告之间签订的店铺租赁合同（即管理合同）的诉讼请求，予以支持。关于被告是否应将原告交纳的履约保证金、管理费、物业费、装修保证金共计13381元退还给原告。原、被告签订的管理合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中原、被告在履行合同的过程中，原告履行了交纳履约保证金、管理费、物业费、装修保证金的义务，被告履行了交付租赁商铺的义务，现原、被告均同意解除管理合同，依法应予以准许，对原告请求被告返还其交纳费用中合理部分的诉讼请求，本院予以支持；至于返还数额应根据双方履行合同的实际情况来确定。根据���理合同的约定，原、被告办理了场地交接手续，签订了施工安全责任书，原告交纳了装修保证金，原告应当在装修施工许可证的有效期内进场装修，因原告没有按照规定时间进场装修，并在两次收到被告催促装修的通知后仍未进场装修，违反了管理合同中经营条款和装修约定的规定；原告提出未进场装修是由于其根据示意图选商铺、签合同和交接都没有看商铺、交接后才发现商铺内柱子太大无法装修、商铺实际情况与示意图不一致的辩解，经查，商铺示意图中已经标注了2-240A商铺中有一个较大的阴影部分即为承重柱，如原告根据示意图选商铺，其主观上是明知商铺内有承重柱的，根据民间交易习惯，原告理应在签订合同、场地交接前查看商铺内承重柱位置、大小等可能影响其实体权益的情况，但原告没有谨慎、合理地行使自己的权利，由此造成的法律后果应由原��自己承担，且从原、被告确认的商铺照片来看，2-240A商铺已被其他承租人装修陈列商品准备营业，并非客观上不能装修成经营商铺，故本院认为原告的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。关于适用合同条款，被告认为应适用管理合同中第2.5条：“如乙方因不可抗力以外的任何原因，致使双方未履行完本合同约定的使用期，则甲方给予乙方的免场地使用费期应全部按合同终止，所交的履约保证金及合同剩余场地管理费用不予退还”，而根据管理合同第15.1条：“甲乙双方应严格履行本合同，如甲方违约造成合同解除，甲方应双倍返还履约保证金，如乙方违约造成合同解除的，甲方不予退还履约保证金，同时乙方应向甲方支付剩余场地管理费的30%违约金”，因上述两条均系被告方提供的格式条款，合同条款对因原告违约造成合同解除的法律后果有两种解释，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定:“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，”鉴于合同解除后被告收回商铺需要重新招商，必然产生一定的招商费用、管理费用等损失，故本院认为原告根据管理合同第15.1条的约定承担违约责任符合公平原则和诚实信用原则。根据审理查明的事实，原、被告于2016年7月26日分别通过应诉或者短信收到对方解除合同的表示，故本院认定原、被告解除合同的时间为2016年7月26日；管理期限自2016年7月1日起至2017年6月30日止，原告应缴纳的场地管理费为9914元/年÷365天/年×26天=706.2元，原告应承担的违约金为（9914元-9914元/年÷365天/年×26天）×30%=2762.34元；履约保证金2000元被告依约不予返还；装修保证金500元因原告未进场装修，被告依约应全额返还；物业费收费期间为2016年7月1日起至2017年6月30日，原告应交纳2016年7月1日至2016年7月26日期间的物业费967元/年÷365天/年×26天=68.88元，对剩余期间的物业费被告应返还给原告。以上被告应返还给原告的费用共计为13381元-2000元-706.2元-2762.34元-68.88元=7843.58元。综上所述，对原告要求被告返还管理费、物业费、装修保证金7843.58元的诉讼请求，具有事实、法律依据，本院予以支持；对原告超过部分的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告潘冬莲与被告江西金豪财富广场商贸有限公司签订的《管理合同》（合同编号：1640）；二、被告江西金豪财富广场商贸有限公司于判决生效之日起十日内返还原告潘冬莲所交纳的管���费、物业费、装修保证金共计7843.58元；三、驳回原告潘冬莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取67元（原告已预付），由原告潘冬莲负担28元，被告江西金豪财富广场商贸有限公司负担39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员 杨晓珍二〇一六年十月八日书记员 兰娟娟 搜索“”