（2016）川0106民初6699号
裁判日期: 2016-10-08
公开日期: 2016-12-26
案件名称
中电建物业管理有限公司成都分公司与张智鑫、张爱苹物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市金牛区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中电建物业管理有限公司成都分公司,张智鑫,张爱苹
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十八条
全文
成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0106民初6699号原告：中电建物业管理有限公司成都分公司，住所地：成都市锦江区。法定代表人：项惠民，总经理。委托诉讼代理人：阳跃，四川恒和信律师事务所律师。被告：张智鑫，男，1970年11月10日出生，汉族，住成都市金牛区。被告：张爱苹，女，1971年9月16日出生，汉族，住成都市金牛区。原告中电建物业管理有限公司成都分公司（以下简称中电建公司）与被告张智鑫、张爱苹物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中电建公司的委托代理人阳跃，被告张智鑫、张爱苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中电建公司向本院提出诉讼请求：1.二被告支付物业服务管理费及违约金（自2014年1月1日起暂至2016年5月31日，物业服务管理费为4303.6元，违约金为413.16元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告自2009年7月24日起承担被告所在的“中环西岸观邸”小区物业服务管理事宜，被告为小区业主，根据原告与开发商签订的《西岸观邸前期物业服务合同》、原告与被告所签订的《西岸观邸前期物业服务协议》、与西岸观邸业委会签订的《西岸观邸物业服务合同》，被告每月应按1.6元/㎡(92.75㎡标准向原告支付物业服务费。时至今日，被告尚欠原告数月物业服务费，经原告多次催收未付。张智鑫、张爱苹辩称：1.二被告居住在成都市金牛区金瑞路*号*栋*单元*楼*号房屋内，该房屋建筑面积为92.75㎡，从2014年1月1日起至今未缴纳该物业管理费；2.原告对小区管理不到位，导致小区内有众多小旅馆、公共设施被损坏、小区环境脏乱、多次发生高空抛物等情况；3.原告未将小区广告费收益交给业主；4.原告未经业主允许将小区公共区域出租，在小区公共区域私搭建筑给该公司工作人员居住，侵犯业主权益。原告围绕诉讼请求依法提交了《西岸观邸前期物业服务合同》、《西岸观邸前期物业服务协议》、《资料物品领取清单》等证据，经二被告质证对真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《准予变更登记通知书》、《名称变更通知》，系工商行政管理局出具，具有真实性和合法性，对2013年5月23日，成都五兴物业管理有限公司名称变更为北京中水电物业管理有限公司，2015年5月29日，北京中水电物业管理有限公司成都分公司变更为中电建物业管理有限公司成都分公司等相关事实，本院予以确认；2.原告提交的《西岸观邸物业服务合同》，具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信；3.原告提交的《物业管理服务费催收函》及邮寄单，二被告否认收到了该催收函，且无证据证明该催收函已送达给二被告，本院不予采信；4.二被告提交的用以证明原告物业管理缺陷的相关照片，无法确认拍摄的时间和具体地点，本院不予采信；5.二被告提交的《西岸观邸业主维权签名》、《西岸观邸业主维权签名表》系庭审结束后提交，且与本案不具有关联性，本院不予采信。对于各方没有争议的事实，即二被告居住在成都市金牛区金瑞路*号*栋*单元*楼*号房屋内，该房屋建筑面积为92.75㎡，从2014年1月1日起至今未缴纳该物业管理费，原告自2009年7月24日起承担“中环西岸观邸”小区物业服务管理事宜，约定业主须于每月5日前按房屋建筑面积1.6元/㎡每月的标准交纳当月物业服务费用，不按其缴纳的，从逾期之日起按每天所欠金额的万分之三缴纳违约金的事实，本院予以确认。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2014月5月21日，原告与西岸观邸业主大会业主委员会签订《西岸观邸物业服务合同》，约定按房屋建筑面积1.6元/月每平方米收取物业服务费，物业服务费用最低按季缴纳，业主应在季度首月15日前履行缴纳当季物业服务费用的义务，逾期未交纳且欠费时间超过三个月以上的，自欠费的第四个月起应当向原告缴纳按欠费金额每日3‰的比例支付违约金。另查明，2013年5月23日，成都五兴物业管理有限公司名称变更为北京中水电物业管理有限公司，2015年5月29日，北京中水电物业管理有限公司成都分公司变更为中电建物业管理有限公司成都分公司。本院认为，《西岸观邸前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，二被告作为业主应当按约支付物业管理费。虽二被告作为单个业主未与原告直接订立物业服务合同，但其所在小区的西岸观邸业主大会业主委员会与原告签订的《西岸观邸物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，二被告作为西岸观邸小区业主之一，上述合同对其具有约束力，其与原告之间已经形成物业服务合同关系。原告提供了物业管理服务，二被告应当按上述约定支付物业管理费。原告主张二被告支付从2014年1月1日至2016年5月31日期间的物业服务管理费4303.6元，于法有据，本院予以支持。关于原告主张二被告支付违约金413.16元的问题，二被告认为由于原告存在管理不到位、侵害业主权益的情况，二被告未缴纳物业服务管理费的行为不属于违约行为，不应当承担违约金。本院认为，二被告关于原告存在管理不到位、侵害业主权益的情况未能举出有效证据予以证明，且即便存在上述情况，该情况也并不足以否定业主所获物业服务的全部价值，不能成为业主拒付物业管理费的充分理由。二被告未按期缴纳物业服务管理费，应当按照合同约定承担违约责任。原告主张二被告支付违约金413.16元并不存在过高的情形，本院予以支持。据此，依照中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：被告张智鑫、张爱苹于本判决生效之日起十日内支付原告中电建物业管理有限公司成都分公司从2014年1月1日至2016年5月31日期间的物业服务管理费4303.6元及违约金413.16元；如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告张智鑫、张爱苹负担。如不服本判决，可于判决送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 熊寒二〇一六年十月八日书 记 员 高芮 来自